房地產(chǎn)企業(yè)全周期成本核算和納稅籌劃（第 3 期）

模塊

課程內(nèi)容

課程收益

第一模塊

成本財(cái)稅核算基礎(chǔ)篇

（1）會計(jì)視角看項(xiàng)目總平圖及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

（2）從“三大稅種”視角看項(xiàng)目總平圖及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)當(dāng)中的涉稅事項(xiàng)

（3）開發(fā)項(xiàng)目的18個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

（4）房地產(chǎn)企業(yè)期間費(fèi)用會計(jì)明細(xì)科目設(shè)置

（5）取得土地使用權(quán)的稅務(wù)核算

（6）土地出讓金的分期付款利息和延期付款利息財(cái)稅處理差異

（7）報(bào)批報(bào)建的行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金在土地增值稅清算時(shí)的歸集方向

（8）報(bào)批報(bào)建的規(guī)費(fèi)當(dāng)中哪些是土增稅清算申報(bào)所認(rèn)定的“6.代收費(fèi)用”？

（9）開發(fā)成本的會計(jì)核算歸集內(nèi)容

（10）開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用）的會計(jì)核算歸集內(nèi)容

（11）甲供材的財(cái)稅核算

（12）甲供水電的財(cái)稅核算

（13）開發(fā)產(chǎn)品的會計(jì)核算

（14）職工薪酬的會計(jì)核算

（15）職工薪酬當(dāng)中暗藏的土地增值稅之籌劃密碼（附案例）

（16）營銷設(shè)施建造費(fèi)（建造樣板間、營銷中心）及其財(cái)稅核算

（17）銷售開發(fā)產(chǎn)品的財(cái)稅核算

（18）會計(jì)收入的確認(rèn)條件

（19）保交樓時(shí)并沒有取得實(shí)測面積數(shù)據(jù)如何處理？

（20）增值稅收入的確認(rèn)

（21）所得稅收入確認(rèn)

（22）土地增值稅收入確認(rèn)

（23）什么是直接成本

（24）什么是間接成本和共同成本

（25）什么是完全成本法

（26）會計(jì)上計(jì)提成本和企業(yè)所得稅計(jì)提成本差異點(diǎn)

（27）為什么計(jì)稅成本無限接近于會計(jì)成本至關(guān)重要

（28）會計(jì)成本和計(jì)稅成本核算的一般程序

（29）成本的分?jǐn)偨^對不是簡單的算術(shù)題

（30）企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用后又銷售的財(cái)稅口徑

（31）國稅發(fā)[2009]31號文第三十三條如何理解？

（32）國稅發(fā)[2009]31號文第三十四條如何理解？

（33）如何確定計(jì)稅成本核算的終止日？

（34）企業(yè)的利息支出企業(yè)所得稅口徑

（35）企業(yè)之間的無息借款隱藏的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

（36）公共配套設(shè)施企業(yè)所得稅口徑

（37）公共配套設(shè)施土地增值稅口徑

（38）土地增值稅清算單位如何確定？

（39）土地增值稅清算的“三分法”但不是一種計(jì)算方法

1、企業(yè)需要將各項(xiàng)交易按照國家統(tǒng)一的會計(jì)制度進(jìn)行會計(jì)核算及成本核算；

2、成本歸集和核算遵循財(cái)政部會計(jì)司編的《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》財(cái)會[2013]17號；

3、規(guī)范的會計(jì)核算有助于后期的完工開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的歸集和土地增值稅清算等工作底稿使用；

第二模塊

政策解析—稅務(wù)遵從是節(jié)稅之王道

（40）銷售過程中的“老帶新”獎(jiǎng)勵(lì)的財(cái)稅處理

（41）銷售推廣過程中贈(zèng)送禮品的容易被忽略的財(cái)稅處理要點(diǎn)

