【摘要】土地是不可再生的資源，我國高校大多處于城市中心城區(qū)繁華地帶，商業(yè)價值較高。合理開發(fā)校園周邊土地，有利于開發(fā)和利用沿街土地的使用價值，有利于增加高校的財政收入，有利于方便高校師生員工生活，有利于繁榮高校周邊的經(jīng)濟，提升辦學(xué)層次。

　　【關(guān)鍵詞】 高校；土地；開發(fā)；BOT

　　一、高校周邊土地開發(fā)的背景

　　（一）社會背景

　　從90年代土地批租和房地產(chǎn)快速發(fā)展開始，許多高校就在探尋“高校如何開發(fā)建設(shè)周邊土地”。部分高校審時度勢，抓住機遇，大膽探索，積極、穩(wěn)妥，有計劃地進行開發(fā)建設(shè)校園周邊土地的嘗試。進入新世紀，隨著房地產(chǎn)市場和高等教育的快速發(fā)展，以科技孵化器、學(xué)術(shù)交流中心等為載體的項目通過聯(lián)合共建、BOT等方式的開發(fā)得到了進一步發(fā)展。

　?。ǘ┙?jīng)濟背景

　　近十年的快速發(fā)展，特別是加大對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、學(xué)科建設(shè)和人才隊伍建設(shè)的投入力度，高校負債較高，還貸資金缺口較大，資金短缺已成為制約高校發(fā)展的瓶頸問題。在此背景下，高校不得不進一步整合校園資源，發(fā)揮資源的經(jīng)濟價值，運用資本營運手段籌措建設(shè)發(fā)展資金。在籌資的渠道上，校園周邊土地開發(fā)也被提上重要議事日程。通過土地聯(lián)合開發(fā)，授予一定期限的特許權(quán)，可以吸引社會資本投入到高等教育中來，緩解高校資金壓力，促進高等教育的健康協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。

　?。ㄈ└咝＾k學(xué)理念的更新

　　高校肩負著培養(yǎng)人才、發(fā)展科技和社會服務(wù)三大職能。在社會服務(wù)職能上，這些年高校一直在加強，使高校在校園規(guī)劃和空間布局上更具社會化和開放化。這也突出體現(xiàn)在“社會校園結(jié)合部”的周邊土地開發(fā)上，通過加強周邊土地開發(fā)利用，可以促進科技產(chǎn)業(yè)、后勤服務(wù)、市場開發(fā)的發(fā)展。

　　（四）理論基礎(chǔ)

　　高校周邊土地開發(fā)的理論基礎(chǔ)主要是級差地價理論。級差地價理論是由于土地距離城市中心位置不同而導(dǎo)致土地利用純收益的差異。這是由土地利用的空間經(jīng)濟關(guān)系而引起，亦即因存在距離和運費的空間差異，對于消費市場不同距離的土地，其利用方向和經(jīng)營強度不同，其結(jié)果必然產(chǎn)生經(jīng)濟效果的空間差異。在城市中心和城市內(nèi)部，土地經(jīng)營集約化程度最高，地價和純收益也最高。離城市愈遠，土地經(jīng)營愈粗放，地價也愈低。

　　二、高校周邊土地開發(fā)應(yīng)堅持的原則

　　1.總的原則是：統(tǒng)一規(guī)劃，分步實施，先易后難，定位準確、兼顧效益。

　　2.服從城市建設(shè)總體規(guī)劃，與周邊市政規(guī)劃建設(shè)項目相協(xié)調(diào)。

　　3.符合高校校園總體規(guī)劃功能區(qū)劃的要求。

　　4.避開學(xué)校生活和學(xué)習(xí)區(qū)域，不影響學(xué)校正常教學(xué)環(huán)境和氣氛。對影響校園整潔寧靜，有礙治安管理和造成環(huán)境污染的項目，不應(yīng)安排建設(shè)。

　　5. 處理好近期利益和長遠利益、社會效益和經(jīng)濟效益的關(guān)系，保證學(xué)校從中獲得現(xiàn)實和實際的經(jīng)濟利益。

　　6.招商堅持“公平、公正、公開”的原則，面向社會招標。

　　7.為防范風(fēng)險，校園周邊土地招商引資開發(fā)中堅持保證金制度。

　　8.以BOT方式建設(shè)的項目，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸高校所有，對方享有約定年限的使用權(quán)。

