2013注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《會(huì)計(jì)》知識(shí)點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)

　　1. 投資性房地產(chǎn)的范圍：

　　（1）已出租的土地使用權(quán)

　　（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

　　（3）已出租的建筑物

　　已出租的建筑物包括已出租的建筑物、自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物以及正在建造或開(kāi)發(fā)過(guò)程中將用于出租的建筑物。對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物或在建建筑物，董事會(huì)等權(quán)力機(jī)構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，也視為投資性房地產(chǎn)。

　　注意：持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)

　　2.不同方式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的確定

　?。?）投資性房地產(chǎn)開(kāi)始自用—轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開(kāi)始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期。

　?。?）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租，或自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租—轉(zhuǎn)換日應(yīng)該為租賃期開(kāi)始日

　　（3）自用土地使用權(quán)停止自用，改用于資本增值—轉(zhuǎn)換日為停止將該土地使用權(quán)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理，且該土地使用權(quán)能夠單獨(dú)計(jì)量和轉(zhuǎn)讓的日期。

　　（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營(yíng)租出的房地產(chǎn)重新開(kāi)發(fā)用于對(duì)外銷售的—轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿、企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)做出書面決議的日期。

　　3.與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的現(xiàn)金流屬于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)還是投資活動(dòng)？

　　根據(jù)財(cái)政部的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解，投資性房地產(chǎn)的租金收入應(yīng)該計(jì)入經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量中的“收到其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”中，而投資性房地產(chǎn)的處置凈額應(yīng)該計(jì)入投資活動(dòng)現(xiàn)金流量中的“處置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額”中，購(gòu)買投資性房地產(chǎn)所支付的現(xiàn)金應(yīng)該計(jì)入投資活動(dòng)“購(gòu)建固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金”中。

　　4.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足的條件

　?、?投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；

　　※所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對(duì)于大中型城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。

　?、谄髽I(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。

　　※同類或類似的房地產(chǎn)，對(duì)建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對(duì)土地使用權(quán)而言，是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。

　　5.理解投資性房地產(chǎn)的范圍需要注意的問(wèn)題

　?。?）準(zhǔn)則中所謂的“出租”，是指經(jīng)營(yíng)性租賃，不包括融資租賃。

　　（2）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

　　由于我國(guó)土地所有權(quán)屬于國(guó)家，企業(yè)擁有的只是土地使用權(quán)，如果在一定期限內(nèi)不開(kāi)發(fā)的閑置土地，國(guó)家要收回其土地使用權(quán)。因此，像投資房產(chǎn)一樣先低價(jià)吃進(jìn)一塊地閑置兩三年以后再高價(jià)賣出，這是為國(guó)家所不允許。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南對(duì)此也作出了特別說(shuō)明：閑置土地不屬于持有并準(zhǔn)備增值的土地使用權(quán)。

　　根據(jù)《閑置土地處置辦法》（中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第5 號(hào)）的規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過(guò)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的；或者是已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)但開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25％且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的。

　?。?）持有并準(zhǔn)備增值后出售的房產(chǎn)是否屬于“投資性房地產(chǎn)”？

　　“投資性房地產(chǎn)”中的“土地使用權(quán)”包括“出租”、“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓”兩種情況，“建筑物”只包括“出租”，不包括“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓”這種情況。也就是說(shuō)，企業(yè)投資購(gòu)買房產(chǎn)，準(zhǔn)備增值后出售不作為投資性房地產(chǎn)核算。

　?。?）已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。