（42）紅線外支出的財(cái)稅處理

（43）工程規(guī)劃外的支出為什么不允許土地增值稅稅前扣除

（44）從施工款中扣除乙方水電費(fèi)182.5萬元被稽查認(rèn)定轉(zhuǎn)售水電追繳稅款等

（45）案例：土增稅清算時(shí)土地成本的分?jǐn)偛坏貌魂P(guān)注的中央層面的一個(gè)文件

（46）土地增值稅清算時(shí)，銷售不計(jì)容的地下車庫（車位）是否分?jǐn)偼恋爻杀荆?/span>

（47）轉(zhuǎn)讓（法拍）取得的在建工程,增值稅計(jì)稅銷售額扣除等問題

（48）轉(zhuǎn)讓（抵債、法拍等）在建工程，土地增值稅加計(jì)扣除問題 

（49）案例：該房企2000多萬元建筑服務(wù)發(fā)票沒有取得是財(cái)務(wù)管理上的失控？

（50）案例：何為占地面積法及其在實(shí)際工作當(dāng)中如何取數(shù)？

（51）供應(yīng)商開具發(fā)票時(shí)間點(diǎn)是可以選擇的嗎？

（52）一般計(jì)稅方法項(xiàng)目，質(zhì)保金發(fā)票可以放棄索要專票？

（53）土地增值稅清算時(shí)銷項(xiàng)稅額抵減額是計(jì)入收入還是沖減成本？

（54）土地增值稅稅前扣除項(xiàng)目的金額是遵循憑票扣除口徑？

（55）外購商品的“買一贈(zèng)一”銷售方式下，對“贈(zèng)一”如何財(cái)稅處理？

（56）房地產(chǎn)企業(yè)委托代建支付的代建管理費(fèi)能否土地增值稅稅前扣除？

（57）賣房子送車位或儲藏室的“買一送一”的財(cái)稅處理 

（58）商品房交付觸發(fā)的涉稅事項(xiàng)有哪些？企業(yè)的管理層應(yīng)該做哪些工作？

（59）以房抵自然人借款本息款情況下涉及到的財(cái)稅處理要點(diǎn)？

（60）以房抵頂工程款過程中如何確認(rèn)不存在房產(chǎn)的二次銷售？

（61）這家房地產(chǎn)企業(yè)以房抵款方式被稅務(wù)稽查要求補(bǔ)稅值得商榷

（62）案例：土清時(shí)委托貸款利息不能夠作為據(jù)實(shí)扣除？

（63）案例：土清時(shí)向非金融機(jī)構(gòu)貸款利息不得土地增值稅前扣除

（64）案例：為什么開發(fā)商支付并取得的141萬元建筑服務(wù)發(fā)票不可以企業(yè)所得稅稅前扣除，也不能夠土地增值稅稅前扣除

（65）案例：商品房精裝修交付的兩種不同合同簽訂方式的稅務(wù)后果迥異

（66）案例：商品房的年底前交付和元旦交付形成的稅務(wù)影響是什么？

（67）案例：稅務(wù)稽查要求補(bǔ)稅是合同簽訂有問題還是會計(jì)核算有問題

（68）案例：稅企爭議之車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的印花稅如何計(jì)繳？

（69）案例：人防車位的增值稅，企業(yè)所得稅，土地增值稅如何處理？

（70）案例：樣板間或營銷中心的各項(xiàng)支出的財(cái)稅處理

（71）案例：乙方帶資承建開發(fā)項(xiàng)目的資金成本兩種合同簽訂方式的財(cái)稅結(jié)果迥異

（72）案例：有關(guān)人防XX房地產(chǎn)公司征稅對象爭議案

1、在開發(fā)過程中，一個(gè)關(guān)鍵詞就是“稅”，“合同源于領(lǐng)導(dǎo)的決策”，不同的決策方案產(chǎn)生不一樣稅的結(jié)果；

2、我們需要把每一個(gè)交易及其背景梳理清楚在兩個(gè)以上方案當(dāng)中優(yōu)選；

3、規(guī)范計(jì)稅，規(guī)范取得發(fā)票，規(guī)范開具發(fā)票，規(guī)范納稅申報(bào)，做到規(guī)范，稅務(wù)遵從是王道。

第三模塊

實(shí)戰(zhàn)-系統(tǒng)解析年度企業(yè)所得稅匯算清繳申報(bào)表填報(bào)專題

（73）非貨幣性資產(chǎn)交換視同銷售收入

（74）用于市場推廣或銷售視同銷售收入

（75）用于交際應(yīng)酬視同銷售收入

（76）用于職工獎(jiǎng)勵(lì)或福利視同銷售收入

（77）用于股息分配視同銷售收入

（78）用于對外捐贈(zèng)視同銷售收入

（79）用于對外投資項(xiàng)目視同銷售收入

（80）稅案解析：視同銷售背后的另外一個(gè)稅種的隱憂

（81）銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額如何填報(bào)？

（82）銷售的未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額如何填報(bào)？

1、企業(yè)所得稅的視同銷售；

2、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額如何填報(bào)

3、銷售的未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額如何填報(bào)

第四模塊

實(shí)戰(zhàn)-系統(tǒng)解析土地增值稅清算申報(bào)表填報(bào)專題

（83）土地增值稅清算的本質(zhì)的就是“業(yè)財(cái)法稅”融合才可以完成的工作

（84）哪些納入土地增值稅清算申報(bào)資料

（85）哪些用以工程造價(jià)佐證資料

（86）哪些企業(yè)基本情況需要填報(bào)？

（87）需要采集哪些項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

（88）清算時(shí)要求造價(jià)比對目的是什么？

（89）與收入和成本相關(guān)的面積底稿數(shù)據(jù)如何取數(shù)？

（90）銷售收入明細(xì)底稿如何取數(shù)？

（91）銷售收入開票明細(xì)表如何取數(shù)？

（92）成本分配比例表如何取數(shù)？

（93）扣除項(xiàng)目明細(xì)底稿如何取數(shù)？

（94）合同明細(xì)底稿如何取數(shù)？

（95）利息支出明細(xì)表如何取數(shù)？

（96）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金底稿如何取數(shù)？

（97）扣除項(xiàng)目在已售與未售間的分?jǐn)偙?/span>

（98）關(guān)聯(lián)方及其交易明細(xì)表如何填報(bào)？

（99）案例解析：錯(cuò)報(bào)征收品目預(yù)繳土地增值稅，認(rèn)定偷稅罰款

（100）無償移交回遷房、保障房等配建房土增稅稅務(wù)處理

1、手把手教你土地增值稅清算申報(bào)表的各項(xiàng)數(shù)據(jù)及資料填報(bào)；

2、從數(shù)據(jù)和資料收集把握土地增值稅清算的基本流程；

3、土地增值稅清算涉及到的公司和項(xiàng)目的全部資料，相關(guān)數(shù)據(jù)如何取數(shù)，將“業(yè)財(cái)法稅”四務(wù)融合的理念融合于項(xiàng)目開發(fā)全過程及在土地增值稅預(yù)繳及清算全過程。