注評考試《資產(chǎn)評估》預習：《國際評估準則》中的基本概念

　　第十四章　國外評估準則

　　知識點六：《國際評估準則》中的基本概念

　　1.與資產(chǎn)相關(guān)的概念

　　（1）不動產(chǎn)與不動產(chǎn)權(quán)

　　不動產(chǎn)是指實物形態(tài)的土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物。不動產(chǎn)是實物形態(tài)的、有形的“物體”，可以看得見、摸得著。

　　《國際評估準則》中將不動產(chǎn)所有權(quán)稱為"不動產(chǎn)權(quán)".不動產(chǎn)權(quán)是指包含在不動產(chǎn)中的各種權(quán)利，通常由獨立于不動產(chǎn)實體的所有權(quán)證明文件體現(xiàn)，如所有權(quán)證書、租約等正式文件。

　　不動產(chǎn)權(quán)是一個非實物性的法律概念，而不動產(chǎn)指的是不動產(chǎn)物理實體。

　　與不動產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的權(quán)利很多，包括使用權(quán)、占有權(quán)、進入權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、租賃權(quán)、遺贈權(quán)、贈送權(quán)等以及選擇行使或不行使上述任何一個或幾個權(quán)利的權(quán)利。

　�。�2）動產(chǎn)與動產(chǎn)權(quán)

　　不動產(chǎn)之外的資產(chǎn)在法律上稱為動產(chǎn)，包括不動產(chǎn)之外的所有有形或無形的資產(chǎn)。這些資產(chǎn)不是永久性地附著于不動產(chǎn)，通常具有可移動性。動產(chǎn)所有權(quán)稱為“動產(chǎn)權(quán)”。

　�。�3）財產(chǎn)

　　是個法律概念，包括與所有權(quán)有關(guān)的各種權(quán)利。

　�。�4）資產(chǎn)

　　資產(chǎn)在一般意義上往往用來表示不動產(chǎn)、動產(chǎn)或兩者全稱

　　在資產(chǎn)評估中，資產(chǎn)更多地被理解為是基于某項資產(chǎn)的各種權(quán)利的排列與組合。

　　2.資產(chǎn)評估的經(jīng)濟概念

　　即從經(jīng)濟意義上說，評估師進行評估的對象是資產(chǎn)的所有權(quán)或"所有者的權(quán)利"，而不是有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn)本身。

　　3.折舊概念

　　評估師在資產(chǎn)評估業(yè)務中所使用的折舊概念表示從估計的全新重置成本中扣除的任何部分。這些扣除部分（評估中的折舊）依其產(chǎn)生原因可分為實體性損耗、功能性（技術(shù)性）陳舊或經(jīng)濟性（外部環(huán)境）貶值。

　　會計上的"折舊"概念是指會計師根據(jù)歷史成本原則做出的對資產(chǎn)原始成本的一種攤銷，而并不考慮這種攤銷是否與實際情況相符。

　　折舊在評估和會計上最重要的區(qū)別在于，對評估師而言，評估中的"應計折舊"應當與市場有關(guān)，反映相關(guān)的市場狀況；而會計上的"應計折舊"則與會計原則有關(guān)，并不反映市場狀況。

　　4.市場、成本、價格和價值概念

　　《國際評估準則》指出價格和成本是事實，而價值是對資產(chǎn)在一定條件下應當進行交易的價格的估計額。

　　市場是買方和賣方之間在價格機制作用下就商品和服務進行交易的體系

　　成本是與生產(chǎn)相關(guān)的概念，是為商品或服務所支付的貨幣數(shù)額，或者是生產(chǎn)商品、提供服務所需要的貨幣數(shù)額。

　　價格是與商品或服務交換相關(guān)的概念，表示就某商品或某項服務所要求的、提供的或支付的貨幣數(shù)額，反映了商品或服務進行實際交易的貨幣金額。一般情況下，價格反映出在特定條件下特定的買方和（或）賣方對商品或服務價值的認可。

　　價值是個經(jīng)濟概念，價值并不是事實，只是根據(jù)特定的價值定義在特定時間內(nèi)對商品、服務進行交易時最可能形成的價格的估計額。價值的經(jīng)濟概念反映了在價值的有效日期（基準日），市場（而不是特定買方或賣方）對于某人由于擁有某商品或接受某服務而具有的利益的評判。

