房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本是指為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。日常的成本工作就是要將這些費(fèi)用按項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政公共設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用、貸款利息、稅費(fèi)以及其他費(fèi)用等。

　　1、土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等。一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有兩種：一是協(xié)議出讓，或是政府行政批準(zhǔn)；二是掛牌拍賣出讓。隨著土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商的主要方式。隨著招、拍、掛的普及，在住宅商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。

　　2、前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的可行性研究、地質(zhì)勘查、前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用，以及“三通一平”或“七通一平”等土地開發(fā)、整理費(fèi)用。這部分占房地產(chǎn)開發(fā)成本的比例相對(duì)較低。

　　3、建筑安裝工程費(fèi)，又稱房屋建筑安裝造價(jià)，指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等。它在整個(gè)成本構(gòu)成中占有較大比例。

　　4、市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路、自來水、污水、電力、燃?xì)狻㈦娦?、電視、綠化等的建設(shè)費(fèi)用；公共配套設(shè)施費(fèi)用指建設(shè)為項(xiàng)目?jī)?nèi)居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校、醫(yī)院、派出所、自行車棚等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店、菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例也較大。

　　5、管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、職工教育費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等，在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小。

　　6、貸款利息指在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息。它的多少與開發(fā)項(xiàng)目的大小、融資額度的多少有密切關(guān)系，占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。

　　7、稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，主要有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政事業(yè)性收費(fèi)，主要由地方政府和行政主管部門及其所屬單位、壟斷企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用。其中政府和行政主管部門所收取的規(guī)費(fèi)相對(duì)較少，也比較規(guī)范；但部門直屬事業(yè)單位和強(qiáng)制參與工程的壟斷企業(yè)所收取的費(fèi)用，不僅項(xiàng)目繁多，且行為多不規(guī)范。這些費(fèi)用在開發(fā)成本中所占比例較大。

　　8、其他費(fèi)用指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用，主要包括銷售廣告費(fèi)、代理費(fèi)及各種不可預(yù)見費(fèi)等。

　　二、引起房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的主要原因

　　2002年下半年以來，房地產(chǎn)價(jià)格，特別是居民住宅價(jià)格迅猛上漲，一定程度上成為社會(huì)不安定因素，引起各級(jí)政府的高度重視。

　　2005年4月份，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，要求房?jī)r(jià)實(shí)行政府負(fù)責(zé)制；5月國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，國(guó)家稅務(wù)總局等部門出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》，一系列抑制房?jī)r(jià)上漲的政策措施緊急出籠。抑制房?jī)r(jià)上漲的手段從投資控制轉(zhuǎn)向消費(fèi)和投資的雙重抑制，從單純的金融手段轉(zhuǎn)向信貸、稅收和房地產(chǎn)監(jiān)管等多管齊下的綜合治理。

　　然而，房?jī)r(jià)并沒有應(yīng)聲下落。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心推出的《2006年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書》稱，全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的趨勢(shì)不會(huì)改變。該報(bào)告預(yù)測(cè)，2006年全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格漲幅，將比2005年下半年的增速水平略強(qiáng)，商品房平均價(jià)格年漲幅預(yù)計(jì)將在6%左右。因?yàn)榫褪钦f：房?jī)r(jià)仍在增長(zhǎng)，只是放慢了勢(shì)頭。究其原因，筆者認(rèn)為主要有以下幾個(gè)因素：

　　1、土地供應(yīng)價(jià)格上升。土地資源的不可再生性和稀缺性決定了土地供應(yīng)價(jià)格的居高不下。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論來講，土地的供求決定著土地的價(jià)格。2003年第四季度開始，國(guó)土資源部對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行清理整頓，對(duì)土地的建設(shè)供給實(shí)行總量控制政策和最嚴(yán)格的審批制度，各級(jí)政府為保證重大項(xiàng)目用地而抓緊土地儲(chǔ)備，建設(shè)土地的可供量日益稀少，而全國(guó)新一輪房地產(chǎn)圈地?zé)岢辈坏纯s相反更趨高漲。在此情況下土地拍賣的必然結(jié)果是是土地供應(yīng)價(jià)格的一路高漲。全國(guó)來看，2003年以來的土地拍賣的價(jià)格普遍增長(zhǎng)了30—90％。

