房地產(chǎn)財務(wù)小伙伴們，今天正保會計網(wǎng)校-開放課堂給大家講講房地產(chǎn)收入差異分析這一個小知識，快來一起看下吧！

房地產(chǎn)企業(yè)收入的稅會差異分析（三大稅和會計上的差異）

一、增值稅銷售額

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)開發(fā)項目的，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將不動產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間。

交付時間，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。

意味著房地產(chǎn)企業(yè)在交付的當(dāng)天確認其增值稅的銷售額并于次月進行增值稅納稅申報。

二、企業(yè)所得稅收入

國稅發(fā)[2009]31號 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》

第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)。

【關(guān)鍵詞：正式簽訂】

【注】 意味著房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品收到商品房買受人的購房款意味著收入的實現(xiàn)，只是鑒于未完工產(chǎn)品對應(yīng)的成本無法歸集完成，所以按照預(yù)計計稅毛利率計算其應(yīng)納稅所得額。

第七條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市稅務(wù)局規(guī)定進行確定。

【結(jié)論】在期房銷售中，企業(yè)所得稅的收入確認原則上比大多數(shù)企業(yè)會計上收入確認時點早，即：在期房銷售中（未完工產(chǎn)品），房地產(chǎn)企業(yè)的會計上的預(yù)收賬款在企業(yè)所得稅上應(yīng)確認為應(yīng)稅收入（需要按照企業(yè)所得稅預(yù)繳規(guī)定進行納稅調(diào)整）；

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第七條，視同銷售的企業(yè)所得稅收入確認時點為開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)；

【視同銷售】國稅發(fā)[2009]31號

第七條 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

【完工產(chǎn)品】國稅發(fā)[2009]31號

第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

【完工產(chǎn)品】 根據(jù)國稅函[2010]201號

根據(jù)國稅函[2010]201號文，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)算的時間為企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。而無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)。

此時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額；

在稅會差異的處理上，企業(yè)所得稅上主要通過季度預(yù)繳制度予以解決，即:在企業(yè)年度匯算清繳時，通過附表A105010進行納稅調(diào)整。

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