契稅的計(jì)算及會(huì)計(jì)處理

    契稅的征稅對(duì)象是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，向其產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》及其細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，湖北省人民政府制定的《湖北省契稅征收管理實(shí)施辦法》（修訂）（湖北省人民政府令第190號(hào)）規(guī)定，具體征稅對(duì)象是：

    1.國有土地使用權(quán)出讓：國有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費(fèi)用，國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者的行為。

    2.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用者以出售、贈(zèng)與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個(gè)人的行為，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。

    3.房屋買賣：房屋買賣是指房屋所有者將其房屋出售，由承受者交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他利益的行為。

    4.房屋贈(zèng)與：房屋贈(zèng)與是指房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈(zèng)者的行為。

    5.房屋交換：房屋交換是指房屋所有者之間互相交換房屋的行為，包括、①土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；②土地、房屋權(quán)屬抵債；③以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；④預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。

    6.特殊情況的處理：

    （1）公司制改造：公司改革中對(duì)不改變投資主體和出資比例改建成的公司制企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，不征收契稅。對(duì)獨(dú)立發(fā)起、募集設(shè)立的股份有限公司承受發(fā)起人土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅；對(duì)國有集體企業(yè)改建成全體職工持股的有限責(zé)任公司或股份有限公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅，對(duì)其余涉及土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，征收契稅。

    （2）企業(yè)合并：企業(yè)合并中，新設(shè)方或者存續(xù)方承受被解散方土地、房屋權(quán)屬，如合并前各方為相同投資主體的，則不征契稅，其余征收契稅。

    （3）企業(yè)分立：企業(yè)分立中，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的不征契稅。

    （4）股份重組：在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征契稅；在增資擴(kuò)股中，對(duì)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)入股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅。

    （5）企業(yè)破產(chǎn)：企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對(duì)債權(quán)人（包括破產(chǎn)企業(yè)職工）承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅，對(duì)非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，征收契稅。

    契稅的計(jì)稅依據(jù)為不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。由于土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式不同，定價(jià)方法不同，因而具體計(jì)稅依據(jù)視不同情況而定。

    1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。

    2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定。

    3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。

    4.以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅，計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。

    為了避免偷、逃稅款，稅法規(guī)定，成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格并且無正當(dāng)理由的或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)可以參照市場價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)。

    契稅實(shí)行3％-5％的幅度稅率，適用稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案。

    應(yīng)納稅額＝計(jì)稅依據(jù)×稅率

    納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款，索取完稅憑證。

    企業(yè)和事業(yè)單位取得契稅憑證應(yīng)計(jì)入所取得土地使用權(quán)和房屋的成本。

    企業(yè)取得土地使用權(quán)、房屋按規(guī)定交納的契稅，借記“固定資產(chǎn)”，“無形資產(chǎn)”等科目，貸記“銀行存款”科目。

    事業(yè)單位取得土地使用權(quán)按規(guī)定交納的契稅，借記“無形資產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”科目。取得房屋按規(guī)定交納的契稅，借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記“固定基金”科目，同時(shí)應(yīng)按資金來源分別借記“專用基金——修購基金”、“事業(yè)支出”等科目，貸記“銀行存款”科目。