注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》復(fù)習(xí)：土地評估的成本法操作步驟

第五章 房地產(chǎn)評估

　　知識點十五、土地評估的成本法操作步驟（掌握）

　　成本法的基本公式為：

　　土地價值＝待開發(fā)土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+稅費+土地增值收益 （5-19）

　　（一）計算待開發(fā)土地取得費用

　　1.土地取得費

　　是為取得土地使用權(quán)而向原土地使用者支付的費用。根據(jù)取得方式不同，其土地取得費的構(gòu)成和費用標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。

　　2.征用集體土地的費用

　?。?）征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及個人支付費用

　?。?）這些費用包括：

　?、偻恋匮a償費：

　　按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6倍～10倍計算；

　?、诎仓醚a助費：

　?、瘛⒚恳粋€需要安置的農(nóng)業(yè)人口，為該耕地被占用前3年的平均產(chǎn)值的4-6倍，但是每公頃的安置補助費，不超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍

　?、?、需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量

　?、蟆凑找?guī)定支付的土地補償費和安置補助費，不能夠保證被安置農(nóng)民原有生活水平的，經(jīng)省級政府批準(zhǔn)，可以增加，但是土地補償費和安置補助費之和，不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。

　?、?、特殊情況下，經(jīng)國務(wù)院可以提高土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)

　?、鄹街锖颓嗝缪a償費

　　附著物和青苗補償費由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定費用標(biāo)準(zhǔn)；

　?、苷饔贸鞘薪紖^(qū)的菜地，按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

　　3.購買和征用城市舊有土地的費用

　　購買和征用城市舊有土地，需向原土地所有者支付拆遷費用等，標(biāo)準(zhǔn)由各地規(guī)定。

　　（二）計算土地開發(fā)費

　　土地開發(fā)費主要包括

　　1.基礎(chǔ)設(shè)施配套費

　　各地方規(guī)定不一，有的為“三通一平”，即通路、通水、通電，平整土地；有的為“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱，土地平整，應(yīng)視具體情況確定。

　　2.公共事業(yè)建設(shè)配套費

　　根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)確定。

　　3.小區(qū)開發(fā)配套費

　　應(yīng)按小區(qū)內(nèi)各種設(shè)施及網(wǎng)點配套情況，或按當(dāng)?shù)匾?guī)定確定。

　?。ㄈ┯嬎阃顿Y利息

　　1.投資利息是土地建設(shè)中占用資金的時間價值，

　　2.主要包括兩部分：

　?。?）土地取得費利息：

　　以整個土地取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期和銷售期

　　（2）土地開發(fā)費利息：

　　如果土地開發(fā)費是均勻投入的，以整個土地開發(fā)費（或資金投入）為基數(shù)，計息期按土地開發(fā)期限的一半計算。這里應(yīng)該包含整個銷售期的。

　　3.計算利息時要注意的問題：

　?。?）不管自有資金還是借入資金，都要計算利息

　?。?）利息的計算采用復(fù)利，而不是單利

　?。?）關(guān)于開發(fā)期計息期確定。計息的時間，要準(zhǔn)確的把握墊付的資金所占用的時間。

　?、俜智迤诔跻淮涡酝度?、均勻投入、分段均勻投入。

　?、谄诔跻淮涡酝度耄喝谟嬒?

　?、劬鶆蛲度耄河嬒⑵跒殚_發(fā)期的一半

　?、芊侄尉鶆蛲度耄ɡ纾旱谝荒晖度?0%，第二年投入70%）：計息期為投入當(dāng)年時間按照一半計算，附加剩余占用期間。

　?。ㄋ模┯嬎阃顿Y利潤和稅費

　　1.投資利潤是投資開發(fā)商投資的回報

　　2.投資利潤計算：

　　利潤通常以土地取得費和土地開發(fā)費為基數(shù)[下面的例5-9就是]，也可以是開發(fā)后土地的地價，并通過合理的利潤率計算，計算時，要注意所用的利潤率的內(nèi)涵。

　　3.稅費

　　取得土地和開發(fā)過程中所必須支付的稅負和費用。

　?。ㄎ澹┯嬎阃恋卦鲋凳找?

　　1.土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。

　　2.土地增值收益應(yīng)該在土地所有者、土地投資者和土地使用者之間分配。

　　特別注意：2006年的教材給出了土地增值收益計算方法：前四項之和為成本價格乘以土地增值收益率，但是近4年的教材去掉了這幾句話，但是教材例5-9仍然保持了這種算法。