2004年資產(chǎn)評估講義（一）

　　第 一 章　總　論

　　前言：

　　要以基本概念為主，最基本的概念性東西一定要把握住。從今年的考試來看，它的題型比前兩年有一些改變，比較多的增加了一些主觀題的內(nèi)容，而對客觀題的內(nèi)容來說可能有一些刪減，在分?jǐn)?shù)上做了一些變化，這更要求考生們要特別注意這門課的最基本的知識(shí)點(diǎn)，最基本的一些概念。

　　第一節(jié)　資產(chǎn)評估及其特點(diǎn)

　　一、資產(chǎn)評估定義

　　（一）資產(chǎn)

　　所謂資產(chǎn)，是指經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的，能以貨幣計(jì)量的，能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。

　　1.資產(chǎn)具有以下基本特征：

　?。?）資產(chǎn)必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的。

　?。?）資產(chǎn)必須能以貨幣計(jì)量。

　?。?）資產(chǎn)是能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源，即可望給經(jīng)濟(jì)主體帶來現(xiàn)金流入的資源。

　　2.作為資產(chǎn)評估客體的資產(chǎn)，存在形式是多種多樣的，為了科學(xué)地進(jìn)行資產(chǎn)評估，可對資產(chǎn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆诸悺?/p>

　?。?）按資產(chǎn)存在形態(tài)分類，可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。

　?。?）按資產(chǎn)是否具有綜合獲得能力分類，可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)

　?。?）按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類，可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。

　?。?）按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系分類，可以分為經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)。

　?。ǘ﹥r(jià)格和價(jià)值

　　（三）資產(chǎn)評估

　　資產(chǎn)評估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國家法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評定和估算的行為。

　?。?）評估主體。

　?。?）評估客體。

　　（3）評估依據(jù)。

　?。?）評估目的。

　　（5）評估原則。

　?。?）評估程序。

　?。?）評估價(jià)值類型。

　　（8）評估方法。

　　二、資產(chǎn)評估的種類和特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┵Y產(chǎn)評估的種類

　　目前國際上的資產(chǎn)評估主要分為三類，即評估、評估復(fù)核和評估咨詢。

　　資產(chǎn)評估又可分為完全資產(chǎn)評估和限制性資產(chǎn)評估；

　　資產(chǎn)評估還可具體劃分為單項(xiàng)資產(chǎn)評估和整體資產(chǎn)評估。

　?。ǘ┵Y產(chǎn)評估的特點(diǎn)

　　1.市場性。

　　2.公正性。

　　3.專業(yè)性。

　　4.咨詢性。

　　三、資產(chǎn)評估的功能和作用

　?。ㄒ唬┰u價(jià)及評估的功能

　　（二）管理的功能（作用）

　?。ㄈ╄b證的作用

　　第二節(jié)　價(jià)值類型和評估目的

　　一、資產(chǎn)評估的價(jià)值類型

　　資產(chǎn)評估中的價(jià)值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。不同屬性的價(jià)值類型所代表的資產(chǎn)評估價(jià)值不僅在性質(zhì)上是不同的，在數(shù)量上往往也存在著較大的差異。

　　第一種，以資產(chǎn)評估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式表述的價(jià)值類型，具體包括：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(jià)（或變現(xiàn)價(jià)值）和清算價(jià)格四種。

　　第二種，從資產(chǎn)評估假設(shè)的角度來表述資產(chǎn)評估的價(jià)值類型，具體包括：繼續(xù)使用價(jià)值、公開市場價(jià)值和清算價(jià)值等三種。

　　第三種，從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，即資產(chǎn)評估的特定目的來劃分資產(chǎn)評估的價(jià)值類型。

　　第四種，以資產(chǎn)評估時(shí)所依據(jù)的市場條件，以及被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)來劃分資產(chǎn)評估結(jié)果的價(jià)值類型。

