注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》預(yù)習(xí)：重置成本估算

第二章 資產(chǎn)評估的基本方法

　　知識點十四、成本法運(yùn)中各個參數(shù)的計算方法——重置成本估算

　　（一）重置成本估算

　　單項資產(chǎn)重置成本的估算一般可以采用下列方法：

　　1.重置核算法。

　?。?）概念：

　　利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項目，逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。

　　（2）分類

　　根據(jù)資產(chǎn)取得的方式可以分為：購買型和自建型

　　購買型以購買該項資產(chǎn)的模式來估計所需要的重置成本。

　　自建型以自己建造該項資產(chǎn)的模式來估計所需要的重置成本。

　?。?）資產(chǎn)的重置成本應(yīng)包括開發(fā)者的合理收益

　　如果是建造，建造成本中當(dāng)然應(yīng)該包含建造商或者生產(chǎn)商的合理利潤，不過該收益應(yīng)該以開發(fā)者或者制造者現(xiàn)行行業(yè)或社會的平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)。

　　（4）重置核算法考慮了價格因素，費(fèi)用項目的構(gòu)成上可以考慮生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。

　　（5）形成資產(chǎn)價值的耗費(fèi)是合理的。

　　耗費(fèi)是形成資產(chǎn)價值的基礎(chǔ)，但耗費(fèi)包括有效耗費(fèi)和無效耗費(fèi)。

　　采用成本法評估資產(chǎn)，首先要確定這些耗費(fèi)是必須的，而且應(yīng)體現(xiàn)社會或行業(yè)平均水平。

　　注釋：也就是說，按照社會或行業(yè)平均水平來確定有效耗費(fèi)和無效耗費(fèi)，評估時，應(yīng)該去掉無效耗費(fèi)。

　　2.價格指數(shù)法（這里的原理和市場法中的直接比較法中的“價格指數(shù)法36頁”一樣，大家可以兩邊比較著看）。

　?。?）特點：

　　利用與資產(chǎn)有關(guān)的價格變動指數(shù)，將資產(chǎn)歷史成本（賬面成本）調(diào)整為重置成本。

　?。?）計算公式為：

　　資產(chǎn)重置成本 ＝ 資產(chǎn)賬面成本×

　　或： 資產(chǎn)重置成本 ＝資產(chǎn)歷史成本 ×（1+物價變動指數(shù)）

　　式中，價格指數(shù)可以根據(jù)定基物價指數(shù)計算獲得

　　物價指數(shù)=

　　或者：價格指數(shù)可以根據(jù)環(huán)比價格指數(shù)或者環(huán)比物價變動知識計算獲得

　　資產(chǎn)重置成本 ＝資產(chǎn)歷史成本 × x

　　其中x =（1+a 1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）×100%

　　=

　　式中， n=1，2，3 …… n

　　x為價格指數(shù)；

　　a n為第n年環(huán)比價格變動指數(shù)

　?。?＋a n）= 為第n年的環(huán)比價格指數(shù)

　?。?）注意：

　?、儋Y產(chǎn)歷史成本要求真實、準(zhǔn)確并符合社會平均的、合理成本的要求；

　　②資產(chǎn)評估時物價指數(shù)指的是評估基準(zhǔn)日（或能夠代表評估基準(zhǔn)日）的物價指數(shù)，而且應(yīng)是資產(chǎn)的類別或個別物價指數(shù)。（越是分類具體的物價指數(shù)越準(zhǔn)確）

　?、垡豁椏茖W(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用價格指數(shù)法的重置成本往往會偏高。

　?、芪飪r指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本。

　?。?）物價指數(shù)法與重置核算法的區(qū)別：

　　①物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也（可以）考慮生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。

　?、谖飪r指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。

　?、垡话闱闆r下，價格指數(shù)法和重置核算法相比，核算的結(jié)果可能有誤差，其準(zhǔn)確度沒有后者的高。

　?。?）物價指數(shù)法和重置核算法相同點：

　　都是建立在利用歷史資料基礎(chǔ)上。因此，都需要注意判斷、分析資產(chǎn)評估時重置成本口徑與委托方提供歷史資料（如財務(wù)資料）的口徑差異。

　　3.功能價值類比法（與市場法中的直接比較法中的“功能價值類比法，教材35頁”完全一樣）

　　（1）特點：尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例關(guān)系或者指數(shù)關(guān)系，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。

　　（2）生產(chǎn)能力比例法

　　運(yùn)用的前提條件和假設(shè)：資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高，而且是成正比例變化。

　　計算公式為：

　　

　　所以：被評估資產(chǎn)重置成本＝參照物重置成本×

　?。?）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。

　?、龠\(yùn)用的前提條件和假設(shè)：

　　資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化。

　?、谟嬎愎剑?

　?。?

　　推導(dǎo)可得：

　　所以：被評估資產(chǎn)重置成本＝參照物重置成本×（）²

　　公式中的X是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。在美國，這個經(jīng)驗數(shù)據(jù)一般在0.4～1.2間。我國到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，評估過程中要謹(jǐn)慎使用這種方法。

　　上述三種方法均可用于確定在成本法運(yùn)用中的重置成本。至于選用哪種方法，應(yīng)根據(jù)具體的評估對象和可以搜集到的資料確定。這些方法中，對某項資產(chǎn)可能同時都能用，有的則不然，應(yīng)用時必須注意分析方法運(yùn)用的前提條件，否則將得出錯誤的結(jié)論。

　　同時應(yīng)該注意以上3類方法都是適用于單項資產(chǎn)的重置成本的計算。

　　4、統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)重置成本

　　這種方法運(yùn)用的步驟是：

　　（1）在核實資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類別。

　　（2）在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性資產(chǎn)，應(yīng)用功能價值法、物價指數(shù)法、重置核算法等方法估算其重置成本。

　?。?）依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，其計算公式為：

　　K=R‘/R

　　式中：K——資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)；

　　R‘——某類抽樣資產(chǎn)的重置成本；

　　R ——某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。

　　（4）根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評估資產(chǎn)的重置成本，計算公式為：

　　被評估資產(chǎn)重置成本=∑某類資產(chǎn)賬面歷史成本×K