綜合用地價格如何合理確定

來源: 肖卓編輯： 2005/03/28 00:00:00　　字體：大小

如何運(yùn)用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估綜合用地一直是專家和業(yè)內(nèi)人士探討的問題，本文以商住綜合用地為例，并將綜合用地分為平面綜合用地和垂直綜合用地兩種情況，說明如何運(yùn)用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估綜合用地。

　　平面綜合用地的地價評估

　　對于平面上由不同用途的土地組成的綜合用地，可根據(jù)宗地內(nèi)部的土地利用類型對宗地進(jìn)行功能分區(qū)（商業(yè)、工業(yè)、住宅等），利用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法分別評估各功能區(qū)地價，將各區(qū)地價相加即得到宗地總地價。

　　垂直綜合用地的地價評估

　　垂直綜合用地主要以綜合樓的形式出現(xiàn)，運(yùn)用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估綜合用地的關(guān)鍵在于評估綜合樓的地價，城市中較典型的有商住綜合樓、商業(yè)辦公綜合樓等。例如，某商住綜合樓1-3層為商業(yè)用途，建筑面積3000平方米，4-10層為住宅用途，建筑面積為7000平方米。區(qū)域基準(zhǔn)地價為商業(yè)每平方米4000元，住宅每平方米1000元。商業(yè)用地容積率為 3時，修正系數(shù)為2；住宅用地容積率為7時，修正系數(shù)為4，容積率為3時，修正系數(shù)為 2.3.

　　先計算綜合樓的商業(yè)用地地價及該綜合樓全部為住宅時的住宅用地地價，再計算該綜合樓 1-3層為住宅時的住宅用地地價。

　　商業(yè)用地地價（1-3層）＝4000×2＝8000 （元／平方米）

　　住宅用地地價（1-10層）＝1000×4＝4000 （元／平方米）

　　住宅用地地價（1-3層）＝1000×2.3＝2300（元／平方米）

　　該綜合用地地價＝8000＋4000－2300＝9700（元／平方米）（這里只考慮容積率修正，其他因素修正忽略不計。）

　　運(yùn)用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估綜合用地，主要的分歧在于綜合樓用地的評估，在實(shí)際操作過程中需要評估人員根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況具體分析，并結(jié)合其他地價評估方法來獲得綜合用地的客觀合理價格。

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