　?。ㄒ唬╆P(guān)于資產(chǎn)評估中的市場價(jià)值與市場價(jià)值以外的價(jià)值

　　在國際評估準(zhǔn)則中，市場價(jià)值定義如下：“自愿買方與自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后，所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值的估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。市場價(jià)值以外的價(jià)值不是一種具體的資產(chǎn)評估價(jià)值存在形式，它是一系列不符合資產(chǎn)市場價(jià)值定義條件價(jià)值形式的總稱或組合。

　?。ǘ┟鞔_資產(chǎn)評估中的市場價(jià)值與市場價(jià)值以外價(jià)值的意義和作用

　　二、資產(chǎn)評估的目的

　　（一）資產(chǎn)評估的一般目的

　　資產(chǎn)評估所要實(shí)現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。

　　（二）資產(chǎn)評估的特定目的

　　1.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

　　2.企業(yè)兼并。

　　3.企業(yè)出售。

　　4.企業(yè)聯(lián)營。

　　5.股份經(jīng)營。

　　6.中外合資、合作。

　　7.企業(yè)清算。

　　8.抵押。

　　9.擔(dān)保。

　　10.企業(yè)租賃。

　　11.債務(wù)重組。

　?。ㄈ┵Y產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的地位和作用

　　第三節(jié)　資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則

　　假設(shè)也可以這么說，很多東西是建立在假設(shè)之上，沒有這種假設(shè)，很多活動(dòng)事實(shí)上是無法進(jìn)行的。所以，在資產(chǎn)評估的活動(dòng)，會(huì)計(jì)的活動(dòng)當(dāng)中，對某些假設(shè)做出說明是非常必要的。

　　假設(shè)的意思就是說，由于認(rèn)識(shí)客體它的變化不可能被主體全部認(rèn)識(shí)，這樣的話，人們就不得不根據(jù)我已經(jīng)知道的某些特征和事實(shí)，來做出合乎邏輯的推斷，這種推斷事實(shí)上就是一種假設(shè)。

　　一、資產(chǎn)評估假設(shè)

　　（一）交易假設(shè)

　　交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價(jià)。

　?。ǘ┕_市場假設(shè)

　　公開市場假設(shè)是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場的條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。

　?。ㄈ┏掷m(xù)使用假設(shè)

　　持續(xù)使用假設(shè)也是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場的條件，以及在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說明。

　?。ㄋ模┣逅慵僭O(shè)

　　二、資產(chǎn)評估的原則

　?。ㄒ唬┵Y產(chǎn)評估工作原則

　　1.獨(dú)立性原則。

　　2.客觀公正性原則。

　　3.科學(xué)性原則。

　　（二）資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則

　　1.預(yù)期收益原則。

　　2.供求原則。

　　3.貢獻(xiàn)原則。

　　4.替代原則。

　　5.估價(jià)日期原則。

　　第四節(jié)　資產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系

　　一、資產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的聯(lián)系

　?。ㄒ唬┵Y產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系

　　（二）資產(chǎn)評估與審計(jì)的聯(lián)系

　　二、資產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的區(qū)別

　　（一）資產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)的區(qū)別

　?。ǘ┵Y產(chǎn)評估與審計(jì)的區(qū)別

　　第五節(jié)　資產(chǎn)評估在中國的發(fā)展

　　一、中國資產(chǎn)評估行業(yè)及其發(fā)展

　　二、中國資產(chǎn)評估師職業(yè)法律規(guī)范

　?。ㄒ唬┓尚问降馁Y產(chǎn)評估師職業(yè)法律規(guī)范

　?。ǘ┬姓ㄒ?guī)和部門規(guī)章形式的資產(chǎn)評估師職業(yè)法律規(guī)范

　　第 二 章　資產(chǎn)評估的基本方法

　　第二章在全書中的作用：

　　它是集中的提煉，專門講述資產(chǎn)評估的方法，把資產(chǎn)評估的三種方法具體進(jìn)行說明?？忌趶?fù)習(xí)此章時(shí)，先不要考慮具體對象的影響，先把三種方法的概念、特點(diǎn)、適用范圍和計(jì)算方法等特別記住。做到以不變應(yīng)萬變。

