房地產(chǎn)企業(yè)是很多財(cái)務(wù)人員就業(yè)的熱門選擇之一，那么作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)，一定要了解其涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，才能很好地去避開這些風(fēng)險(xiǎn)。今天我們就給大家整理房地產(chǎn)企業(yè)的100個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，小伙伴們趕快收藏學(xué)習(xí)吧！

1.取得土地使用權(quán)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際付款金額是否與土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同的金額一致；

2.房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)，是否按照土地出讓金（買價(jià)）全額和適用稅率計(jì)算繳納了契稅；

3.采用協(xié)議方式取得土地使用權(quán)的，土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否計(jì)入契稅計(jì)稅依據(jù)計(jì)算了繳納契稅；

4.招拍掛方式取得土地使用權(quán)，配建回遷安置住房或公共配套設(shè)施無(wú)償交付政府的，是否按照規(guī)定將支付給動(dòng)遷戶或回遷戶及其他補(bǔ)償費(fèi)用作為契稅計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納契稅；

5.采用分期付款方式取得土地使用權(quán)，是否按照全部?jī)r(jià)款和適用稅率計(jì)算繳納了契稅；

6.改變土地用途補(bǔ)繳土地出讓金及其他費(fèi)用是否按照規(guī)定申報(bào)繳納了契稅，土地出讓金減免的手續(xù)是否齊全；土地出讓金減免的情況下，是否沖減了契稅計(jì)稅依據(jù)。

7.取得土地使用權(quán)時(shí)的土地使用權(quán)受讓合同是否按照規(guī)定計(jì)稅并貼花。

8.城鎮(zhèn)土地使用稅：申報(bào)的占用土地面積、適用稅額是否正確；

9.城鎮(zhèn)土地使用稅：納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和終止時(shí)間是否正確，是否按照規(guī)定時(shí)限及時(shí)足額申報(bào)納稅。

10.向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用是否多抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

11.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段簽訂的勘察設(shè)計(jì)合同、廣告制作合同、建筑安裝承包合同、借款合同、購(gòu)銷合同等是否按規(guī)定繳納了印花稅；

12.監(jiān)理合同不屬于印花稅范圍的是否多繳了印花稅；

13.規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工階段支付給境外設(shè)計(jì)費(fèi)是否及時(shí)代扣所得稅及增值稅；

14.房地產(chǎn)開發(fā)階段繳納的市政設(shè)施配套費(fèi)是否計(jì)入契稅計(jì)稅依據(jù)及時(shí)足額繳納契稅

15.分期開發(fā)土地是否按照配比原則歸集產(chǎn)品成本，項(xiàng)目分期的判斷依據(jù)是否充足，成本的分?jǐn)傇瓌t（占地面積法、建筑面積法，其他合理方法等）是否合理；

16.征地、拆遷支出是否按照配比原則歸集產(chǎn)品成本；

17.取得土地使用權(quán)時(shí)繳納的耕地占用稅是否按照配比原則計(jì)入產(chǎn)品成本；

18.公共配套設(shè)施建造費(fèi)用分?jǐn)偸欠窈侠恚?/p>

19.市政設(shè)施配套費(fèi)分?jǐn)偸欠窈侠恚?/p>

20.拆遷補(bǔ)償費(fèi)列支和分?jǐn)偸欠窈侠恚?/p>

21.房地產(chǎn)開發(fā)的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)核算分?jǐn)偸欠窈侠恚?/p>

22.自建產(chǎn)品的材料成本核算是否準(zhǔn)確，是否存在虛增本期成本的風(fēng)險(xiǎn)；

23.本期對(duì)外承包工程價(jià)款的確定是否準(zhǔn)確，是否存在虛增本期成本的風(fēng)險(xiǎn)；

24.甲供材項(xiàng)目的成本核算是否準(zhǔn)確；

25.向關(guān)聯(lián)方采購(gòu)材料和服務(wù)定價(jià)是否合理；

26.尚未出售和已售的開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等發(fā)生的支出是否按規(guī)定計(jì)入期間費(fèi)用；

