房地產(chǎn)業(yè)自曝內(nèi)幕 如何籌劃非法所得
暴利行業(yè)本是路人皆知為偷逃稅竟然多數(shù)“微利”隱匿非法建設(shè)項(xiàng)目所得已成為房地產(chǎn)商牟取暴利的招數(shù)。
大連藏項(xiàng)目增成本
最近,大連市地稅部門選擇一些社會關(guān)注的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了重點(diǎn)稽查,稽查的結(jié)果發(fā)現(xiàn),一些房地產(chǎn)企業(yè)在國家宏觀調(diào)控的大背景下,為了牟取暴利,竟然在隱匿非法建設(shè)項(xiàng)目所得、虛增工程成本上動腦筋,以瞞天過海。
令人關(guān)注的是,此次地稅稽查部門對大連市某房地產(chǎn)股份有限公司納稅情況進(jìn)行的例行檢查“收獲”頗有些意外,房地產(chǎn)商的違法活動跡象并沒有出現(xiàn)在“天衣無縫”的財(cái)務(wù)賬目里,而是暴露在稅務(wù)稽查人員對開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)地核查上。
據(jù)了解,大連市一家大型房地產(chǎn)開發(fā)公司近兩年開發(fā)了一塊占地面積為2.3萬平方米的小區(qū),小區(qū)內(nèi)共建了5棟4層、5層不等的商品住宅樓。稅務(wù)稽查人員對該企業(yè)的賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等相關(guān)資料進(jìn)行例行檢查時(shí),該企業(yè)繳納各項(xiàng)稅金情況都呈現(xiàn)“正常”,未發(fā)現(xiàn)問題。
從表面上看,這個(gè)企業(yè)有一套健全的財(cái)務(wù)制度,會計(jì)往來賬目記載正常,賬面上似乎也沒有明顯的偷漏稅痕跡,一度給稅務(wù)人員留下了“良好的印象”?;槿藛T在對這家公司的財(cái)務(wù)損益表、企業(yè)納稅申報(bào)表、成本賬所反映成本的情況進(jìn)行核對分析時(shí),發(fā)現(xiàn)該公司施工工程成本比正常的施工工程成本偏高,于是便開始向這家公司的財(cái)務(wù)人員了解與企業(yè)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動及經(jīng)營狀況。得到的解釋是建筑材料漲價(jià)、小區(qū)綠化改造設(shè)計(jì)超預(yù)算等。
稽查人員針對上述“疑點(diǎn)”窮追不舍,所獲卻不多。他們審查被檢企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)書、土地證、規(guī)劃局審批手續(xù)等與此項(xiàng)目有關(guān)的各種資料,也沒有發(fā)現(xiàn)什么問題。
后來,稽查人員提出要到該企業(yè)實(shí)際開發(fā)項(xiàng)目地進(jìn)一步展開實(shí)地核查時(shí),這家公司的管理者迫于壓力,終于尷尬地道出了自己公司超規(guī)模超范圍經(jīng)營、未經(jīng)批準(zhǔn)擅自動工興建地下停車場項(xiàng)目、隱匿非法所得的諸多“隱情”。
稽查人員隨即跟蹤到受檢公司所建的地下停車場進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查核實(shí)。就這樣,這家房地產(chǎn)公司擅自建設(shè)地下停車場,非法建設(shè)項(xiàng)目所得不入固定資產(chǎn)賬、不入產(chǎn)成品賬、也未銷售、故意造成工程造價(jià)偏高的“貓膩”,終于暴露出來。這家房地產(chǎn)開發(fā)公司故意加大成本,減少利潤,不繳或少繳企業(yè)所得稅,已構(gòu)成偷稅行為,受到了大連市地稅稽查部門的嚴(yán)厲查處。
據(jù)記者了解,隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的興起,各地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自增建、擴(kuò)建工程項(xiàng)目,隱匿非法所得的現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重,其中涉及的問題很多,既有土地建設(shè)監(jiān)察失控問題,也有國家稅收非正常流失問題,應(yīng)當(dāng)引起國家有關(guān)部門的關(guān)注和重視。
面對房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的隱匿非法所得問題,一些專家建議國家稅務(wù)稽查人員應(yīng)當(dāng)在掌握房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)制度以及稅收政策的前提下,從以下幾個(gè)方面破析房地產(chǎn)非法所得的“貓膩”:首先要注意這一類房地產(chǎn)公司的經(jīng)營收入及入賬時(shí)間。
其次是要確認(rèn)這一類房地產(chǎn)公司的經(jīng)營成本、期間費(fèi)用的構(gòu)成狀況。
