硬核干貨，讓你秒懂如何預征土地增值稅！

來源: 正保會計網(wǎng)校編輯：fengjunyan 2020/07/24 11:38:58　　字體：大小

選課中心

實務會員買一送一

選課中心

資料專區(qū)

需要的都在這里

資料專區(qū)

課程試聽

搶先體驗

課程試聽

高薪就業(yè)

從零基礎到經(jīng)理

高薪就業(yè)

預收土地增值稅是在還沒有確定正確計算出房地產(chǎn)項目增值率的情況下，而采取的預先征收的辦法，通常按銷售收入的一定比例來征收。預收土地增值稅如何確定，怎么計算讓很多財務人員都十分迷茫，今天正保會計網(wǎng)校-開放課堂就給大家講解下，這預征土地增值稅怎么處理吧！

一、預征時間

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預繳土地增值稅的納稅義務發(fā)生時間一般是簽訂銷售合同并收取銷售款項的時間。

土地增值稅屬于地方稅種，各地征繳規(guī)定不一，但大體原則相同。

如：《深圳市地方稅務局關于修訂<土地增值稅征管工作規(guī)程（試行）>的公告》（深圳市地方稅務局公告[2016]7號）：一、將第十二條修訂為：“納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預繳土地增值稅的納稅義務發(fā)生時間以轉讓房地產(chǎn)合同簽訂時間為準。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：土地增值稅的計征依據(jù)＝預收款－應預繳增值稅稅款，并在收取款項次月納稅期限內(nèi)繳納，未按規(guī)定繳納的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關規(guī)定，從規(guī)定的繳納稅款期限屆滿次日起，加收滯納金?！?/p>

二、預征率

預征率由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r核定，不同房產(chǎn)類型（普通住宅、別墅、經(jīng)適房等）預征率不同，一般為2%-4%，政策性房屋低于此標準。

三、稅款計算

《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（公告[2016]70號）第一條規(guī)定：營改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額。

為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款

預征土地增值稅=土地增值稅預征的計征依據(jù)×預征率=（預收款-應預繳增值稅稅款） ×預征率

該文件未對現(xiàn)房銷售明確計算公式，國稅總局認為：銷售現(xiàn)房，竣工決算報告出來之后，成本可以可靠計量，銷售收入也可以確認，顯然就不需要預征土地增值稅，而是按照成本收入直接計算繳納！故僅就銷售期房預征土地增值稅！

但是，現(xiàn)實是殘酷的，土增稅的扣除項目與企業(yè)會計成本存在重大差異，必須通過土增稅清算環(huán)節(jié)才能大體確認，造成竣工交付后到土增稅清算前的一段時間無法直接計算繳納土增稅。盡管我們明白道理：法無明文不征稅。但是，實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)在沒有進行“通知清算”或者“強制清算”之前，均是需要預征土地增值稅的。

因此，我們可以寬泛地理解為：房地產(chǎn)企業(yè)沒有達到清算條件之前取得的預售收入，均需要預征土地增值稅。

四、土地增值稅的計稅依據(jù)

營改增之前，我們是按照當期實現(xiàn)的預售收入作為計稅依據(jù)，適用當?shù)氐念A征率計算土地增值稅預繳稅款。即：當期“預收賬款”發(fā)生數(shù)×土地增值稅預征率。

營改增后70號公告中：

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款 - 應預繳增值稅稅款

文件強調(diào)“預收款方式銷售”，也就是說該文件適用的前提條件是銷售期房收入；如果房地產(chǎn)企業(yè)銷售的是“現(xiàn)房”，則可以不適用該文件，適用哪個文件呢？

《財政部國家稅務總局關于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅[2016]43號）文件第三條開宗明義：“土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入”。

還想學習更多房地產(chǎn)財稅知識？

快來正保會計網(wǎng)校-開放課堂

史潔然老師講解的

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計主管“財稅表”

課程分為財務基礎篇、稅務篇、實戰(zhàn)篇三個部分，針對對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務會計的行業(yè)特色全面講解。內(nèi)容包括房地產(chǎn)財務管理基礎、成本核算、特殊費用處理、銷售核算、涉稅實務、投資測算、融資操作、合同審核等內(nèi)容，干貨滿滿。通過本課程的學習，學員可以快速掌握房地產(chǎn)行業(yè)財務核算的核心要點、稅務處理規(guī)則并能夠在錯綜復雜的實務環(huán)境中熟練運用。幫助有志于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)財務工作的學員朋友實現(xiàn)零基礎快速融入，打開職業(yè)晉升通道。真正的房地產(chǎn)行業(yè)財務一課在手、實務都有！