　　2、行政事業(yè)性收費(fèi)名目繁多，企業(yè)賦稅較重。1995-1996年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，國(guó)家計(jì)委和財(cái)政部聯(lián)合取消了48項(xiàng)涉及房地產(chǎn)業(yè)的不合理收費(fèi)項(xiàng)目，但房地產(chǎn)企業(yè)仍然面對(duì)沉重負(fù)擔(dān)。特別是事實(shí)上為強(qiáng)制性服務(wù)的事業(yè)性收費(fèi)及壟斷性的工程取費(fèi)，不僅名目繁多，且極不規(guī)范。廣州市1985年有關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)僅五項(xiàng)，到1995年增至85項(xiàng)，其中80%以上為地方政府或部門規(guī)定的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目，且大多與土地及房地產(chǎn)管理部門有關(guān)?？梢哉f，在房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際的開發(fā)過程中，繳稅費(fèi)的種類伴隨著開發(fā)的始終，而在建設(shè)過程中需要繳納的費(fèi)用更是“無從計(jì)算”、“不可預(yù)料”。如市政配套費(fèi)、水電工程費(fèi)、小區(qū)配套工程費(fèi)等都是明確的收費(fèi)；而一些在取得土地時(shí)附帶要求的修路、建學(xué)校等費(fèi)用則是難以估摸的?！暗茄蛎鲈谘蛏砩稀?，這些花銷費(fèi)用，最后都將計(jì)入房?jī)r(jià)，轉(zhuǎn)嫁到購房者頭上。這些不規(guī)范的費(fèi)用對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響不容忽視。

　　房地產(chǎn)業(yè)需要繳納的稅種比較多，綜合計(jì)算，企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)可達(dá)到營(yíng)業(yè)收入的12%—14%，相對(duì)于其他行業(yè)來說，稅收偏高，負(fù)擔(dān)偏重。企業(yè)要保證合理的利潤(rùn)，快捷而有效的途徑就是提高房屋售價(jià)。

　　3、融資渠道相對(duì)狹窄，貸款利息居高不下。長(zhǎng)期以來，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)屬于典型的“香港模式”，即開發(fā)商大量利用銀行資金買地、建房、賣房，然后再開始新一輪循環(huán)，開發(fā)商自有資金比例很低，且融資渠道多是通過銀行間接融資，而通過股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、基金、信托、外資、民間資本等直接融資的很少。近年來，國(guó)家不斷收緊房地產(chǎn)銀根，人行甚至提出了取消期房銷售的建議，對(duì)開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力的要求越來越高，房地產(chǎn)業(yè)資金鏈日益趨緊。雖然近幾年幾次下調(diào)貸款利率，一年期貸款利率現(xiàn)為5.22%-7.60%，但由于房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)信貸資金的依賴十分嚴(yán)重，且具有資金大量、集中投入，回收周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，相對(duì)于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)貸款利息居高不下。

　　4、建材價(jià)格上漲，帶動(dòng)建安成本提高。建筑原材料中鋼材、水泥、木材所占比重最大。近年來三大主材價(jià)格均有較大幅度上漲，如建筑用鋼材05年初為2800元/噸，年末為4000元/噸。建材價(jià)格的上漲，直接提高了建安成本。

　　三、有效控制房地產(chǎn)開發(fā)成本的應(yīng)對(duì)之策

　　1、調(diào)整土地供應(yīng)政策平抑土地成本。一是加強(qiáng)政府調(diào)控，力求土地供需總量平衡。首先，通過調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)總量調(diào)控開發(fā)規(guī)模。其次，通過調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)用地結(jié)構(gòu)調(diào)控開發(fā)結(jié)構(gòu)，即嚴(yán)格控制高檔住宅用地的供應(yīng)，增加中低價(jià)位普通商品住宅用地供應(yīng)，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房用地比重應(yīng)大幅度增加，這對(duì)住房?jī)r(jià)格的理性回歸和避免房?jī)r(jià)大起大落有積極作用。第三，要扭轉(zhuǎn)以增量為主的局面，積極消化存量建設(shè)用地，提高集約用地程度，保證了房地產(chǎn)開發(fā)用地的有效供應(yīng)。二是逐步建立土地資源利用的強(qiáng)制性退出機(jī)制，避免少數(shù)開發(fā)商囤積居奇。政府應(yīng)當(dāng)建立對(duì)超過規(guī)定期限而未進(jìn)行開發(fā)的土地的強(qiáng)制性退出機(jī)制，保持足量的用地規(guī)模，并借此平抑過高的地價(jià)。三是合理形成土地供給價(jià)格，避免價(jià)格的不正常上漲。土地價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)格一個(gè)最重要的組成部分，地價(jià)的高低直接決定了房?jī)r(jià)的高低。要加大對(duì)投標(biāo)企業(yè)資質(zhì)、信用、規(guī)模及業(yè)績(jī)等的審核，使價(jià)格不成為中標(biāo)的唯一因素，堅(jiān)決杜絕“招、拍、掛”中的腐敗行為，避免價(jià)格的不正常上漲，保證土地出讓市場(chǎng)的公開、公平、公正，從而真正讓市場(chǎng)形成合理的土地供給價(jià)格。

