由于內(nèi)地會計準(zhǔn)則和香港會計準(zhǔn)則對于房地產(chǎn)預(yù)售業(yè)務(wù)會計處理的規(guī)定不同，而根據(jù)同一套原始資料向雙方股東提供的財務(wù)信息也不同，必然導(dǎo)致雙方股東對經(jīng)營者的業(yè)績評價的不同，甚至還會產(chǎn)生一些誤解。本文擬對內(nèi)地會計準(zhǔn)則和香港會計準(zhǔn)則有關(guān)房地產(chǎn)預(yù)售業(yè)務(wù)會計處理的規(guī)定進行以下比較分析。

　　一、內(nèi)地會計準(zhǔn)則和香港會計準(zhǔn)則有關(guān)規(guī)定的比較

　　對于房地產(chǎn)預(yù)售業(yè)務(wù)的會計處理，內(nèi)地會計準(zhǔn)則和香港會計準(zhǔn)則在收入確認(rèn)、存貨計量、營業(yè)稅金計提依據(jù)以及費用和利息的資本化等方面存在較大的差異。內(nèi)地會計準(zhǔn)則遵循歷史成本原則，更側(cè)重于收益確認(rèn)的穩(wěn)健性，而香港會計準(zhǔn)則更強調(diào)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。

　　1.收入確認(rèn)

　　按照內(nèi)地會計準(zhǔn)則，只有當(dāng)開發(fā)項目完工經(jīng)驗收合格，并按照銷售合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購買方，辦妥移交手續(xù)后才能確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。在預(yù)售業(yè)務(wù)中，無論是否向購買者收齊全額房款，均只能作為預(yù)收房款，記入“預(yù)收賬款”科目。只有辦理完竣工決算手續(xù)后，才能按照銷售合同金額結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)已售房產(chǎn)物業(yè)的銷售成本和應(yīng)繳納的稅金。

　　按照香港會計準(zhǔn)則，出售待售及待用于拆遷的物業(yè)收入于買賣協(xié)議達成時確認(rèn)。發(fā)展完成前，預(yù)售發(fā)展中物業(yè)收入于簽訂買賣協(xié)議至發(fā)展完成時的期間，按迄今的發(fā)展成本占估計發(fā)展成本總額比例，即完工比例每期進行確認(rèn)。每期可以是每月、每年，也可以是每季度。具體計算步驟為：①按照項目開工至今的累計投入和項目的預(yù)算總成本計算項目的完工比例，完工比例=項目累計成本額÷項目總預(yù)算；②按照完工比例確認(rèn)當(dāng)期的營業(yè)收入和營業(yè)成本，營業(yè)收入=累計銷售合同金額×完工比例—上期累計營業(yè)收入；預(yù)算單位成本=預(yù)算總成本÷預(yù)算可銷售面積；營業(yè)成本=累計銷售面積×預(yù)算單位成本×完工比例—上期累計營業(yè)成本。

　　從以上比較可以看出，內(nèi)地會計準(zhǔn)則在開發(fā)項目竣工后一次性確認(rèn)收入，竣工前的若干期間收入為零，竣工當(dāng)期收入突然畸高。而香港會計準(zhǔn)則序時按期計算確認(rèn)當(dāng)期銷售收入，使得各期之間的財務(wù)數(shù)據(jù)具有可比性，但由于房產(chǎn)預(yù)售后，并沒有實際交付給購買方，該資產(chǎn)的主要風(fēng)險仍屬公司，如果發(fā)生意外，則對以前年度損益有較大影響。另外，在房產(chǎn)竣工后，可能由于種種原因造成實際金額與預(yù)售金額之間有較大出入而需要對以前年度損益進行調(diào)整。

　　2.存貨計量

　　按照內(nèi)地會計準(zhǔn)則，房地產(chǎn)存貨應(yīng)按照開發(fā)過程中實際發(fā)生的開發(fā)成本列示。期末，如果存貨的市價低于歷史成本，則計提存貨跌價準(zhǔn)備。按照香港會計準(zhǔn)則，物業(yè)存貨包括發(fā)展中物業(yè)、待用于拆遷的物業(yè)及待售物業(yè)。發(fā)展中物業(yè)除包含發(fā)展成本以外，還包括按比例計算的經(jīng)營溢利，并要扣除已收的預(yù)收款項。

　　從以上比較可以看出，內(nèi)地會計準(zhǔn)則對于存貨的確認(rèn)符合歷史成本和穩(wěn)健性原則，但由于預(yù)售時向客戶收取了部分款項，公司銀行存款有所增加，這樣就虛增了部分資產(chǎn)和負(fù)債。而香港會計準(zhǔn)則對于存貨的確認(rèn)，由于已從物業(yè)存貨中扣除了預(yù)收款項，因而能更好地反映公司的資產(chǎn)。但對于存貨中包含的利潤，由于并未從中扣除營業(yè)稅金，因而有不實部分，并且這些利潤是否最終實現(xiàn)，尚有很大的不確定性，也不符合穩(wěn)健性原則。

