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干貨 | 二手房交易的那些稅事兒

來源: 寧夏稅務(wù) 編輯:fengjunyan 2020/08/04 15:54:32  字體:

二手房交易涉及的稅費種主要有增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加、個人所得稅、印花稅、土地增值稅及契稅。那么具體如何征收呢?今天跟大家一起總結(jié)歸納一下。

一、增值稅

(一)個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅。

(二)個人銷售其取得的不動產(chǎn)(不含其購買的住房),按照其轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用扣除房屋購置原價后按照5%的征收率全額繳納增值稅。

免征情形:

(一)個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。

(二)個人銷售自建自用住房,免征增值稅。

(三)家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)免征增值稅。

二、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加

城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加隨同增值稅一并征免。

適用稅(費)率為: 

城市維護建設(shè)稅:按市區(qū)7% ,縣城、鎮(zhèn)5%,不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的,稅率為1%計征;

教育費附加:按3% 的征收率計征;

地方教育附加:按 2% 的征收率計征。

三、個人所得稅

(一)通過稅收征管房屋、登記等歷史信息能核實房屋原值的,對轉(zhuǎn)讓二手房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時,納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證,經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后,允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后,按20%的稅率征收個人所得稅;

(二)不能核實原值的,按收入全額(不含增值稅)的1.5%計征。

特別提醒:個人轉(zhuǎn)讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得,暫免征收個人所得稅。

不征情形:

(一)以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與和轉(zhuǎn)移,對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅:

①房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

②房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;

③房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡,依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

(二)通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對共同共有財產(chǎn)的處置,個人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),不征收個人所得稅。   

四、印花稅

(一)個人買賣非住房的印花稅,按合同金額與計稅評估價格孰高確認(rèn)計稅依據(jù),稅率萬分之五。

(二)房產(chǎn)繼承、贈與應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅的由征收機關(guān)參照房屋買賣的市場價格核定,稅率萬分之五。

減免情形:

個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

對增值稅小規(guī)模納稅人按50%幅度減征城市維護建設(shè)稅、印花稅和教育費附加、地方教育附加。

五、土地增值稅

個人轉(zhuǎn)讓非住房等存量房的,按轉(zhuǎn)讓收入全額的5%核定征收土地增值稅。

免征情形:

(一)個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

(二)以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅。

(三)對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,經(jīng)當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機關(guān)核實,可以免征土地增值稅。

六、契稅

個人購買的二手房,凡不符合減免稅規(guī)定的,應(yīng)按3%征收契稅。

減征情形:

(一)對個人購買家庭唯一住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。

(二)對個人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。

免征情形:

(一)對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬,不征契稅。

(二)在婚姻關(guān)系存續(xù)期間,房屋、土地權(quán)屬變更免征契稅。夫妻離婚,對共有房產(chǎn)重新分割或歸屬一方的,不征收契稅。

案例:

我市居民小楊購買了家庭唯一住房,看中老朱位于市區(qū)的一套50平方二手房,經(jīng)協(xié)商后以200萬的價格成交,老朱這套住房不能核實原值,且購入這套住房不滿2年。

老朱需繳納的稅費:

增值稅:2000000÷1.05×5%=95238.10元

城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加:

95238.10×(7%+3%+2%)*50%=5714.29元

土地增值稅、印花稅暫免

個人所得稅:2000000÷1.05Х1.5%=28571.43元

老朱需繳納的稅費合計129523.82元

小楊需繳納的稅費:

印花稅暫免

契稅:2000000÷1.05Х1%=19047.62元。

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