前段時(shí)間，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2023年第28號(hào)，以下簡(jiǎn)稱28號(hào)公告），延續(xù)居民換購(gòu)住房個(gè)人所得稅退還政策，繼續(xù)支持居民改善住房條件。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于支持居民換購(gòu)住房個(gè)人所得稅政策有關(guān)征管事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2022年第21號(hào)，以下簡(jiǎn)稱21號(hào)公告）、28號(hào)公告，2022年10月1日—2025年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅。換言之，納稅人適用該退稅政策需要同時(shí)滿足“同一人、同一年、同一城”條件。其中，“同一人”指的是出售自有住房的主體，應(yīng)為新購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。

“同一年”指的是先賣后買且出售、新購(gòu)住房間隔時(shí)間必須在一年以內(nèi)。這里的“一年以內(nèi)”指的是12個(gè)月內(nèi)。同時(shí)，納稅人出售現(xiàn)住房的時(shí)間，以其出售住房時(shí)個(gè)人所得稅完稅時(shí)間為準(zhǔn)。新購(gòu)住房為二手房的，購(gòu)買住房時(shí)間以納稅人購(gòu)房時(shí)契稅的完稅時(shí)間或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證載明的登記時(shí)間為準(zhǔn)。稅務(wù)機(jī)關(guān)將為納稅人預(yù)填上述涉稅信息，納稅人可以與繳稅時(shí)取得的完稅證明上標(biāo)注的時(shí)間進(jìn)行核對(duì)。新購(gòu)住房為新房的，購(gòu)買住房時(shí)間以在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門辦理房屋交易合同備案的時(shí)間為準(zhǔn)，納稅人可以依據(jù)房屋交易合同據(jù)實(shí)填寫。

“同一城”指的是出售和重新購(gòu)買的住房，應(yīng)在同一城市范圍內(nèi)（直轄市、副省級(jí)市、地級(jí)市）。舉例來(lái)說，楊女士因工作調(diào)動(dòng)，2023年7月，出售了北京市的一套住房（產(chǎn)權(quán)人為楊女士本人）；2023年9月，在杭州市重新購(gòu)買一套住房，產(chǎn)權(quán)人為楊女士與其配偶張先生。因楊女士為新購(gòu)產(chǎn)權(quán)人之一，滿足“同一人、同一年”條件，但不滿足“同一城”條件，所以無(wú)法享受28號(hào)公告優(yōu)惠。如果楊女士與其配偶張先生，新購(gòu)置的住房同在北京市，其他條件相同，則可向征收現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退稅。

28號(hào)公告第一條明確，對(duì)符合退稅條件的納稅人，當(dāng)其新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額時(shí)，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；當(dāng)其新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額時(shí)，按照新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例，退還現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

具體的計(jì)算公式為：

新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，退稅金額=現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅；

新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，退稅金額=（新購(gòu)住房金額÷現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額）×現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅。

需要注意的是，現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額和新購(gòu)住房金額均不含增值稅。

例如，2023年12月，李先生出售了一套住房，轉(zhuǎn)讓金額為240萬(wàn)元（不含稅，下同），繳納個(gè)人所得稅4萬(wàn)元。2024年5月，李先生在同一城市重新購(gòu)買了一套住房，新購(gòu)住房金額為300萬(wàn)元。假定李先生同時(shí)滿足享受換購(gòu)住房個(gè)人所得稅政策的其他條件，由于新購(gòu)住房金額大于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額，李先生可申請(qǐng)的退稅金額，為現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅4萬(wàn)元。若李先生新購(gòu)住房金額為150萬(wàn)元，則可申請(qǐng)的退稅金額為150÷240×4=2.5（萬(wàn)元）。

21號(hào)公告第五條明確，納稅人享受居民換購(gòu)住房個(gè)人所得稅退稅政策的，應(yīng)當(dāng)向征收現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，填報(bào)《居民換購(gòu)住房個(gè)人所得稅退稅申請(qǐng)表》，并應(yīng)提供下列資料：納稅人身份證件；現(xiàn)住房的房屋交易合同；新購(gòu)住房為二手房的，提供房屋交易合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書及其復(fù)印件；新購(gòu)住房為新房的，提供經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案（網(wǎng)簽）的房屋交易合同及其復(fù)印件。

為便利納稅人享受稅收優(yōu)惠政策，稅務(wù)部門推出了相應(yīng)服務(wù)舉措。一是簡(jiǎn)化資料報(bào)送，提供預(yù)填服務(wù)。依托納稅人出售現(xiàn)住房和新購(gòu)住房的完稅信息資料，為納稅人提供申請(qǐng)表項(xiàng)目預(yù)填服務(wù)，納稅人辦理退稅申請(qǐng)需攜帶的資料，主要用于納稅人核對(duì)申請(qǐng)表信息，稅務(wù)部門只留存新購(gòu)二手房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書復(fù)印件或新購(gòu)新房的房屋交易合同復(fù)印件。二是根據(jù)系統(tǒng)預(yù)填、納稅人填報(bào)并確認(rèn)的相關(guān)信息，自動(dòng)計(jì)算應(yīng)退稅款。

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