27.樣板房的裝修費(fèi)及購(gòu)置的配套物資是否按照規(guī)定分?jǐn)傆?jì)入開發(fā)成本或銷售費(fèi)用；

28.開發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息是否按照規(guī)定資本化；

29.開發(fā)產(chǎn)品在建期間預(yù)提費(fèi)用計(jì)提的范圍是否準(zhǔn)確、計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)是否符合規(guī)定，是否按照規(guī)定進(jìn)行了納稅調(diào)整；

30.施工期間接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，是否在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱；

31.與多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的開發(fā)間接費(fèi)用，是否按照受益原則和配比原則選擇合理的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分配。

32.銷售產(chǎn)品是否遵循交付使用、竣工驗(yàn)收及產(chǎn)權(quán)備案孰先原則確認(rèn)收入，是否存在延遲結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品收入的風(fēng)險(xiǎn)；

33.預(yù)售方式銷售產(chǎn)品的預(yù)收款是否計(jì)入“其他應(yīng)付款”或“短期借款”等科目，未按規(guī)定期限足額預(yù)繳稅款，延遲或不計(jì)應(yīng)稅收入；

34.按揭銷售產(chǎn)品是否存在將按揭款計(jì)入“其他應(yīng)付款”或“短期借款”等科目，未按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間申報(bào)納稅；

35.分期收款方式銷售商品房是否按照銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入；提前付款的，是否在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；

36.是否存在以代銷、分銷、包銷、轉(zhuǎn)銷等方式分解產(chǎn)品銷售收入，未按照規(guī)定申報(bào)納稅；視同買斷方式代銷和采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，是否按照合同約定價(jià)格確認(rèn)計(jì)稅收入；超過(guò)約定價(jià)格的房款是否按照規(guī)定計(jì)入應(yīng)稅收入；

37.將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人是否按照視同銷售進(jìn)行稅務(wù)處理；

38.將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，是否按非貨幣性交易準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理，是否存在未開發(fā)票入賬、未計(jì)收入、未及時(shí)足額申報(bào)納稅的風(fēng)險(xiǎn)；

39.跨年度已完工開發(fā)項(xiàng)目是否按規(guī)定及時(shí)、準(zhǔn)確確認(rèn)收入；

40.跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的已完工出售部分，是否按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入；

41.完工產(chǎn)品是否按預(yù)計(jì)毛利率預(yù)交企業(yè)所得稅，是否存在未按規(guī)定及時(shí)、準(zhǔn)確確認(rèn)收入的風(fēng)險(xiǎn)；

42.開發(fā)的會(huì)所等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給物業(yè)管理公司是否按照銷售開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，并按規(guī)定申報(bào)納稅；

43.將公共配套設(shè)施移交或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位是否按規(guī)定申報(bào)納稅；

44.無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷安置房是否按視同銷售處理，并按規(guī)定的期限和計(jì)稅依據(jù)申報(bào)繳納增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加、土地增值稅等；

45.銷售無(wú)產(chǎn)權(quán)的開發(fā)產(chǎn)品、“以租代售”車位是否確認(rèn)了應(yīng)稅收入；

46.采取折扣促銷模式銷售是否按規(guī)定開具發(fā)票，是否按照規(guī)定申報(bào)納稅；

47.買房送車位、買房送物業(yè)費(fèi)、促銷贈(zèng)送禮品等是否做視同銷售處理，涉及代扣代繳個(gè)人所得稅的，是否履行了扣繳義務(wù)。

48.是否隨意調(diào)整已完工的開發(fā)成品成本歸集和分?jǐn)偟姆椒?，或不同成本?duì)象的成本費(fèi)用相互混淆，成本費(fèi)用核算不實(shí)；

49.是否將公共配套設(shè)施移交或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位未按規(guī)定申報(bào)納稅，存在少繳稅款的風(fēng)險(xiǎn)。

