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注冊資產(chǎn)評估師考試《建筑工程評估基礎(chǔ)》預(yù)習(xí)：其他方法
第十章 建筑物的損耗
知識點五、其他方法
對于可彌補(bǔ)的損耗一般采用成本法，不可彌補(bǔ)的損耗采用收益法和市場法等。
?。ㄒ唬┏杀痉ǎ篋＝C1＋C2＋C3＋C4－C5＝拆除工程費用＋修繕＋恢復(fù)＋直接經(jīng)濟(jì)損失－被拆除物殘值
（1）C4——直接經(jīng)濟(jì)損失包括：房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費用、房屋空置、使用面積減少、凈高降低、采光面積減少、耐久性降低、鄰近房屋損壞賠償、施工影響補(bǔ)償?shù)葥p失；
?。?）房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費用＝每人每天費用×天數(shù)；
?。?）房屋空置的收益損失、使用面積減少、凈高降低、采光面積減少、耐久性降低所造成的損失，宜采用收益法計算；鄰近房屋損壞采用成本法、收益法、市場法測算；
?。?）施工影響的補(bǔ)償可以根據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)或參照市場價的補(bǔ)償水平進(jìn)行測算。
被拆除物殘值按回收市場價格。
（二）收益法：租金等收入減少和由于能源消耗等費用增加造成的損失。
適用于凈收益減少：
△Ai——未來第i年的凈收益損失額；把每年凈收益損失額折現(xiàn)到期初為損耗
適用于收益年限減少：
Ai——未來第i年可獲得的正常市場凈收益；把應(yīng)該在這些年中應(yīng)得到的凈收益（沒得到）折現(xiàn)到期初為損耗
?。ㄈ┦袌龇ǎ?
（1）價差法：估算類似有損耗與類似無損耗之間市場價值之差作為建筑損耗。D＝D1－D2
（2）比較法：建筑物與有類似損耗建筑物比較。
D＝P×F1×F2×F3＝補(bǔ)償金額×情況修正系數(shù)×日期修正系數(shù)×缺陷修正系數(shù)
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