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注冊資產評估師考試《資產評估》預習：基本程序和基本參數(shù)
第二章 資產評估的基本方法
知識點九、收益法的基本程序和基本參數(shù)
（一）收益法的基本程序
采用收益法進行評估，其基本程序如下：
1.搜集驗證與評估對象未來預期收益有關的數(shù)據資料，包括經營前景、財務狀況、市場形勢、以及經營風險等；
2.分析測算被評估對象未來預期收益；
3.確定折現(xiàn)率或資本化率；
4.分析測算被評估資產未來預期收益持續(xù)的時間；
5.用折現(xiàn)率或資本化率評估對象未來預期收益折算成現(xiàn)值；
6.分析確定評估結果。
從評估實務的角度看，第1－4步比較關鍵，涉及到收益法計算的3個關鍵因素：收益額、收益年限、折現(xiàn)率；但是我們考試主要是根據已知條件按照以上第5步驟來計算被評估資產的價值，所以反而是第五步最重要。
（二）收益法的基本參數(shù)
1.收益額
?。?）收益額是資產在正常情況下所能得到的歸其產權主體的所得額。
（2）資產評估中收益額的特點。
①收益額是資產未來預期收益額，而不是資產的歷史收益額或現(xiàn)實收益額；
②用于資產評估的收益額是資產的客觀收益，而不是資產的實際收益。
客觀的收益就是根據各種變量、因素合理估計被評估資產的收益；而現(xiàn)實收益中可能包括不合理的因素。
（3）資產的收益額表現(xiàn)形式有多種，不同種類資產的收益額表現(xiàn)形式不同，需要合理選擇收益額的種類
2.折現(xiàn)率
?。?）從本質上講：
折現(xiàn)率是一個期望的投資報酬率。是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。
（2）從構成上看：
?、僬郜F(xiàn)率＝無風險報酬率＋風險報酬率
?、跓o風險報酬率
指沒有投資限制和障礙，任何投資者都可以投資并能夠獲得（事實上，就是沒有風險）的投資報酬率。
實務中，可以使用同期國庫券利率或者銀行利率。（實際上考試的時候現(xiàn)在都是直接采用國債利率，并不進行換算。
?、埏L險報酬率
根據所投資的行業(yè)所面臨的行業(yè)增減、財務風險、市場風險、經營風險等各種風險要測算這項交易所承擔的風險。
?。?）資本化率與折現(xiàn)率的關系：
?、僭诒举|上是沒有區(qū)別的。
?、诘嵌哌m用場合不同。習慣上人們稱折現(xiàn)率是將未來有限期的預期收益折算成現(xiàn)值的比率（r），用于有限期預期收益折現(xiàn)，資本化率則是將未來永續(xù)性預期收益折算成現(xiàn)值的比率（r）。
?、鄱呤欠裣嗟龋饕Q于同一資產在未來長短不同的時期所面臨的風險是否相同。
3.收益期限
根據在持續(xù)使用的能力，在未來多長時間資產能夠給所有者帶來未來的預期收益。
可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永續(xù)無期限。
通常以年表示。
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