50.是否按照受益原則和配比原則分配共同成本，是否選擇合理的占地面積比例、預(yù)算造價(jià)比例、建筑面積比例等合理比例確定各個(gè)成本核算對(duì)象共同承擔(dān)的共同成本；

51.取得土地使用權(quán)是否按照已開發(fā)項(xiàng)目與待開發(fā)項(xiàng)目的占比、開發(fā)項(xiàng)目的完工比例以及銷售（視同銷售）面積與可售面積之比確定當(dāng)期扣除的土地價(jià)款；

52.土地進(jìn)行評(píng)估增值，入賬成本是否符合稅法相關(guān)規(guī)定；

53.是否按照已開發(fā)項(xiàng)目與待開發(fā)項(xiàng)目的占比、開發(fā)項(xiàng)目的完工比例以及銷售（視同銷售）面積與可售面積之比等合理比例確定當(dāng)期的開發(fā)成本，是否虛增銷售面積，多計(jì)當(dāng)期開發(fā)成本；

54.是否提前結(jié)轉(zhuǎn)未銷售的產(chǎn)品成本、混淆開發(fā)成本和期間費(fèi)用；

55.是否多預(yù)提施工費(fèi)用，虛增開發(fā)成本，或提前列支成本支出；

56.是否將開發(fā)期間應(yīng)資本化的利息支出列入期間費(fèi)用。

57.是否混淆開辦費(fèi)、開發(fā)成本、期間費(fèi)用的界限；

58.是否將正常開工建設(shè)后發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、固定資產(chǎn)等均作為開辦費(fèi)一次性稅前扣除；

59.是否將成本對(duì)象完工前發(fā)生的各種性質(zhì)的借款費(fèi)用直接在當(dāng)期費(fèi)用中列支；

60.是否將售樓部、樣板房的裝修費(fèi)用直接作期間費(fèi)用稅前扣除；

61.購(gòu)進(jìn)貨物、勞務(wù)、服務(wù)等用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，是否按照規(guī)定未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額或進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出；

62.向非金融機(jī)構(gòu)融入的資金利率是否超標(biāo)，是否取得合規(guī)票據(jù)，是否履行了相關(guān)稅種的扣繳義務(wù)。

63.取得預(yù)售收入(包括定金、車位、誠(chéng)意金等各類與房產(chǎn)銷售相關(guān)的收款)是否按規(guī)定及時(shí)申報(bào)納稅，是否按照規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅；

64.涉及股東或關(guān)聯(lián)方的房產(chǎn)銷售、以開發(fā)項(xiàng)目抵頂工程款等是否遵循獨(dú)立交易原則，按公允價(jià)格確認(rèn)收入并按規(guī)定申報(bào)納稅；

65.是否存在應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算，或稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算，未在規(guī)定期限內(nèi)辦理土地增值稅清算；

66.辦理土地增值稅清算時(shí)，附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料是否符合清算要求；

67.辦理土地增值稅清算時(shí)，土地成本分?jǐn)偸欠穹弦?guī)定；

68.“甲供工程”業(yè)務(wù)是否將收到的建筑施工企業(yè)開具的含“甲供材”金額的增值稅發(fā)票和獲得材料供應(yīng)商開具的材料增值稅發(fā)票合計(jì)金額確定“開發(fā)成本”，虛列“甲供材料”成本；

69.多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目共同發(fā)生的拆遷補(bǔ)償（安置）房成本，是否在各清算單位之間按合理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理分配；

70.用于拆遷補(bǔ)償?shù)拈_發(fā)項(xiàng)目是否按照視同銷售處理；

71.用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，是否以公允價(jià)格確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

72．委托方支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，是否按照實(shí)際發(fā)放金額計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

73.回遷戶支付給委托方的補(bǔ)差價(jià)款，是否抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

74.采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，是否按照公允價(jià)格計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

75.異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，是否以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

76.貨幣安置拆遷的，是否按照合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

77.土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的借款費(fèi)用或利息支出，是否調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除；