　　3.營業(yè)稅金計提依據(jù)。內(nèi)地會計準(zhǔn)則按當(dāng)期預(yù)收房款數(shù)額預(yù)繳營業(yè)稅金及附加。當(dāng)開發(fā)項目竣工決算時，才按照確認(rèn)的銷售收入計算結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)繳納的營業(yè)稅金及附加。香港會計準(zhǔn)則按每期確認(rèn)的營業(yè)收人計提當(dāng)期的營業(yè)稅金及附加。

　　4.費用和利息的資本化。由于香港會計準(zhǔn)則需要按期計算項目完工比例，以便據(jù)以計算確認(rèn)當(dāng)期損益和存貨金額，因而要求當(dāng)期嚴(yán)格按規(guī)定比例進行費用和利息的資本化。而內(nèi)地會計準(zhǔn)則并沒有類似要求。

　　二、如何依據(jù)同一套原始資料編報符合雙方股東要求的財務(wù)報表

　　內(nèi)地會計準(zhǔn)則和香港會計準(zhǔn)則對于房地產(chǎn)預(yù)售業(yè)務(wù)會計處理的規(guī)定，在收人確認(rèn)、存貨計量、營業(yè)稅金計提依據(jù)以及費用和利息的資本化等方面存在較大的差異，如果我們依據(jù)公司發(fā)生的原始業(yè)務(wù)資料，分別按照內(nèi)地會計準(zhǔn)則和香港會計準(zhǔn)則進行會計核算，就需要做兩套賬，工作量非常大。對比內(nèi)地會計準(zhǔn)則和香港會計準(zhǔn)則在其他方面的會計處理規(guī)定，基本上都是一致的，因此我們可以在平時按照內(nèi)地會計準(zhǔn)則進行核算的基礎(chǔ)上，利用已經(jīng)形成的賬簿、報表和相關(guān)業(yè)務(wù)資料在期末進行個別報表項目調(diào)整，編制出符合香港會計準(zhǔn)則要求的財務(wù)報表。具體思路如下：

　　1.由于內(nèi)地會計準(zhǔn)則財務(wù)報表和香港會計準(zhǔn)則財務(wù)報表的具體列示方法不同，應(yīng)首先將內(nèi)地會計準(zhǔn)則財務(wù)報表數(shù)據(jù)調(diào)整為香港會計準(zhǔn)則財務(wù)報表列式。

　　2.嚴(yán)格遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，按照期末已經(jīng)完成的工作量對內(nèi)地會計準(zhǔn)則財務(wù)報表存貨項目的開發(fā)成本金額進行調(diào)整，而不論是否已付款，同時調(diào)整對應(yīng)的“預(yù)付賬款”或“應(yīng)付賬款”項目金額。

　　3.按照調(diào)整后的累計開發(fā)成本金額除以預(yù)算總成本，計算得出工程完工比例。

　　4.根據(jù)已預(yù)售出去的房產(chǎn)面積和簽約金額，按照工程完工比例計算得出當(dāng)期應(yīng)確認(rèn)的營業(yè)收入、營業(yè)成本和營業(yè)稅金及附加。

　　5.根據(jù)當(dāng)期確認(rèn)的營業(yè)收入、營業(yè)成本和累計預(yù)收賬款對存貨項目進行調(diào)整。

　　6.計算當(dāng)期確認(rèn)的營業(yè)稅金及附加。

　　7.嚴(yán)格按照香港會計準(zhǔn)則要求計算應(yīng)予以資本化的管理費用、銷售費用和財務(wù)費用，若內(nèi)地財務(wù)報表已進行了資本化，則只需補充調(diào)整其差額。

　　8.對于因損益確認(rèn)時間不同而導(dǎo)致計算的所得稅的差異，計入遞延稅款。

　　9.在項目竣工決算當(dāng)期，由于內(nèi)地會計準(zhǔn)則財務(wù)報表已經(jīng)一次性計算結(jié)轉(zhuǎn)了項目的營業(yè)收入、營業(yè)成本、營業(yè)稅金及附加，并計提了應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅，所以在利用該報表編報香港會計準(zhǔn)則財務(wù)報表時，應(yīng)先將營業(yè)收入、營業(yè)成本、營業(yè)稅金及附加、所得稅、應(yīng)交稅金等報表項目金額清零，然后再進行調(diào)整編報。