　　5.最高最佳使用

　　最佳用途又稱為最大最優(yōu)用途，指對某項資產(chǎn)而言，實際可能的、經(jīng)合理證明的、法律允許的、財務上可行的并能實現(xiàn)該被評估資產(chǎn)最大價值的最可能用途。

　　最佳用途概念是市場價值評估的一個組成部分。雖然最佳用途概念并沒有出現(xiàn)在《國際評估準則》市場價值的定義中，但評估師在進行市場價值評估時，應當結(jié)合相關(guān)資料分析被評估資產(chǎn)的最佳用途，并在此基礎(chǔ)上評估資產(chǎn)的價值。

　　6.市場價值與市場價值以外的價值

　　（1）市場價值。

　　《國際評估準則》中市場價值的定義如下：

　　市場價值是自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中，某項資產(chǎn)應當進行交易的價值估計數(shù)額，當事人雙方應各自理性、謹慎行事，不受任何強迫壓制。

　　根據(jù)市場價值的定義，市場價值具有以下要件：

　　第一，自愿買方

　　指具有購買動機，但并沒有被強迫進行購買的一方當事人。該購買者會根據(jù)現(xiàn)行市場的真實狀況和現(xiàn)行市場的期望值進行購買，不會特別急于購買，也不會在任何價格條件下都決定購買，即不會付出比市場價格更高的價格。

　　第二，自愿賣方

　　指既不準備以任何價格急于出售或被強迫出售，也不會因期望獲得被現(xiàn)行市場視為不合理的價格而繼續(xù)持有資產(chǎn)的一方當事人。自愿賣方期望在進行必要的市場營銷之后，根據(jù)市場條件以公開市場所能達到的最高價格出售資產(chǎn)。

　　第三，評估基準日

　　指市場價值是某一特定日期的時點價值，僅反映了評估基準日的真實市場情況和條件，而不是評估基準日以前或以后的市場情況和條件。

　　第四，以貨幣單位表示

　　市場價值是在公平的市場交易中，以貨幣形式表示的為資產(chǎn)所支付的價格，通常表示為當?shù)刎泿拧?/p>

　　第五，公平交易

　　指在沒有特定或特殊關(guān)系的當事人之間的交易，即假設在互無關(guān)系且獨立行事的當事人之間的交易。

　　第六，資產(chǎn)在市場上有足夠的展示時間

　　指資產(chǎn)應當以最恰當?shù)姆绞皆谑袌錾嫌枰哉故�，不同資產(chǎn)的具體展示時間應根據(jù)資產(chǎn)特點和市場條件而有所不同，但該展示時間應當使該資產(chǎn)能夠引起足夠數(shù)量的潛在購買者的注意。

　　第七，當事人雙方各自精明，謹慎行事。

　　指自愿買方和自愿賣方都合理地知道資產(chǎn)的性質(zhì)和特點、實際用途、潛在用途以及評估基準日的市場狀況，并假定當事人都根據(jù)上述知識為自身利益而決策，謹慎行事以爭取在交易中為自己獲得最好的價格。

　　市場價值反映了各市場主體組成的市場整體對被評估資產(chǎn)效用和價值的綜合判斷，不同于特定市場主體的判斷。

　　（2）市場價值以外的價值

　　《國際評估準則》中并沒有給出非市場價值的定義。市場價值以外的價值又稱非市場價值或其他價值，指所有不滿足市場價值定義的價值類型。

　　投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目標的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。這一主觀概念將特定的資產(chǎn)與具有明確投資目標、標準的特定投資者或某一類投資者結(jié)合起來。

　　特殊價值是指資產(chǎn)價值量超出和高于其市場價值的部分。特殊價值是由于該資產(chǎn)與其他資產(chǎn)存在物理性、功能性或經(jīng)濟性組合而產(chǎn)生的，比如相鄰資產(chǎn)。特殊價值是針對特定的資產(chǎn)所有者或使用者、未來特定所有者或使用者的資產(chǎn)價值升值，而不是針對整個市場，即這種價值升值是針對具有特殊興趣的購買者。

　　協(xié)同價值：有兩種或者兩種以上利益相結(jié)合而產(chǎn)生的價值附加值，其中組合利益的價值要大于原有各項利益價值的總和。

　　7.評估方法

　　成本法、市場法和收益法是資產(chǎn)評估中最常用的三種基本評估方法。