新用戶掃碼下載《中級會計實務》第五章投資性房地產要點總結
一、概念
1.屬于：
A、已出租的土地使用權
B、已出租的建筑物
C、持有并準備增值后轉讓的土地使用權
注意：AB為“已出租”，計劃出租但尚未出租不行。
C強調的是“管理者的意圖”但僅指土地使用權，如果說持有并準備增值后轉讓的建筑物不行，按規(guī)定，牢記！
2.不屬于：
A、自用的
B、存貨
注意：一項房地產部分出租（或增值）部分自用，可以區(qū)分確認；不能區(qū)分則確認為固/無。
二、確認
1.首先符合投資性房地產概念
2.同時滿足兩條件：A、經濟利益很可能流入 B、成本能可靠地計量
三、初始計量（按成本）
1.外購：買價+稅費+直接相關費用
2.自建：達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出（如材料、職工薪酬、折舊等）
注意：
?。?）開始計量的時點：外購是購入同時開始租（或增值），自建為可使用同時開始租（或增值），即為租賃期開始日，而非租賃開始日，一字之差，大不相同，注意聽講！
（2）要跟后續(xù)計量兩種模式相區(qū)別，千萬不要弄混，頭腦要保持清醒，初始計量就此一個按其成本，考題喜歡在這樣的地方迷惑我們，要警惕！
四、后續(xù)計量（兩種模式）
按規(guī)定有兩種：成本模式和公允價值模式，一般應采用成本模式，滿足特定條件可用公允，牢記同一企業(yè)對所有投資性房地產只能采用一個模式，不能同時這個用成本那個用公允。（判斷題的話是對的哦，教材原話嘛，極個別例外就不想了）
1.成本模式
此法簡單，如為建筑物類似第三章的固定資產，土地使用權則類似第四章的無形資產，方法類似，只是需單獨記下科目，容易理解。
?。?）初始按成本
借：投資性房地產（注意都是按成本，只是公允模式此處有二級科目，名兒不同）
貸：銀行存款（在建工程等）（實際成本）
（2）需計提折舊和攤銷（按月）
借：其他業(yè)務成本（類似出租通過其他收支核算）
貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）
?。?）需計提減值準備（有減值跡象測試計提）
借：資產減值損失
貸：投資性房地產減值準備
?。?）收到租金，走其他業(yè)務收入。涉及營業(yè)稅，通過營業(yè)稅金及附加。（類似出租業(yè)務）
2. 公允價值模式
?。?）應用前提：需同時滿足A、活躍市場（投資性房地產所在地）
B、合理估計（公允價能可靠計量）
?。?）不計提折舊，不進行攤銷，也不計提減值準備（牢記）
?。?）初始按成本
借：投資性房地產——成本
貸：銀行存款（在建工程等）（實際成本）
?。?）資產負債表日
公允價值>原賬面價
借：投資性房地產--公允價值變動
貸：公允價值變動損益（利潤表科目，影響營業(yè)利潤）
公允價值<原賬面價，做相反分錄，容易理解！
注意：這里的公允價值變動損益在處置時要轉入投資收益。
?。?）取得租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”等科目。（同成本模式）
五、后續(xù)計量模式的變更
1、企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。
注意“隨意”兩字，如果說“不得變更”，判斷即為錯。
2、滿足前提，成本模式可轉公允模式，但應做為會計政策變更處理。（即追溯調整）
【例5－6】甲企業(yè)將某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進行后續(xù)計量。20×9年1月1日，甲企業(yè)認為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產交易市場比較成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，決定對該項投資性房地產從成本模式轉換為公允價值模式計量。該寫字樓的原造價為90 000 000元，已計提折舊2 700 000元，賬面價值為87 300 000元。20×9年1月1日，該寫字樓的公允價值為95 000 000元。
假設甲企業(yè)按凈利潤的l0%計提盈余公積。
甲企業(yè)的賬務處理如下：
借：投資性房地產——××寫字樓（成本） 95 000 000（變更日公允價值）
投資性房地產累計折舊（攤銷） 2 700 000
貸：投資性房地產——××寫字樓 90 000 000
利潤分配——未分配利潤 6 930 000
盈余公積 770 000
3、已采用公允價值模式進行后續(xù)計量，不可以再轉為成本模式。就是說成本模式可以轉為公允價值模式，但公允價值模式不得轉為成本模式。
六、轉換
初看這部分感覺有點兒亂，一會兒這樣一會兒那樣，就暈進去了，沒法子，只好多聽課多看書多做題了。首先要明確的是投資性房地產的轉換是我們將這個資產改變用途了，原來出租不租了改自用，或原來自己用后來出租了等等，要跟后續(xù)計量的模式變更區(qū)別開，兩者不同，分別記憶！
1.轉化日：
A、租賃期開始日
B、確定增值日
C、達到自用時
2.轉換類型（容易暈的地方到了）
（1）成本模式：非投資性房地產轉為投資性房地產
?。?）成本模式：投資性房地產轉為非投資性房地產
?。?）公允價值模式：非投資性房地產轉換為投資性房地產。
?。?）公允價值模式：投資性房地產轉換為非投資性房地產。
注意：（1）非投資性房地產一般可以理解為自用和存貨。
（2）成本模式下的兩種情況比較簡單，對應結轉，不產生損益，沒有差額，只換下分錄名兒就可以了。
?。?）公允模式下的兩種情況有些麻煩，主要是會有差額，而差額的處理不同，很容易混淆，我的辦法就是只記一點就好，即牢記非投轉投，公允大于賬面記入資本公積，其他全為記入公允價值變動。（解釋：非投資性房地產轉為投資性房地產，公允價值大于其賬面價值記入資本公積。非投資性房地產轉為投資性房地產，公允價值小于其賬面價值；投資性房地產轉為非投資性房地產，公允價值不論大于大于還是小于其賬面價值，均記入公允價值變動。另外此時記入這兩個科目的差額，在處置時都要轉入其他業(yè)務收入。
七、處置
這點比較容易，就是在出售、轉讓、報廢、毀損時要終止確認。
1.不管什么模式，該業(yè)務都通過其他業(yè)務收支核算。
2.上面提到的轉換過程的差額記得要轉入其他業(yè)務收入。再多寫一句：公允價值變動損益轉入其他業(yè)務收入這筆分錄，不影響處置凈收益。而資本公積轉入的部分會影響利潤，這也是為什么會要求將非投轉投差額記入資本公積的原因，可以避免企業(yè)以此為由修飾利潤表。
3.公允模式在持有過程中資產負債表日的公允價值的變動要轉入其他業(yè)務收入。
以上就是投資性房地產的要點總結，關于練習題我覺得認真完成課后作業(yè)，練習中心，再加一本夢想成真的輔導書，認真做兩三遍就沒問題，看完書再聽聽網校的課，效果會更好。
作者：先鋒學習公社·2010年會計實務突擊隊 zhanghw-文文
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