　　第一節(jié)　市場法

　　一、市場法的基本涵義

　　市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價(jià)值的各種評估技術(shù)方法的總稱。市場法是資產(chǎn)評估中最為直接，最具說服力的評估方法之一。

　　市場法依據(jù)的原則是替代原則。

　　二、市場法的基本前提

　　通過市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件：

　?。?）要有一個(gè)活躍的公開市場；

　?。?）公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。

　　三、市場法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)

　?。ㄒ唬┻x擇參照物

　?。ǘ┰谠u估對象與參照物之間選擇比較因素

　　（三）指標(biāo)對比、量化差異

　　（四）在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異

　?。ㄎ澹┚C合分析確定評估結(jié)果

　　1.資產(chǎn)的功能。

　　2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。

　　3.市場條件。

　　4.交易條件。

　　四、市場法中的具體評估方法

　?。ㄒ唬┲苯颖容^法

　　直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評估對象價(jià)值的一類方法。

　　其基本計(jì)算公式為：評估對象價(jià)值=參照物成交價(jià)格*評估對象A特征/參照物A特征

　　1.現(xiàn)行市價(jià)法。

　　2.市價(jià)折扣法。 資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（1-價(jià)格折扣率）

　　3.功能價(jià)值類比法。

　　（1）資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法：

　　資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）

　　（2）資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：

　　資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）X

　　4.價(jià)格指數(shù)法。

　　資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）

　　5.成新率價(jià)格調(diào)整法。

　　資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評估對象成新率÷參照物成新率）

　?。ǘ╊惐日{(diào)整法

　　該法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似。

　　1.市場售價(jià)類比法。

　　資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+…+交易情況差異值

　　資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×…×?xí)r間差異修正系數(shù)

　　年限修正系數(shù)=[1－1÷（1＋8%）30]÷[1－1÷（1＋8%）35]

　　=（1－0.0994）÷（1－0.0676）

　　=0.9006÷0.9324

　　=0.9659

　　2.市價(jià)法。

　　資產(chǎn)評估價(jià)值=評估對象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價(jià)格÷參照物現(xiàn)行合理成本）

　　3.市盈率乘（倍）數(shù)法。

　　資產(chǎn)評估價(jià)值=評估對象（企業(yè)））收益額×參照物（企業(yè)）市盈率

　　第二節(jié)　收益法

　　一、收益法的基本涵義

　　收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。

　　思路：通過估測被估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值判斷被估資產(chǎn)的價(jià)值的一切方法。

　　典型的收益法是以利索本，即知道收益率然后反求本金。

　　二、收益法的基本前提

　　收益法是依據(jù)資產(chǎn)未來預(yù)期收益經(jīng)折現(xiàn)或本金化處理來估測資產(chǎn)價(jià)值的，它涉及三個(gè)基本要素：一是被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益；二是折現(xiàn)率或本金化率；三是被評估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。

　　1.被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；

　　2.資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；

　　3.被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。

　　三、收益法的基本程序和基本參數(shù)

　?。ㄒ唬?收益額

　　其一，收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；其二，用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。

　?。ǘ┱郜F(xiàn)率

　　折現(xiàn)率就其構(gòu)成而言，如不考慮通貨膨脹，它是由無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成的。其中無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率可以利用國庫率或者銀行同期貸款利率近似代替。

