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2012注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》復習：資本化率
第五章 房地產(chǎn)評估
知識點十一、資本化率
資本化率又稱為還原利率，它是決定評估價值的最關(guān)鍵的因素。
（一）資本化率的實質(zhì)
1.資本化率在一定程度上反應了投資收益率。
提示：這里實質(zhì)上和教材第二章46頁的內(nèi)容一致， 請大家對比學習。
2.資本化率的大小與投資風險的大小成正相關(guān)的關(guān)系
3.投資風險越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價值越低。
?。ǘ┣笕≠Y本化率的方法
1.凈收益與售價比率法（這個方法本質(zhì)上和135的例題方法接近）
?。?）收集市場上近期交易的與被評估地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益和價格等資料。
?。?）計算各個交易實例的凈收益與售價比率法（這實質(zhì)上就是投資收益率），視作資本化率。
?。?）對所有實例的資本化率進行簡單算術(shù)平均或者加權(quán)算術(shù)平均值，視作是被評估房地產(chǎn)的資本化率。
2.安全利率加風險調(diào)整值法
資本化率=安全利率（銀行中長期利率）+ 風險調(diào)整值
3.各種投資收益率排序插入法
?。ㄈ┵Y本化率的種類
1.綜合資本化率
（1）定義
將土地和附著于其上的建筑物看作一個整體評估所采用的資本化率。
?。?）適用對象及凈收益的范圍內(nèi)涵
評估的是房地產(chǎn)整體的價值，采用的凈收益也是房地合一的凈收益。
2.建筑物資本化率
?。?）適用對象
建筑物資本化率用于評估建筑物的自身價值。
?。?）凈收益的范圍內(nèi)涵
采用的凈收益是建筑物自身所產(chǎn)生的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的土地凈收益排除在外。
3.土地資本化率
?。?）適用對象
土地資本化率用于求取土地自身的價值。
（2）凈收益的范圍內(nèi)涵
采用的凈收益是土地自身的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的建筑物凈收益排除在外。
4.綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系
房地合一的凈收益=土地凈收益+建筑物凈收益
房地合一的凈收益
=房地合一的價值（L+B）×房地合一的年收益率（即綜合資本化率r）
土地凈收益=土地價值（L）×土地的年收益率（r1）
建筑物凈收益=建筑物價值（B）×建筑物的年收益率（r2）
?。↙+B）×r= L×r1+B×r2
很容易得到：
式中：
r——綜合資本化率；
r 1——土地資本化率；
r 2——建筑物資本化率；
L——土地價值；
B——建筑物價值
明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所謂資本化率（還原率）就是資產(chǎn)的收益率，期望投資收益率，和我們在第二章講收益法的基本原理時講授的折現(xiàn)率實質(zhì)上是一樣的。
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