2012注冊資產評估師考試《資產評估》預習：國際評估準則介紹

第十四章 國外評估準則

　　知識點二、國際評估準則介紹

　?。ㄒ唬秶H評估準則》簡介

　　1.國際評估準則委員會于1985年制定了《國際評估準則》第一版。

　　2.國際評估準則委員會于2007年發(fā)布了第八版《國際評估準則》。

　?。ǘ秶H評估準則》結構體系

　　1.前言。

　　重點對《國際評估準則》的起源、《國際評估準則》的結構等進行介紹。

　　2.公認的評估原則的基本概念

　　對構成資產評估理論和評估準則基礎的法律、經濟等基礎性概念、理論進行的總結和歸納。

　　3.行為守則

　　行為守則即職業(yè)道德準則。從約束評估師職業(yè)道德角度出發(fā)，對評估師職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力、評估披露和評估報告等方面的要求做出了規(guī)定。

　　4.資產類型

　　該部分對作為主要評估對象的不動產、動產、企業(yè)價值和金融權益四種資產類型及其區(qū)別進行了說明。

　　5.國際評估準則

　　該部分是《國際評估準則》的核心內容，包括三個準則：

　　《國際評估準則1——市場價值基礎評估》；

　　《國際評估準則2——非市場價值基礎評估》；

　　《國際評估準則3——評估報告》。

　　6.國際評估應用指南

　　本部分包括兩個應用指南，對這兩種重要評估業(yè)務提出要求：

　　應用指南l——以財務報告為目的的評估

　　應用指南2——以擔保貸款為目的的評估

　　7.評估指南。

　　第八版《國際評估準則》中共有15項評估指南。

　　8.詞匯表

　　提供所有準則、應用指南和評估指南中定義的術語的概要。

　?。ㄈ秶H評估準則》中的基本概念

　　1.與資產相關的概念。

　?。?）不動產與不動產權

　　不動產是指實物形態(tài)的土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物。不動產是實物形態(tài)的、有形的“物體”，可以看得見、摸得著。

　　《國際評估準則》中將不動產所有權稱為“不動產權”。不動產權是指包含在不動產中的各種權利，通常由獨立于不動產實體的所有權證明文件體現，如所有權證書、租約等正式文件。

　　不動產權是一個非實物性的法律概念，而不動產指的是不動產物理實體。

　　與不動產所有權相關的權利很多，包括使用權、占有權、進入權、轉讓權、租賃權、遺贈權、贈送權等以及選擇行使或不行使上述任何一個或幾個權利的權利。

　　（2）動產與動產權

　　不動產之外的資產在法律上稱為動產，包括不動產之外的所有有形或無形的資產。這些資產不是永久性地附著于不動產，通常具有可移動性。動產所有權稱為“動產權”。

　　（3）財產

　　是個法律概念，包括與所有權有關的各種權利。

　?。?）資產

　　資產在一般意義上往往用來表示不動產、動產或兩者全稱。

　　在資產評估中，資產更多地被理解為是基于某項資產的各種權利的排列與組合。

　　2.資產評估的經濟概念

　　即從經濟意義上說，評估師進行評估的對象是資產的所有權或“所有者的權利”，而不是有形資產或無形資產本身。

　　3.折舊概念

　　評估師在資產評估業(yè)務中所使用的折舊概念表示從估計的全新重置成本中扣除的任何部分。這些扣除部分（評估中的折舊）依其產生原因可分為實體性損耗、功能性（技術性）陳舊或經濟性（外部環(huán)境）貶值。

　　會計上的“折舊”概念是指會計師根據歷史成本原則做出的對資產原始成本的一種攤銷，而并不考慮這種攤銷是否與實際情況相符。

　　折舊在評估和會計上最重要的區(qū)別在于，對評估師而言，評估中的“應計折舊”應當與市場有關，反映相關的市場狀況；而會計上的“應計折舊”則與會計原則有關，并不反映市場狀況。

　　4.市場、成本、價格和價值概念

　　《國際評估準則》指出價格和成本是事實，而價值是對資產在一定條件下應當進行交易的價格的估計額。

　　市場是買方和賣方之間在價格機制作用下就商品和服務進行交易的體系。

　　成本是與生產相關的概念，是為商品或服務所支付的貨幣數額，或者是生產商品、提供服務所需要的貨幣數額。

　　價格是與商品或服務交換相關的概念，表示就某商品或某項服務所要求的、提供的或支付的貨幣數額，反映了商品或服務進行實際交易的貨幣金額。一般情況下，價格反映出在特定條件下特定的買方和（或）賣方對商品或服務價值的認可。

