房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。下面為大家準(zhǔn)備了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2019年度匯算清繳申報專題解讀，請看下文！

一、適用報表類型

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得事先確定按核定征收方式進(jìn)行征管。

2019年度匯算清繳時應(yīng)填報《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表（A類，2017年版）》（2019年修訂）

二、銷售收入的稅務(wù)處理

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入范圍包括完工前預(yù)售取得的收入和完工后銷售取得的收入

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為在開發(fā)產(chǎn)品完工前即已開始，完工后還會繼續(xù)，直至全部開發(fā)產(chǎn)品售完為止。按照稅法規(guī)定對于企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》取得的收入，無論會計核算時是作為預(yù)收賬款，還是直接確認(rèn)銷售收入，均屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的銷售收入范圍，應(yīng)按照稅法規(guī)定計算應(yīng)納稅所得額。

（二）預(yù)售收入計稅毛利額的計算及申報

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，在年度納稅申報時，應(yīng)先按照規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算出預(yù)計毛利額，通過填報A105010《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表》、A105000《納稅調(diào)整項目明細(xì)表》等相關(guān)附表進(jìn)行納稅調(diào)整，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

深圳市銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅毛利率2019年度執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)如下：

屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房開發(fā)項目為3%；屬于其他開發(fā)項目，位于原經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)為20%，位于原經(jīng)濟(jì)特區(qū)外為15%。

三、成本費用的稅務(wù)處理

（一）可以稅前扣除的成本費用

企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

企業(yè)在進(jìn)行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。

企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

（二）借款費用應(yīng)區(qū)分收益性支出和資本性支出進(jìn)行稅務(wù)處理

企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除；符合資本化條件的，應(yīng)計入相關(guān)資產(chǎn)成本，不得在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。

企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。

（三）預(yù)售收入可作為計算業(yè)務(wù)招待費、廣告費和宣傳費的基數(shù)

企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售(營業(yè))收入的5‰。

企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費支出，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當(dāng)年銷售(營業(yè))收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除;超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。

企業(yè)所得稅年度納稅申報時，預(yù)售收入可作為計算業(yè)務(wù)招待費、廣告費和宣傳費的基數(shù)。但需要注意，在開發(fā)產(chǎn)品完工年度計算基數(shù)的計算時，應(yīng)相應(yīng)沖減當(dāng)期主營業(yè)務(wù)收入中已包含的未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品確認(rèn)的收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為計算業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費等費用扣除限額計算基數(shù)的銷售（營業(yè)收入）的計算公式為：

當(dāng)年主營業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入+視同銷售收入+銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入-未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品收入

（四）未清算項目自行預(yù)提的土地增值稅不得稅前扣除

企業(yè)在土地增值稅清算前采用預(yù)征方式繳納入庫的土地增值稅，屬于當(dāng)期實際發(fā)生的稅金準(zhǔn)予稅前扣除。企業(yè)依據(jù)財務(wù)會計制度對未清算項目自行預(yù)提的土地增值稅因未實際發(fā)生不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除，應(yīng)作為稅會差異在相應(yīng)年度全額進(jìn)行納稅調(diào)增。

四、開發(fā)產(chǎn)品已完工的界定及稅務(wù)處理

（一）開發(fā)產(chǎn)品已完工的界定條件

除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

1.開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

2.開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

3.開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

（二）開發(fā)產(chǎn)品完工年度必要的稅務(wù)處理

開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理。

企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。

除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。

1.出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

2.公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

3.應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

五、關(guān)于以前年度虧損彌補(bǔ)問題

（一）預(yù)售階段可以彌補(bǔ)以前年度虧損

企業(yè)納稅年度發(fā)生的虧損，準(zhǔn)予向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度的所得彌補(bǔ)，但結(jié)轉(zhuǎn)年限最長不得超過五年。

所稱虧損，是指企業(yè)依照企業(yè)所得稅法和本條例的規(guī)定將每一納稅年度的收入總額減除不征稅收入、免稅收入和各項扣除后小于零的數(shù)額。企業(yè)預(yù)售階段可以彌補(bǔ)以前年度虧損。

（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查調(diào)增的應(yīng)納稅所得額可以彌補(bǔ)以前年度虧損

稅務(wù)機(jī)關(guān)對企業(yè)以前年度納稅情況進(jìn)行檢查時調(diào)增的應(yīng)納稅所得額，凡企業(yè)以前年度發(fā)生虧損、且該虧損屬于企業(yè)所得稅法規(guī)定允許彌補(bǔ)的，應(yīng)允許調(diào)增的應(yīng)納稅所得額彌補(bǔ)該虧損。彌補(bǔ)該虧損后仍有余額的，按照企業(yè)所得稅法規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。對檢查調(diào)增的應(yīng)納稅所得額應(yīng)根據(jù)其情節(jié)，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理或處罰。

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