　　（三）收益期限

　　四、收益法中的主要技術(shù)方法

　　公式中出現(xiàn)的符號(hào)的含義

　　三個(gè)最基本的公式

　　1.永續(xù)年金收益

　　評估值=收益/資本化率

　　2.有期限

　　3.分段收益法公式：是前兩種公式的總和

　?。ㄒ唬┘兪找娌蛔?/p>

　　1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有以下計(jì)算式：

　　P＝A／r

　　2.在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計(jì)算式

　　3.在收益年期有限，資本化率等于零的條件下，有以下計(jì)算式：

　　P＝A×n

　?。ǘ┘兪找嬖谌舾赡旰蟊３植蛔?/p>

　　1.無限年期收益。其基本公式為：

　　2.有限年期收益。其計(jì)算公式為：

　?。ㄈ┘兪找姘吹炔罴墧?shù)變化

　　1.在純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計(jì)算式：

　　2.在純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：

　　3.在純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下，有以下計(jì)算式：

　　4.在純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：

　　（四）純收益按等比級數(shù)變化

　　1.在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計(jì)算式：

　　2.在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：

　　3.在純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下，有以下計(jì)算式：

　　4.在純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：

　　第三節(jié)　成本法

　　一、成本法的基本涵義

　　成本法也是資產(chǎn)評估的基本方法之一。成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。

　　二、成本法的基本前提

　　1.被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。

　　2.應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料基礎(chǔ)上的，信息資料、指標(biāo)需要通過歷史資料獲得。同時(shí)，現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。

　　3.形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。

　　三、成本法中的基本要素

　　（一）資產(chǎn)的重置成本

　　1.復(fù)原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。

　　2.更新重置成本是指采用新型材料，現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)，新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。

　　（二）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值

　?。ㄈ┵Y產(chǎn)的功能性貶值

　?。ㄋ模┵Y產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值

　　四、成本法中的具體評估方法

　?。ㄒ唬┲刂贸杀镜墓浪惴椒?/p>

　　1.重置核算法。

　　2.價(jià)格指數(shù)法。

　　重置成本＝資產(chǎn)的賬面原值×價(jià)格指數(shù)

　　或：重置成本＝資產(chǎn)的賬面原值×（1＋價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）

　　式中，價(jià)格指數(shù)可以是定基價(jià)格指數(shù)或環(huán)比價(jià)格指數(shù)。

　　注意：重置核算法和價(jià)格指數(shù)法的區(qū)別

　　1.用價(jià)格指數(shù)法算出來的重置成本只能是復(fù)原重置成本，而重置核算法有可能是復(fù)原重置成本，也有可能是更新重置成本。

　　2.價(jià)格指數(shù)法是建立在不同時(shí)期某一種或某一類或全部資產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)水平上，而重置成本核算是建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購建成本核算的基礎(chǔ)上。

　　3.功能價(jià)值類比法。

　　（1）生產(chǎn)能力比例法。

　?。?）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。

　?。ǘ?shí)體性貶值的測算方法

　　1.觀察法，也稱成新率法。

　　資產(chǎn)實(shí)體性貶值＝重置成本×（1－實(shí)體性成新率）

　　2.使用年限法。

　　3.修復(fù)費(fèi)用法。

　?。ㄈ┵Y產(chǎn)的功能性貶值測算方法

　?。ㄋ模┵Y產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算

　　第四節(jié)　評估方法的選擇

　　一、評估方法之間的關(guān)系

　　（一） 資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系

　　各種方法是相通的，只不過路徑不同。

　?。ǘ┵Y產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別

　　三種方法的邏輯出發(fā)點(diǎn)不同

　　二、資產(chǎn)評估方法的選擇

　　1.方法的選擇要與評估目的、評估的市場條件、評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)以及由此決定的評估價(jià)值類型要相適應(yīng)。

　　2.方法的選擇要受到評估對象的類型、狀態(tài)等的影響。

　　3.方法的選擇還受到此方法的評估資料以及技術(shù)參數(shù)的約束

　　第 三 章　資產(chǎn)評估程序

　　第一節(jié)　資產(chǎn)評估程序概述

　　一、資產(chǎn)評估程序的定義和分類

　　資產(chǎn)評估程序是指資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。狹義的角度上很多人認(rèn)為資產(chǎn)評估程序開始于資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員接受委托，終止于向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評估報(bào)告書。廣義的資產(chǎn)評估程序開始于承接資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評估基本事項(xiàng)環(huán)節(jié)，終止于資產(chǎn)評估報(bào)告書提交后的資產(chǎn)評估文件歸檔管理。