第三是注意審查這一類房地產(chǎn)公司的企業(yè)所得稅的完稅狀況。如發(fā)現(xiàn)一些房地產(chǎn)公司把已實(shí)現(xiàn)的銷售收入長期掛賬、不予結(jié)轉(zhuǎn)的情況,就應(yīng)在檢查時(shí)嚴(yán)格審查其銷售合同記載的收款方式、收款日期及開發(fā)產(chǎn)品交付使用日期,按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn);同時(shí)還應(yīng)深入實(shí)地查看他們是否已把商品提供給購買者,核實(shí)那些未簽合同或與實(shí)際不符的虛假合同等等。
一些專家還建議國家稅務(wù)稽查部門,對那些同時(shí)開發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目,又不如實(shí)反映成本和收入的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),長期給予重點(diǎn)關(guān)注和監(jiān)控。
南京大玩“合理避稅”
南京市地稅局日前對南京市納稅額較大的近90家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收專項(xiàng)檢查,結(jié)果顯示,大部分房地產(chǎn)企業(yè)“微利”,少數(shù)還“虧損”。眾所周知的暴利行業(yè)怎么成了虧損大戶?南京稅務(wù)稽查局有關(guān)負(fù)責(zé)人指出,房地產(chǎn)企業(yè)利用稅法的漏洞“合理避稅”,主要問題在于我國現(xiàn)行稅法稅制的不完善。
南京市一家很知名的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)告訴記者,所有開發(fā)商拿到《銷售許可證》之日起,都開始對外收取樓盤預(yù)售款,稅務(wù)部門也同時(shí)開始對開發(fā)商收取的預(yù)售款進(jìn)行征稅。但在實(shí)際操作中,地產(chǎn)商為減輕資金壓力,基本上都把樓盤抵押給銀行,而我國的稅法規(guī)定,銀行貸款不能算銷售收入,因此不用納稅。開發(fā)商等到房子基本上賣出去以后,又趕快把購房者支付的房款用于銀行還貸,這“一貸一還”之間,開發(fā)商實(shí)現(xiàn)了真正的銷售收入;然后再將這部分收入放到“低收入、高支出”的年度做成“虧損”。
據(jù)了解,稅務(wù)機(jī)關(guān)征收房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入是以開發(fā)商開出銷售發(fā)票為依據(jù),很多房地產(chǎn)企業(yè)對此做足“文章”,他們收取購房者10 萬元上下的預(yù)付款,一般只給收據(jù)或者白條,次年,或者消費(fèi)者全部支付房款時(shí)再開發(fā)票,這樣開發(fā)商當(dāng)年的收入沒開發(fā)票,就不能視同入賬,賬面上的反映也是當(dāng)年開支大于收入,既使稅務(wù)稽查發(fā)現(xiàn)也奈何不了,僅此一項(xiàng)房地產(chǎn)企業(yè)年年做“虧損”,年年就可逃避33%的企業(yè)所得稅。
南京市房地產(chǎn)企業(yè)在“合理避稅”的同時(shí),不少開發(fā)商還鋌而走險(xiǎn)偷逃稅。南京市國稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,有些開發(fā)商利用連續(xù)滾動的開發(fā)項(xiàng)目,有意無意地滯后項(xiàng)目決算期,使其成本暫時(shí)無法清算,最終形成企業(yè)所得稅應(yīng)納稅部分難以確定,利潤黑洞無法計(jì)算。少數(shù)房地產(chǎn)商采用“體外循環(huán)”,將預(yù)收的售樓款收入存放在其他公司銀行賬上,隱瞞收入或者把預(yù)收房款掛在往來賬面上,使繳納的稅款變成往來流動資金,以達(dá)到偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。
對房地產(chǎn)企業(yè)“偷逃稅”的慣用手法,南京審計(jì)學(xué)院蔣大鳴教授指出,政府應(yīng)盡快建立房地產(chǎn)稅收控管體系,對現(xiàn)行政策不明確的地方,國、地兩稅應(yīng)盡快執(zhí)行統(tǒng)一政策。同時(shí)稅務(wù)、工商、國土、規(guī)劃、建設(shè)、金融等部門要通過信息交換作分析比對,最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。
“合理避稅”如何治業(yè)內(nèi)人士支高招
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,堵住“合理避稅”的方法很多,一般商品房竣工后,稅務(wù)機(jī)關(guān)就應(yīng)該能測算出開發(fā)商的成本和利潤,對開發(fā)商售房價(jià)格利潤部門,實(shí)行超額累進(jìn)級的差核定辦法來征稅。這就好比個(gè)人所得稅一樣,隨著收入的增長,適用稅率的檔級也就越高。
房價(jià)定得越高,被國家抽去的利潤也就越多,這樣可以從源頭上堵住房地產(chǎn)商的利益驅(qū)動因素,不僅保證了國家稅收,也可以從根本上抑制房價(jià)的上抑。
還有人士認(rèn)為,可以采用按房價(jià)來定地價(jià)的辦法,來降低房地產(chǎn)行業(yè)的暴利。即先讓開發(fā)商定下房價(jià),再根據(jù)建房成本核算,定下利潤和價(jià)格,再來確定地價(jià)。通過這樣一種程序,來遏制房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利。