注冊資產評估師考試《建筑工程評估基礎》復習：建設用地的取得

第十一章 建設用地

　　知識點三、建設用地的取得

　　《土地管理法》規(guī)定，“任何單位或個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，“國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地”。

　　（一）建設用地取得的基本方式

　　《房地產管理法》規(guī)定，獲取國有土地使用權的基本方式有兩種：一是通過出讓方式獲取國有土地使用權；二是通過劃撥獲取國有土地使用權。

　　1.通過出讓方式獲取國有土地使用權。

　　可以分成兩種具體方式：一是通過招標、拍賣、掛牌出讓方式獲取國有土地使用權；二是通過協(xié)議出讓方式獲取國有土地使用權。

　　工業(yè)（包括倉儲用地，但不包括采礦用地）、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓；上述規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

　　以協(xié)議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應當繳納的有關稅費之和；有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%.低于最低價時國有土地使用權不得出讓。

　　2.通過劃撥方式獲取國有土地使用權。

　　在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

　　（1）劃撥用地目錄。符合劃撥用地目錄的建設用地項目，由建設單位提出申請，經有批準權的人民政府批準，可以劃撥方式提供土地使用權。

　?。?）劃撥用地的使用年限。國家規(guī)定，依法以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

　　（3）劃撥用地的變更。國家規(guī)定，以劃撥方式取得的土地使用權，因企業(yè)改制、土地使用權轉讓或者改變土地用途等不再符合本目錄的，應當實行有償使用。

　　（二）建設用地取得的其他方式

　　1.通過國有土地租賃獲取國有土地使用權。

　　國有土地租賃與國有土地出讓有兩點區(qū)別：一是所支付的土地使用費不同，國有土地租賃支付的是租金，而國有土地出讓支付的是出讓金；二是對于國有土地可使用的期限不同，租賃的期限低于出讓且相對靈活。

　?。?）國有土地租賃的地位。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。

　　（3）國有土地租賃的適用范圍。對因發(fā)生土地轉讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應當有償使用的，可以實行租賃。

　　對于經營性房地產開發(fā)用地，無論是利用原有建設用地，還是利用新增建設用地，都必須實行出讓，不實行租賃。

　?。?）國有土地租賃的方式。國有土地租賃，可以采用招標、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標、拍賣方式。

　?。?）國有土地租賃的分類。國有土地租賃可以根據具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對需要進行地上建筑物、構筑物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。

　　2.通過國有土地使用者轉讓獲取。轉讓國有土地使用權是指擁有國有土地使用權的用地者，通過合法方式將土地使用權轉移給其他使用者的方式。主要有：買賣、合資、合作建房、交換、作價入股等方式。

　?。ㄈ┙ㄔO用地使用農村集體所有土地的例外情況

　　建設用地原則上要使用國有土地，但是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅或建設鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的除外。