　　1.明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)；

　　2.簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；

　　3.編制資產(chǎn)評估計(jì)劃；

　　4.資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查；

　　5.收集資產(chǎn)評估資料；

　　6.評定估算；

　　7.編制和提交資產(chǎn)評估報(bào)告書；

　　8.資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。

　　二、資產(chǎn)評估程序的重要性

　　第二節(jié)　資產(chǎn)評估具體程序

　　一、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)

　　1.委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本狀況。

　　2.資產(chǎn)評估目的。

　　3.評估對象基本狀況。

　　1.價(jià)值類型及定義。

　　2.資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日。

　　3.資產(chǎn)評估限制條件和重要假設(shè)。

　　4.其他需要明確的重要事項(xiàng)。

　　二、簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書

　　三、編制資產(chǎn)評估計(jì)劃

　　四、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查

　　五、收集資產(chǎn)評估資料

　　六、評定估算

　　七、編制和提交資產(chǎn)評估報(bào)告書

　　八、資產(chǎn)評估工作檔案歸檔

　　第三節(jié)　執(zhí)行資產(chǎn)評估程序的基本要求（了解）

　　第四節(jié)　資產(chǎn)評估中信息收集與分析方法

　　一、 執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中需要收集的信息

　　二、執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中信息的來源

　?。ㄒ唬?收集資產(chǎn)所有者或占有者內(nèi)部的信息資料

　　（二）收集資產(chǎn)所有者或占有者外部的信息資料

　　1.市場信息。

　　2.政府部門。

　　3.證券交易機(jī)構(gòu)。

　　4.媒體。

　　5.行業(yè)協(xié)會(huì)或管理機(jī)構(gòu)及其出版物。

　　6.學(xué)術(shù)出版物。

　　三、資產(chǎn)評估過程中信息的初步處理

　?。ㄒ唬┵Y產(chǎn)信息資料的分析

　　（二）資產(chǎn)信息資料的篩選與調(diào)整

　　1.按可用性原則劃分

　　2.按信息來源劃分

　?。?）一級信息。

　?。?）二級信息。

　　四、評估過：程中常用的邏輯分析方法

　?。ㄒ唬┍容^

　　（二）分析與綜合

　?。ㄈ┩评?/p>

　　第 四 章　機(jī)器設(shè)備評估

　　第一節(jié)　機(jī)器設(shè)備評估概述

　　一、機(jī)器設(shè)備定義

　　二、機(jī)器設(shè)備的分類

　　（一）固定資產(chǎn)管理中使用的國家分類標(biāo)準(zhǔn)

　?。ǘ?huì)計(jì)核算中使用的分類標(biāo)準(zhǔn)

　　1.生產(chǎn)用機(jī)器設(shè)備；

　　2.非生產(chǎn)機(jī)器設(shè)備；

　　3.租出機(jī)器設(shè)備；

　　4.未使用機(jī)器設(shè)備；

　　5.不需用機(jī)器設(shè)備；

　　6.融資租入機(jī)器設(shè)備；

　　第二節(jié)　成本法在機(jī)器設(shè)備評估中的應(yīng)用

　　重置成本法的計(jì)算公式為：

　　一、重置成本的計(jì)算

　　機(jī)器設(shè)備的重置成本包括購置或購建設(shè)備所發(fā)生的必要的、合理的直接成本費(fèi)用、間接成本費(fèi)用和因資金占用所發(fā)生的獎(jiǎng)金成本。

　?。ㄒ唬┰O(shè)備凈價(jià)

