為加強(qiáng)土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號(hào)）規(guī)定，對(duì)我省房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率予以調(diào)整，現(xiàn)公告如下：

一、土地增值稅預(yù)征率

（一）?？谑?、三亞市、陵水縣

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目普通住宅預(yù)征率為3%。非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預(yù)征率為5%。

（二）其他市、縣、區(qū)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目普通住宅預(yù)征率為2%。非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預(yù)征率為4%。

（三）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的保障性住房（不包括限價(jià)商品房），暫不預(yù)征土地增值稅；對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中不屬于保障性住房的房產(chǎn)，按本公告第一條第（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定的預(yù)征率計(jì)算預(yù)征土地增值稅。保障性住房須經(jīng)政府相關(guān)部門批準(zhǔn)性文件認(rèn)定。

（四）納稅人成片受讓土地、分期分批進(jìn)行開發(fā)后再分塊轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，預(yù)征率為5%。

二、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目既有普通住宅又有非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)的，或者既有保障性住房又有非保障性住房的房產(chǎn)的，均應(yīng)按房產(chǎn)的類型、性質(zhì)分別核算銷（預(yù)）售收入，并適用相應(yīng)的預(yù)征率分別計(jì)算預(yù)征土地增值稅；不能分別核算銷（預(yù)）售收入的，一律從高適用預(yù)征率計(jì)算預(yù)征土地增值稅。

三、納稅人在本公告生效前取得銷（預(yù)）售房地產(chǎn)收入的，預(yù)繳土地增值稅按以前的規(guī)定執(zhí)行。

四、本公告自2014年12月25日起施行?！逗Ｄ鲜〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的通知》（海南省地方稅務(wù)局2013年2號(hào)公告）同時(shí)廢止。

特此公告。

海南省地方稅務(wù)局
2014年12月24日

關(guān)于《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》的解讀

一、關(guān)于公告出臺(tái)的背景

2013年4月1日發(fā)布的《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》（海南省地方稅務(wù)局公告2013年第2號(hào)）（以下簡稱2013年2號(hào)公告）因在信息公開方面上存在瑕疵，省局在2014年11月25日出臺(tái)的《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于廢止和修改稅收規(guī)范性文件的公告》（2014年第20號(hào)公告）中將其廢除。為保證土地增值稅預(yù)征的延續(xù)性，在修正錯(cuò)誤的基礎(chǔ)上，結(jié)合2014年10月9日出臺(tái)的《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確暫不預(yù)征土地增值稅的保障性住房范圍的通知》（瓊地稅函[2014]589號(hào)），重新制定了土地增值稅預(yù)征率公告。

二、關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的確定

依據(jù)2011年土地增值稅清算的實(shí)際稅負(fù)，根據(jù)國稅發(fā)[2010]53號(hào)文“中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%。的要求，在2010年調(diào)整的基礎(chǔ)上，對(duì)不同地區(qū)的普通住宅、非普通住宅及非住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目類型，以及成片開發(fā)銷售土地行為，在2%。5%。圍內(nèi)分別適用不同的預(yù)征率。

（一）保持房產(chǎn)項(xiàng)目類型劃分方式不變

2013年調(diào)整預(yù)征率時(shí)，區(qū)分普通住宅、非普通住宅項(xiàng)目和非住宅類型，分別適用不同的預(yù)征率。此次調(diào)整在內(nèi)容上仍延續(xù)3號(hào)公告的內(nèi)容，保持普通住宅、非普通住宅及非住宅三種類型的房產(chǎn)，將非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)的設(shè)置為相同的預(yù)征率。一是保持政策的延續(xù)性，二是與我省土地增值稅清算中劃分房產(chǎn)類型的方式保持一致，便于執(zhí)行。

（二）適當(dāng)調(diào)高土地增值稅預(yù)征率

?？凇⑷齺?、陵水因地理環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢(shì)的原因，其房產(chǎn)售價(jià)要高于其他地區(qū)。所以將?？谑?、三亞市、陵水縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目普通住宅預(yù)征率調(diào)整為3%。非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預(yù)征率調(diào)整為5%。將其他市縣、區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目普通住宅預(yù)征率調(diào)整為2%。非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預(yù)征率調(diào)整為4%。

（三）考慮到目前的限價(jià)商品房價(jià)格普遍較高，結(jié)合瓊地稅函[2014]589號(hào)文件的規(guī)定，明確除了限價(jià)商品房以外的保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅，對(duì)保障性住房項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)銷售除保障性住房以外的其他房產(chǎn)，一律預(yù)征土地增值稅。

（四）將成片開發(fā)銷售土地的行為納入預(yù)征管理范圍，鑒于土地開發(fā)成本的一般低于商品房項(xiàng)目開發(fā)成本，而其收益往往高于商品房項(xiàng)目，在綜合普通住宅和非普通住宅及非住宅類房地產(chǎn)的稅負(fù)水平基礎(chǔ)上，將預(yù)征率定為5%。

三、關(guān)于強(qiáng)調(diào)分開核算的原則

根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）文件規(guī)定，納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。鑒于此，在本文中再次強(qiáng)調(diào)應(yīng)按房產(chǎn)類型、房產(chǎn)性質(zhì)分開核算收入、分開計(jì)稅的原則，分別預(yù)征。普通住宅和非普通住宅預(yù)征率不一樣，因此要按房產(chǎn)的類型分別核算；而一個(gè)項(xiàng)目中既有保障性住房，又有非保障性住房，應(yīng)區(qū)分性質(zhì)、類型分別核算，凡不能分別核算銷（預(yù)）售收入的，一律從高適用預(yù)征率計(jì)算預(yù)征土地增值稅。特別需要注意保障性住房內(nèi)配套建設(shè)的商鋪等非保障性住房，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行預(yù)征管理。

四、關(guān)于公告時(shí)間的銜接問題

《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于廢止和修改稅收規(guī)范性文件的公告》（2014年第20號(hào)公告）的生效時(shí)間是2014年12月25日，即2013年3號(hào)公告是從2014年12月25日起失效，為了保證土地增值稅預(yù)征的延續(xù)性，本公告從2014年12月25日起執(zhí)行。