中級(jí)會(huì)計(jì)職稱考試《經(jīng)濟(jì)法》強(qiáng)化學(xué)習(xí)：租賃合同

2012年會(huì)計(jì)職稱考試《中級(jí)經(jīng)濟(jì)法》——第五章 合同法律制度

　　強(qiáng)化學(xué)習(xí)二十九、租賃合同

　　1.租賃合同的最長(zhǎng)期限

　　租賃期限不得超過(guò)20年；超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效；租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過(guò)20年。

　　2.不定期租賃

　?。?）租賃期限6個(gè)月以上的，合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

　　（2）當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。

　?。?）租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

　　3.權(quán)利義務(wù)

　?。?）出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　（2）出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。

　?。?）因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

　　（4）租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

　?。?）承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物，如未經(jīng)出租人同意，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

　　4.轉(zhuǎn)租

　?。?）承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，“承租人”應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　（2）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

　　【例子】甲將自己的房屋出租給乙，乙將該房轉(zhuǎn)租給丙。（1）如果轉(zhuǎn)租未經(jīng)過(guò)甲的同意，甲可以解除“甲乙之間”的合同，合同解除后，乙應(yīng)當(dāng)返還租賃物，從而無(wú)法履行乙丙之間的合同，乙應(yīng)當(dāng)對(duì)丙的損失承擔(dān)違約責(zé)任。（2）如果轉(zhuǎn)租已經(jīng)經(jīng)過(guò)甲的同意，丙在使用的過(guò)程中對(duì)租賃物造成損害，甲有權(quán)要求“乙”承擔(dān)違約責(zé)任，也可以根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，要求丙承擔(dān)侵權(quán)損害賠償責(zé)任。

　　5.租金的支付期限

　　對(duì)租金的支付期限未確定的，當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，可以根據(jù)合同的有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定；仍不能確定的：

　?。?）租賃期限不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付；

　?。?）租賃期限1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付。

　　6.所有權(quán)變動(dòng)

　　（1）買賣不破租賃：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力

　?。?）出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

　　【注意】只有在房屋租賃中才有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)