　　1.直接法。

　?。?）市場詢價(jià)。

　?。?）使用價(jià)格資料。

　　2.物價(jià)指數(shù)法。

　?。?）定基物價(jià)指數(shù)。

　?。?）環(huán)比物價(jià)指數(shù)。

　　3.重置核算法。

　　機(jī)器設(shè)備的重置成本是由生產(chǎn)成本、銷售費(fèi)用、利潤、稅金組成。

　　（1）生產(chǎn)成本。

　?、僦苯尤斯べM(fèi)（LD）。

　　直接人工費(fèi)＝∑實(shí)際工時(shí)消耗量×工資定額

　?、谥苯硬牧腺M(fèi)（MD）

　　MD=MR+MP

　?、圮囬g經(jīng)費(fèi)（EW）。

　　EW＝（LD）×rEW

　?、芷髽I(yè)管理費(fèi)用（EM）。

　　EM＝（LD）×rEM

　?、萜渌麑ｍ?xiàng)費(fèi)用（EO）

　　CM＝MD＋LD＋EW＋EM＋ED＋ET

　　（2）銷售費(fèi)用（ES）

　　銷售成本（CS）

　　CS＝CM＋ES

　?。?）利潤（P）。

　　P＝CS×rP

　?。?）稅金（T）。

　　T＝RC×rT

　?。?）設(shè)備重置成本（RC）。

　　RC＝Cs＋P＋T

　?。紺s＋Cs×rp+RC×rT

　　4.綜合估價(jià)法。

　　計(jì)算公式為：

　　RC＝（MRM÷Km+MPM）×（1+Kp）×（1+Kd/n）/（1-rT）

　　5.重量估價(jià)法。

　　計(jì)算公式為：

　　RC＝W×RW×K+P+T

　　6.類比估價(jià)法－―指數(shù)估價(jià)法。

　　RC/S2=（A1/A2）x

　?。ǘ┻\(yùn)雜費(fèi)

　　1.國產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)。

　　國產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)＝國產(chǎn)設(shè)備原價(jià)×國產(chǎn)運(yùn)雜費(fèi)率

　　2.進(jìn)口設(shè)備的國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)。

　　（三）設(shè)備安裝費(fèi)

　　1.國產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)。

　　國產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)＝設(shè)備原價(jià)×設(shè)備安裝費(fèi)率

　　2.進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)計(jì)算。

　?。ㄋ模┗A(chǔ)費(fèi)

　?。ㄎ澹┻M(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用

　　二、實(shí)體性貶值

　?。ㄒ唬┯^察法

　　（二）年限法

　?。ㄈ┬迯?fù)費(fèi)用法

　　1.修復(fù)費(fèi)用的含義是對可修復(fù)費(fèi)用而言；

　　2.對一個(gè)設(shè)備而言，既有可修復(fù)的費(fèi)用，也有不可修復(fù)的費(fèi)用，要綜合計(jì)算。

　　三、功能性貶值

　　設(shè)備的功能貶值主要體現(xiàn)在超額投資成本和超額運(yùn)營成本兩方面。

　?。ㄒ唬┑冖穹N功能性貶值

　　第Ⅰ種功能性貶值反映在超額投資成本上

　?。ǘ┑冖蚍N功能性貶值-超額營運(yùn)成本，指由于新技術(shù)、新工藝的運(yùn)用，導(dǎo)致現(xiàn)在生產(chǎn)的新設(shè)備功能更強(qiáng)大，技術(shù)更先進(jìn)。

　　四、經(jīng)濟(jì)性貶值

　　經(jīng)濟(jì)貶值是由于企業(yè)外部因素所導(dǎo)致的被估資產(chǎn)價(jià)值的損失。

　　具體表現(xiàn)有以下幾點(diǎn)：

　　1.由于使用壽命縮短

　　2.由于運(yùn)營費(fèi)用的提高

　　3.市場競爭的加劇

　　第三節(jié)　市場法在機(jī)器設(shè)備評估中的應(yīng)用

　　一、比較因素

　?。ㄒ唬﹤€(gè)別因素

　　（二）交易因素

　?。ㄈr(shí)間因素

　?。ㄋ模┑赜蛞蛩?/p>

　　二、運(yùn)用市場法評估機(jī)器設(shè)備的具體方法

　?。ㄒ唬┲苯悠ヅ浞?/p>

　　（二）因素調(diào)整法

　?。ㄈ┏杀颈嚷收{(diào)整法

　　第四節(jié)　收益法在機(jī)器設(shè)備評估中的應(yīng)用