　　三、高校周邊土地開發(fā)的形式

　　高校在開發(fā)建設(shè)校園周邊土地中，主要采用以下三種形式：

　　（1）利用校園周邊土地資源，破墻開店，發(fā)展圍墻經(jīng)濟，建造商業(yè)小街。主要采用租賃形式租給校內(nèi)外“三產(chǎn)”實體。

　?。?）BOT模式。BOT(build—operate—transfer)即建設(shè)—經(jīng)營—移交，是指高校通過契約授予私營企業(yè)（包括外國企業(yè)）以一定期限的特許專營權(quán)，許可其融資建設(shè)和經(jīng)營特定的基礎(chǔ)設(shè)施項目，并準許其通過經(jīng)營以清償貸款，回收投資并賺取利潤；特許權(quán)期限屆滿時，該基礎(chǔ)設(shè)施無償移交給學(xué)校。

　　（3）土地批租。這是國家土地使用權(quán)有償使用的一種形式，即將若干年內(nèi)的土地使用權(quán)一次出讓給土地使用（經(jīng)營）單位。土地批租的費用，即土地使用權(quán)出讓金，亦稱土地價款，由用地單位一次交付。此外，每年使用者還要向土地出讓人交納使用金。土地出讓的年限不等。出讓土地到期后，國家有權(quán)將土地連同地上建筑物、構(gòu)筑物一并無償收歸國有。在中國一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和沿海城市（如深圳、上海等），早在90年代就已開始實行土地使用“批租制”，即將若干年（一般為50年）內(nèi)的土地使用權(quán)一次出讓給土地使用（經(jīng)營）單位。這種方式比較復(fù)雜，涉及國家土地政策，需要政府部門支持，調(diào)整土地規(guī)劃用途，與目前高校推行土地置換類似，相當把校園周邊土地交由儲備或收購，并調(diào)整為開發(fā)用地。

　　四、高校周邊土地開發(fā)存在的問題

　　（一）在思想認識上尚未取得共識

　　在市場經(jīng)濟的今天，高校利用自己周邊的富余土地，采取多渠道、多形式的開發(fā)建設(shè)，以改善辦學(xué)條件，緩解教育經(jīng)費嚴重不足的問題，從而加快新老校區(qū)建設(shè)和學(xué)科建設(shè)，提高教師待遇，穩(wěn)定教師隊伍。這已經(jīng)得到各高校及其主管部門的共識。然而，就不同方面、不同層次、不同角度來看，認識還不完全一致。少數(shù)領(lǐng)導(dǎo)和同志疑慮：高校的土地資源為劃撥教育用地，土地資源歸國家所有，況且有些高校的土地本身就是緊缺不足的。這樣做勢必與教育的初衷不符，也勢必影響教學(xué)用地；同時擔(dān)心會影響高校的總體和城市建設(shè)規(guī)劃；影響學(xué)校正常的教學(xué)環(huán)境和學(xué)習(xí)氛圍等等。因此，按這種觀點，寧可讓學(xué)校周邊土地荒蕪和“曬太陽”，也不贊成學(xué)校利用周邊土地進行開發(fā)。

　?。ǘ┰趯嵤┥险呱袩o明確規(guī)定

　　盡管國務(wù)院、國土資源部及省市政府對國有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等已有諸多法律法規(guī)。但對高校利用周邊土地開發(fā)建設(shè)尚未有明確的規(guī)定。這導(dǎo)致在實際操作過程中，規(guī)劃報建較為困難。另外，國家對事業(yè)單位國有資產(chǎn)處置和使用管理較為嚴格，如果嚴格按照國有資產(chǎn)管理規(guī)定申報非經(jīng)營性資產(chǎn)轉(zhuǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)，程序復(fù)雜，操作較為困難。

　?。ㄈ┝㈨椧?guī)劃報建困難較大

　　高校周邊土地開發(fā)的規(guī)劃，必須符合城市總體規(guī)劃的要求。因此，城市總體規(guī)劃對高校周邊的定位決定著開發(fā)的方向。如果要調(diào)整規(guī)劃，程序也較為復(fù)雜。