　　2、加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)環(huán)節(jié)不合理收費(fèi)的清理力度。各級(jí)地方政府一方面應(yīng)認(rèn)真落實(shí)清理收費(fèi)的各項(xiàng)政策措施，堅(jiān)決取消房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)不合理收費(fèi)，適當(dāng)調(diào)低過高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)壟斷經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)和配套工程取費(fèi)的政府行政管制，規(guī)范相關(guān)主管部門所屬單位的事業(yè)性服務(wù)收費(fèi)行為；另一方面要加強(qiáng)對(duì)向房地產(chǎn)業(yè)收費(fèi)單位的監(jiān)管，堅(jiān)決查處亂收費(fèi)行為，及時(shí)清退多收的各項(xiàng)費(fèi)用，以利降低開發(fā)中的規(guī)費(fèi)及基礎(chǔ)設(shè)施成本。

　　3、完善市政配套，履行政府職責(zé)，合理分?jǐn)偝鞘泄苍O(shè)施費(fèi)用。市政設(shè)施的配套，公共財(cái)政應(yīng)承擔(dān)一定比例的責(zé)任，不能再完全轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)開發(fā)上。對(duì)應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的市政配套設(shè)施，一方面要適當(dāng)降低公共取費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，另一方面應(yīng)建立統(tǒng)一的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，用制度規(guī)范行為，通過引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，避免現(xiàn)行的壟斷性經(jīng)營(yíng)而加重開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)。

　　4、統(tǒng)一稅收政策，規(guī)范征收行為。稅收政策作為經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的杠桿，對(duì)引導(dǎo)行業(yè)發(fā)展至關(guān)重要。目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行的高稅收政策對(duì)遏止房地產(chǎn)業(yè)的過分投資有著積極意義。這作為特定時(shí)期的政策是可以理解的，但對(duì)整個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是不利的，也是違背稅收公平原則的。因此國(guó)家應(yīng)指定長(zhǎng)遠(yuǎn)的與其他行業(yè)公平一致的稅收政策，適時(shí)、適當(dāng)降低相關(guān)企業(yè)稅賦。同時(shí)要加強(qiáng)稅收征管工作的管理，真正做到政策面前人人平等。這些對(duì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本開支、平抑過高的房?jī)r(jià)和促進(jìn)居民住房消費(fèi)也將起到非常積極的作用。

　　5、開拓多種融資方式，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)活力，降低利息費(fèi)用。真正完善的房地產(chǎn)融資體系必須是兩條腿走路，間接融資與直接融資并舉。在難以獲得銀行信貸支持的情況下，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)關(guān)注一些金融創(chuàng)新產(chǎn)品和已進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的海外地產(chǎn)基金，如摩根士丹利、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、ING地產(chǎn)等。這些金融創(chuàng)新產(chǎn)品和國(guó)際地產(chǎn)基金的進(jìn)入，拓寬了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，可為企業(yè)開辟了新的財(cái)路，對(duì)降低企業(yè)資金利息成本有著積極意義。

　　6、充分發(fā)揮政府職能，加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度，維持市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)。政府應(yīng)通過產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，配合進(jìn)出口、財(cái)政、利率、貨幣、價(jià)格等手段調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，鼓勵(lì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)化建材產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定并適當(dāng)降低鋼材、水泥、木材等建筑安裝材料產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格，逐步降低房屋建安成本。

　　7、加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，維持合理利潤(rùn)空間。利潤(rùn)最大化是企業(yè)不懈的追求。在目前情形下，企業(yè)更應(yīng)向內(nèi)部管理要利潤(rùn)，要效益。要將科學(xué)優(yōu)化的管理滲透到企業(yè)的各個(gè)層面，滲透到每一項(xiàng)工作中，從預(yù)算管理到施工質(zhì)量的監(jiān)管，從施工隊(duì)伍的選擇到材料、設(shè)備采購等等，要完善管理制度，強(qiáng)化成本核算，從而有效控制各項(xiàng)可控成本。同時(shí)，開發(fā)企業(yè)在定價(jià)過程中，在謀求自身發(fā)展的同時(shí)，應(yīng)更多地兼顧消費(fèi)者利益和社會(huì)效益，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)國(guó)家、企業(yè)和消費(fèi)者三方共贏之目的。

　　總之，房地產(chǎn)成本決定房地產(chǎn)價(jià)格，而房地產(chǎn)價(jià)格又是影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)成本關(guān)乎人們的生活水平，關(guān)乎房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。各相關(guān)職能部門應(yīng)完善政策、加強(qiáng)協(xié)調(diào)，企業(yè)應(yīng)從內(nèi)部加強(qiáng)管理，共同平抑過高的房?jī)r(jià)，使房地產(chǎn)業(yè)朝著健康的方向發(fā)展。

作者單位：江蘇金亞房地產(chǎn)開發(fā)公司