78.土地增值稅清算時(shí)，是否能夠準(zhǔn)確界定和核算開發(fā)間接費(fèi)用；

79.土地增值稅清算時(shí)，土地扣除成本是否取得了省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)作為合法有效的憑證；

80.土地增值稅清算時(shí)，成本的扣除范圍是否符合規(guī)定，能否準(zhǔn)確區(qū)分土地增值稅的扣除項(xiàng)目和企業(yè)所得稅的稅前扣除項(xiàng)目。

81.是否準(zhǔn)確劃分自用房地產(chǎn)、存貨房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)的范圍；

82.投資性房地產(chǎn)租賃期間的租賃收入是否確認(rèn)收入，是否按規(guī)定申報(bào)繳納了增值稅、附加稅及房產(chǎn)稅；

83.待出售開發(fā)產(chǎn)品出租給關(guān)聯(lián)企業(yè)的租金是否遵循獨(dú)立交易原則；

84.租賃合同以及銷售合同等合同是否按照規(guī)定申報(bào)繳納印花稅；

85.將待售的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)的租金收入抵頂工程價(jià)款、材料款、貸款利息等事項(xiàng)是否按照規(guī)定申報(bào)納稅；

86.以公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)（待出售）轉(zhuǎn)回開發(fā)產(chǎn)品或開發(fā)成本是否同時(shí)按照公允價(jià)值一并轉(zhuǎn)入。

87.是否將轉(zhuǎn)為自用的開發(fā)產(chǎn)品裝修費(fèi)等資本化支出一次性直接計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用；

88.是否將樣板房、售樓處的裝修費(fèi)等資本化支出計(jì)入房產(chǎn)原值；

89.是否將產(chǎn)權(quán)歸屬為委托人的公共配套設(shè)施納入固定資產(chǎn)管理；

90.是否將經(jīng)營(yíng)性租賃的固定資產(chǎn)發(fā)生的改建、裝修支出按規(guī)定攤銷。

91.將土地使用權(quán)作價(jià)對(duì)外投資取得其他單位股權(quán)時(shí)是否未按照公允價(jià)值確認(rèn)收入，并申報(bào)納稅；

92.將開發(fā)的產(chǎn)品作價(jià)對(duì)外投資取得其他單位股權(quán)是否按照公允價(jià)值確認(rèn)收入，并申報(bào)納稅。

93.接受房地產(chǎn)投資的委托人在辦理作價(jià)入股手續(xù)時(shí)是否按規(guī)定視同購(gòu)進(jìn)房地產(chǎn)申報(bào)繳納契稅；

94.接受房地產(chǎn)投資后，是否按照轉(zhuǎn)入不動(dòng)產(chǎn)的公允價(jià)值確認(rèn)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)；

95.接受房地產(chǎn)投資入股后，是否按照“實(shí)收資本”和“資本公積”科目新增金額繳納印花稅；

96.受讓或轉(zhuǎn)讓股權(quán)合同是否按照規(guī)定申報(bào)繳納印花稅

97.委托方以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)與其他企業(yè)合作，投資于其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目未形成股權(quán)時(shí)，在轉(zhuǎn)出當(dāng)期以及分得開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)期是否按照規(guī)定確定開發(fā)產(chǎn)品成本、轉(zhuǎn)讓收益以及對(duì)稅收與會(huì)計(jì)差異進(jìn)行調(diào)整；

98.其他企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資于委托人未形成股權(quán)時(shí)，委托人是否按照規(guī)定確定取得土地的入賬成本和換出開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)稅收入；

99.委托人以開發(fā)產(chǎn)品作為分配，合作開發(fā)建房分配開發(fā)產(chǎn)品是否按照規(guī)定確認(rèn)應(yīng)稅收入；

100.委托人以分配項(xiàng)目利潤(rùn)作為分配形式，合作建房是否按照規(guī)定確定扣除項(xiàng)目。

摘自中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)發(fā)布《房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)指引（試行）》

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