注冊資產(chǎn)評估師《建筑工程評估基礎(chǔ)》復(fù)習(xí)：投資估算的編制方法

第八章 建設(shè)工程造價的確定

　　知識點二、投資估算的編制方法

　?。ㄒ唬┕潭ㄙY產(chǎn)投資的估算方法

　　1.靜態(tài)投資部分的估算。

　?。?）資金周轉(zhuǎn)率法。這是一種用資金周轉(zhuǎn)率來推測投資額的簡便方法。其公式如下：

　　

　　這種方法比較簡便，計算速度快，但精確度較低，可用于投資機會研究及項目建議書階段的投資估算。

　　（2）生產(chǎn)能力指數(shù)法。這種方法根據(jù)已建成項目的投資額或其設(shè)備投資額，估算同類而不同生產(chǎn)規(guī)模的項目投資或其設(shè)備投資的方法。

　　計算公式為：

　　

　　式中：C1為已建類似項目或裝置的投資額；C2為擬建項目或裝置的投資額；Q1為已建類似項目或裝置的生產(chǎn)能力；Q2為擬建項目或裝置的生產(chǎn)能力；f為不同時期、不同地點的定額、單價、費用變更等的綜合調(diào)整系數(shù)；n為生產(chǎn)規(guī)模指數(shù)（0≤n≤1）。

　　若已建類似項目或裝置的規(guī)模和擬建項目或裝置的規(guī)模相差不大，生產(chǎn)規(guī)模比值在0.5～2之間，則指數(shù)n的取值近似為1.若已建類似項目或裝置與擬建項目或裝置的規(guī)模相差不大于50倍，且擬建項目規(guī)模的擴大僅靠增大設(shè)備規(guī)模來達到時，則n取值在0.6～0.7之間；若是靠增加相同規(guī)格設(shè)備的數(shù)量達到時，n的取值在0.8～0.9之間。

　　采用這種方法，計算簡單、速度快；但要求類似工程的資料可靠，條件與擬建項目基本相同。否則誤差就會增大。

　?。?）比例估算法。

　　比例估算法又分為兩種：

　?、僖詳M建項目或裝置的設(shè)備費為基數(shù)，根據(jù)已建成的同類項目或裝置的建筑安裝費和其他工程費用等占設(shè)備價值的百分比，求出相應(yīng)的建筑安裝費及其他工程費用等，再加上擬建項目的其他有關(guān)費用，其總和即為項目或裝置的投資。公式如下：

　　 

　　式中：C為擬建項目或裝置的投資額；E為根據(jù)擬建項目或裝置的設(shè)備清單按當(dāng)時當(dāng)?shù)貎r格計算的設(shè)備費（包括運雜費）的總和；p1，p2，p3，……為已建項目中建筑、安裝及其他工程費用等占設(shè)備費百分比；fl，f2，f3，……為由于時間因素引起的定額、價格、費用標(biāo)準(zhǔn)等變化的綜合調(diào)整系數(shù)；I為擬建項目的其他費用。

　　②以擬建項目中的最主要、投資比重較大并與生產(chǎn)能力直接相關(guān)的工藝設(shè)備的投資（包括運雜費及安裝費）為基數(shù)，根據(jù)同類型的已建項目的有關(guān)統(tǒng)計資料，計算出擬建項目的各專業(yè)工程（總圖、土建、暖通、給排水、管道、電氣及電信、自控及其他工程費用等）占工藝設(shè)備投資的百分比，據(jù)以求出各專業(yè)的投資，然后將各部分投資費用（包括工藝設(shè)備費）求和，再加上工程其他有關(guān)費用，即為項目的總投資。其表達式為：

　　

　　式中：P1′，P2′，P3′，……為各專業(yè)工程費用占工藝設(shè)備費用百分比。

　　（4）指標(biāo)估算法。根據(jù)編制的各種具體的投資估算指標(biāo)，進行單位工程投資的估算。投資估算指標(biāo)的表示形式較多，可以用元/m、元/m2、元/m3、元/t、元/kV·A等單位表示，利用這些投資估算指標(biāo)，乘以所需的長度、面積、體積、重量、容量等，就可以求出相應(yīng)的土建工程、給排水土程、照明工程、采暖工程、變配電工程等各單位工程的投資。在此基礎(chǔ)上，可匯總成某一單項工程的投資，再估算工程建設(shè)其他費用等，即求得投資總額。

　　該法簡便易行，節(jié)約時間和費用。但由于項目相關(guān)數(shù)據(jù)的確定性較差，投資估算的精度較低。

　　2.動態(tài)投資部分的估算。

　?。?）漲價預(yù)備費。漲價預(yù)備費的估算，采用下式計算：

　　

　　式中：PF為漲價預(yù)備費估算額；It為建設(shè)期中第t年的投資計劃額（按基準(zhǔn)年設(shè)備、工器具購置費和建筑安裝工程費的資金使用計劃為基礎(chǔ)）；n為建設(shè)期年份數(shù)；f為年平均價格預(yù)計上漲率。

　　（2）建設(shè)期貸款利息。建設(shè)期貸款利息按復(fù)利計算。

　?、賹τ谫J款總額一次性貸出且利率固定的貸款，按下列公式計算：

　　F＝P·（1＋i）n

　　貸款利息＝F－P

　　式中：P為一次性貸款金額；F為建設(shè)期還款時的本利和；i為年利率；n為貸款期限。

　?、诋?dāng)總貸款是分年均衡發(fā)放時，建設(shè)期利息的計算可按當(dāng)年借款在年中支用考慮，即當(dāng)年貸款按半年計息，上年貸款按全年計息。計算公式為：

　　qj＝（pj－1＋Aj/2）·i

　　式中：qj為建設(shè)期第j年應(yīng)計利息；Pj－1.為建設(shè)期第（j－1）年末貸款累計金額與利息累計金額之和；Aj為建設(shè)期第j年貸款金額；i為年利率。

　?。ǘ┝鲃淤Y金的估算

　　流動資金是保證生產(chǎn)性建設(shè)項目投產(chǎn)后，能正常生產(chǎn)經(jīng)營所需要的最基本的周轉(zhuǎn)資金數(shù)額。流動資金的估算一般采用分項詳細(xì)估算法進行估算，個別情況或小型項目可采用擴大指標(biāo)估算法。