　　價值是個經濟概念，價值并不是事實，只是根據特定的價值定義在特定時間內對商品、服務進行交易時最可能形成的價格的估計額。價值的經濟概念反映了在價值的有效日期（基準日），市場（而不是特定買方或賣方）對于某人由于擁有某商品或接受某服務而具有的利益的評判。

　　5.最高最佳使用

　　最佳用途又稱為最大最優(yōu)用途，指對某項資產而言，實際可能的、經合理證明的、法律允許的、財務上可行的并能實現該被評估資產最大價值的最可能用途。

　　最佳用途概念是市場價值評估的一個組成部分。雖然最佳用途概念并沒有出現在《國際評估準則》市場價值的定義中，但評估師在進行市場價值評估時，應當結合相關資料分析被評估資產的最佳用途，并在此基礎上評估資產的價值。

　　6.市場價值與市場價值以外的價值

　?。?）市場價值。

　　《國際評估準則》中市場價值的定義如下：

　　市場價值是自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中，某項資產應當進行交易的價值估計數額，當事人雙方應各自理性、謹慎行事，不受任何強迫壓制。

　　根據市場價值的定義，市場價值具有以下要件：

　　第一，自愿買方

　　指具有購買動機，但并沒有被強迫進行購買的一方當事人。該購買者會根據現行市場的真實狀況和現行市場的期望值進行購買，不會特別急于購買，也不會在任何價格條件下都決定購買，即不會付出比市場價格更高的價格。

　　第二，自愿賣方。

　　指既不準備以任何價格急于出售或被強迫出售，也不會因期望獲得被現行市場視為不合理的價格而繼續(xù)持有資產的一方當事人。自愿賣方期望在進行必要的市場營銷之后，根據市場條件以公開市場所能達到的最高價格出售資產。

　　第三，評估基準日

　　指市場價值是某一特定日期的時點價值，僅反映了評估基準日的真實市場情況和條件，而不是評估基準日以前或以后的市場情況和條件。

　　第四，以貨幣單位表示

　　市場價值是在公平的市場交易中，以貨幣形式表示的為資產所支付的價格，通常表示為當地貨幣。

　　第五，公平交易

　　指在沒有特定或特殊關系的當事人之間的交易，即假設在互無關系且獨立行事的當事人之間的交易。

　　第六，資產在市場上有足夠的展示時間

　　指資產應當以最恰當的方式在市場上予以展示，不同資產的具體展示時間應根據資產特點和市場條件而有所不同，但該展示時間應當使該資產能夠引起足夠數量的潛在購買者的注意。

　　第七，當事人雙方各自精明，謹慎行事。

　　指自愿買方和自愿賣方都合理地知道資產的性質和特點、實際用途、潛在用途以及評估基準日的市場狀況，并假定當事人都根據上述知識為自身利益而決策，謹慎行事以爭取在交易中為自己獲得最好的價格。

　　市場價值反映了各市場主體組成的市場整體對被評估資產效用和價值的綜合判斷，不同于特定市場主體的判斷。

　?。?）市場價值以外的價值

　　《國際評估準則》中并沒有給出非市場價值的定義。市場價值以外的價值又稱非市場價值或其他價值，指所有不滿足市場價值定義的價值類型。

　　市場價值以外的價值分為3類，包括：實體特定價值、資產互換特定價值及有法律和合同特別定義的價值

　　適于財務報告為目的評估的市場價值以外的價值主要包括公允價值、投資價值、特殊價值、協(xié)同價值等。

　　公允價值：在公平的市場交易中，資產在理性、自愿的買賣雙方之間進行交易的價值數額。

　　投資價值是指資產對于具有明確投資目標的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。這一主觀概念將特定的資產與具有明確投資目標、標準的特定投資者或某一類投資者結合起來。

　　特殊價值是指資產價值量超出和高于其市場價值的部分。特殊價值是由于該資產與其他資產存在物理性、功能性或經濟性組合而產生的，比如相鄰資產。特殊價值是針對特定的資產所有者或使用者、未來特定所有者或使用者的資產價值升值，而不是針對整個市場，即這種價值升值是針對具有特殊興趣的購買者。

　　協(xié)同價值：有兩種或者兩種以上利益相結合而產生的價值附加值，其中組合利益的價值要大于原有各項利益價值的加和。

　　7.評估方法

　　《國際評估準則》明確提出，成本法、市場法和收益法是資產評估中最常用的三種基本評估方法。

　?。ㄋ模秶H評估準則》中的《行為準則》

　　包括引言、范圍、定義、職業(yè)道德、勝任能力、披露要求、評估報告幾個部分。