　　（四）開發(fā)模式有限

　　高校周邊土地的開發(fā)的模式主要是自己開發(fā)租賃經(jīng)營或自營、BOT、土地批租。而在實踐中，也主要是前兩者。

　　（五）存在一定的風(fēng)險

　　這些風(fēng)險主要表現(xiàn)在：（1）投資商投資能力和履約能力風(fēng)險；（2）連帶責(zé)任風(fēng)險。對于BOT項目，因經(jīng)營期限較長，之中可能發(fā)生各種經(jīng)濟關(guān)系，如擔(dān)保、租賃等，或者因經(jīng)濟法律糾紛致使高校承擔(dān)一定的連帶責(zé)任；（3）投資商經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁。如在建設(shè)期中，該項目公司無法融到資金致使建設(shè)擱淺，或在經(jīng)營期限中投資商經(jīng)營困難和財務(wù)風(fēng)險，而提出提前退出該項目運作并需要高?；刭徎蛱幹媒o第三方。投資商這種轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險的行為，會給高校帶來較大的風(fēng)險；（4）移交后的使用風(fēng)險。如果移交后不能有效使用，就會造成資源閑置和浪費，有的可能還要出資改造后才能使用；（5）政策風(fēng)險和法律風(fēng)險。因國家政策和法律法規(guī)的變化，致使項目難以按照合同約定履行。

　　五、高校周邊土地開發(fā)的對策

　?。ㄒ唬w口管理，合理規(guī)劃

　　高校周邊建設(shè)項目（特別是BOT項目）是整個校園建設(shè)的有機組成部分，學(xué)校對此要高度重視，加強領(lǐng)導(dǎo)，歸口管理，合理規(guī)劃。在規(guī)劃或立項時，要組織充分研究，加強評估論證，做到?jīng)Q策科學(xué)合理，切忌急功近利，短期行為。

　?。ǘ┮詫W(xué)校為主，招標開發(fā)

　　在校園周邊土地開發(fā)中，應(yīng)堅持“以學(xué)校為主，以邊為主”的原則，兼顧當前與長遠利益的關(guān)系，結(jié)合長遠規(guī)劃，以當前服從長遠，不要輕易改變校園的合理規(guī)劃，堅持“以空間為主，讓空間不讓地皮”的原則。要切實了解和熟悉BOT等的運作程序，公開競爭，招標開發(fā)，選擇信譽高、實力強，對學(xué)校開發(fā)建設(shè)最為有利的對象進行合作。

　?。ㄈ嵭斜ＷC金制度

　　為檢驗投資商的經(jīng)濟實力和投資誠信，規(guī)避惡意磋商或假借項目騙貸等風(fēng)險，高校在校園周邊土地開發(fā)中應(yīng)引入保證金制度。實行保證金制度，這對作為發(fā)包方的高校有利，保證了在市場條件下高校的利益。同時，通過合同等形式，也確保了在正常施工條件下，投資商能按進度支付工程款并確保經(jīng)營的順利開展。

　　（四）掌握法規(guī)，依法行事

　　在校園周邊土地開發(fā)中，遇到不少涉及政策和法律法規(guī)方面的問題，迫切需要進一步熟悉了解現(xiàn)行土地政策、國有資產(chǎn)使用及法律法規(guī)方面最新文件資料。因此，搜集、整理和學(xué)習(xí)這些政策法規(guī)顯得十分重要，也有利于指導(dǎo)高校的校園周邊土地開發(fā)工作。

　?。ㄎ澹┲贫ㄕ?，加強引導(dǎo)

　　鑒于目前有關(guān)高校利用周邊土地開發(fā)建設(shè)方面的法規(guī)尚不健全，而部分高校在開發(fā)建設(shè)周邊土地過程中又面臨著大量急需解決的問題，建議高校主管部門及時組織力量，研究制定關(guān)于高校開發(fā)建設(shè)校園周邊土地的指導(dǎo)意見和實施辦法，并能征得當?shù)卣徒逃俊临Y源部的批準認可，使這項新的工作有法可依，有章可循。同時，建議高校領(lǐng)導(dǎo)高度重視校園周邊土地開發(fā)，組織領(lǐng)導(dǎo)小組和工作專班，調(diào)研相關(guān)政策和經(jīng)驗，制定規(guī)劃方案和實施方案，協(xié)調(diào)好當?shù)卣?、國土、?guī)劃等部門的關(guān)系，創(chuàng)造條件，使高校周邊土地開發(fā)建設(shè)工作早日發(fā)揮效益，更好地為教學(xué)、科研服務(wù)。

　　[參考文獻]

　　[1] 喬身吉、鐘德津、劉建民、盧嘉正、蔣佩芳.高校開發(fā)建設(shè)周邊土地的調(diào)查與分析[J].實驗室研究與探索，1993，（4）：102-107.

　　[2] 李金圃、萬德義.加速高校周邊土地開發(fā) 為發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟作貢獻[J].中國房地產(chǎn)，1996，（7）：49-51.