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房地產(chǎn)所得稅匯算清繳注意事項

來源: 王燕多 編輯: 2009/10/10 10:36:30  字體:

  為加強房地產(chǎn)稅收管理,國家稅務(wù)總局針對該行業(yè)制定下發(fā)了一系列稅收政策,房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理辦法和土地增值稅清算規(guī)程就是今年新制定的兩個重要管理辦法。

  房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收實行的是年中預(yù)繳,年終匯算清繳,每年匯算一次,不論開發(fā)產(chǎn)品是否完工,每年均按開發(fā)產(chǎn)品銷售收入(或完工前銷售收入)減扣除項目后的應(yīng)納稅所得額征稅。

  房地產(chǎn)企業(yè)所得稅在計算開發(fā)產(chǎn)品單位成本時,要求按六項原則細分核算成本項目?!?a target="_blank" href="http://8riaszlp.cn/new/63_67_/2009_3_16_wa989611340161390022508.shtml">國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)第二十六條規(guī)定,成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目,計稅成本對象的確定原則為:

 ?。ㄒ唬┛煞皲N售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的,應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算;不能對外經(jīng)營銷售的,可先作為過渡性成本對象進行歸集,然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。

 ?。ǘ┓诸悮w集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目,可作為一個成本對象進行核算。

 ?。ㄈ┕δ軈^(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立,且具有不同使用功能時,可以作為獨立的成本對象進行核算。

  (四)定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的,應(yīng)分別作為成本對象進行核算。

 ?。ㄎ澹┏杀静町愒瓌t。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的,要分別作為成本對象進行核算。

 ?。?quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的,應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定,不能隨意更改或相互混淆,如確需改變成本對象的,應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。

  開發(fā)企業(yè)所得稅計算應(yīng)納稅所得額的扣除項目時,主要包括成本、費用、稅金、損失和其他合理非支出五大內(nèi)容。其中,房地產(chǎn)開發(fā)費用(管理費用、銷售費用、財務(wù)費用)不是按實際發(fā)生數(shù)額扣除,而是按一定比例計算扣除(10%以內(nèi));此外,房地產(chǎn)開發(fā)成本是以實際發(fā)生的成本費用扣除,要求取得合法有效憑證。而企業(yè)所得稅成本中,可以按照稅法規(guī)定計算預(yù)提部分費用。國稅發(fā)[2009]31號第三十二條規(guī)定,除以下幾項預(yù)提(應(yīng)付)費用外,計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。

 ?。ㄒ唬┏霭こ涛醋罱K辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的,在證明資料充分的前提下,其發(fā)票不足金額可以預(yù)提,但最高不得超過合同總金額的10%。

  (二)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的,可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷,或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

  (三)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

  房地產(chǎn)企業(yè)所得稅計算借款利息時,分為資本化和費用化兩種處理方式,即企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用,可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配,其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用,可直接在稅前扣除。此外,企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的,借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件,可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。

責(zé)任編輯:zoe

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