正保會計網校編輯注：根據國家稅務總局公告[2011]第2號文件規(guī)定，本文廢止。　

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局，廣東、海南省地方稅務局，深圳市地方稅務局：

　　為加強外商投資房地產開發(fā)經營企業(yè)所得稅管理，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》（以下簡稱稅法）的有關規(guī)定，現就外商投資企業(yè)和外國企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）從事房地產開發(fā)經營業(yè)務有關所得稅管理問題，通知如下：

　　一、企業(yè)從事房地產經營業(yè)務的，應以其當期銷售收入，扣除當期相應成本、費用及損失后的余額，為當期應納稅所得額，依照稅法的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。當期應納稅額，按以下公式計算：

　　應納稅額＝應納稅所得額×適用稅率－已售房產已預征的所得稅＋當期預征所得稅

　　二、企業(yè)預售房地產的，其取得的預收款，應按《國家稅務總局關于外商投資企業(yè)從事房地產開發(fā)經營征收所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔1995〕153號）的規(guī)定，預征企業(yè)所得稅。

　　三、企業(yè)應以房地產管理部門出具工程項目合格證明之日，或者首筆房地產使用權交付之日，或者辦理首筆產權轉讓手續(xù)之日的較早者為房地產銷售開始。企業(yè)自房地產銷售開始，應根據當期實際房地產銷售收入、相關成本費用，計算企業(yè)年度實際應納稅額。

　　四、房地產銷售收入的確定，以權責發(fā)生制為原則，具體可根據銷售方式的不同，按以下原則確定：

　　（一）采取一次性全額收取房款的，以房產使用權交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實現。

　?。ǘ┎扇》制诟犊罨蝾A售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現。

　　（三）采取以土地使用權或者其他財產置換房屋的，以房產使用交付對方為銷售收入的實現。

　?。ㄋ模┎扇°y行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉賬之日，為銷售收入的實現。

　　五、企業(yè)銷售房地產所發(fā)生相成本費用的確定，應以收入與支出相匹配為原則。企業(yè)應根據當期面積以及可售單位工程成本費用，確定當期成本費用。企業(yè)可售單位工程成本費用按下列公式確定：

　　可售單位工程成本費用＝可售總成本費用÷總可售面積

　　可售總成本費用是指應歸屬于可售房地產的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘察設計等開發(fā)前期費用；建筑安裝費；基礎設施費，公用設備，綠化、道路等配套設施費以及企業(yè)為開發(fā)建設工程而發(fā)生的管理費用、財務費用和銷售費用?？偪墒勖娣e是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產項目可售面積證書中明確的面積。

　　六、企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產時進行預提。配套設施建設全部結束后，應進行匯算。售后發(fā)生的配套設施費預提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務機關審核同意后執(zhí)行。

　　七、企業(yè)以租賃方式取得房租收入，應按當期實際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產折舊及相關費用后的余額，與當期其他經營利潤合并計算企業(yè)當期應納稅額。

　　企業(yè)采取先租賃后又售出房地產的，原在租賃期間實際已經計提的房屋折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。

　　八、境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協議，為企業(yè)包銷房地產的，其包銷業(yè)務應屬于境外企業(yè)轉讓我國境內財產的性質。境外企業(yè)取得的房屋轉讓收益，應按稅法第十九條及其實施細則第六十一條規(guī)定，繳納企業(yè)所得稅。

　　上述包銷業(yè)務是指：境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協議并辦理了產權轉移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷售房屋時使用本企業(yè)收款憑證。凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質的業(yè)務，應按照《國家稅務總局關于從事房地產業(yè)務的外商投資企業(yè)若干稅務處理問題的通知》（國稅發(fā)〔1999〕242號）的規(guī)定執(zhí)行。

　　九、凡按合同規(guī)定投資各方分配房產的，企業(yè)應首先歸集房產建造過程中所發(fā)生的費用（包括中方以土地使用作為投資的費用）后，再根據合同規(guī)定的房產分配方法，劃分雙方房產的成本、費用。雙方各自銷售房產時各自繳納企業(yè)所得稅。

　　十、本辦法自發(fā)文之日起執(zhí)行。此前已經銷售房地產但未匯算的企業(yè)，按本通知進行匯算。