一、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的比較

　　這三個(gè)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算方法都是由行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和不同的管理要求所決定的。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的產(chǎn)品，除代建工程外，一般都是在對(duì)市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)和宏微觀經(jīng)濟(jì)政策的基礎(chǔ)上來(lái)確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及其具體內(nèi)容的，這一點(diǎn)不同于施工企業(yè)“先有買(mǎi)主（即客戶），后有標(biāo)的（即資產(chǎn)）”的建造合同。就產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)而言，即使施工企業(yè)建筑工程依地而建，但其移交給客戶的房屋建筑物等不動(dòng)產(chǎn)是不包括土地使用權(quán)在內(nèi)的不完整產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)卻是在取得土地使用權(quán)后才可合法開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)土地和房屋的。

　　在產(chǎn)業(yè)鏈條中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)使用的建筑材料、機(jī)器設(shè)備等，都屬于工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)成品，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房屋、土地又成為其他企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的場(chǎng)所。在合作過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建筑安裝工程若采用出包方式，其承包方就是施工企業(yè)。當(dāng)然，施工企業(yè)也為工業(yè)企業(yè)建造生產(chǎn)設(shè)施、安裝設(shè)備。

　　二、存貨核算的比較

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)、工業(yè)企業(yè)在存貨內(nèi)容、會(huì)計(jì)科目設(shè)置、采購(gòu)成本構(gòu)成、存貨披露內(nèi)容等方面都有所不同。

　　1．存貨種類(lèi)。

　　相比而言，自營(yíng)建筑安裝工程的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與提供建筑安裝勞務(wù)的施工企業(yè)擁有相同類(lèi)型的存貨。這些存貨都是為有助于建筑安裝工程的形成或者便于施工的進(jìn)行而儲(chǔ)備的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為存貨核算的還有庫(kù)存設(shè)備，其價(jià)值在領(lǐng)用或安裝時(shí)一次性轉(zhuǎn)移到工程成本中去，構(gòu)成工程實(shí)體的重要組成部分。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建筑安裝工程所需的設(shè)備，不論自行施工還是委托施工企業(yè)施工，都由其自行采購(gòu)與儲(chǔ)備。而對(duì)于施工企業(yè)來(lái)說(shuō)，承包安裝工程所需的設(shè)備都不必自行采購(gòu)，而由發(fā)包單位提供。

　　2．外購(gòu)存貨采購(gòu)成本的構(gòu)成。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)外購(gòu)存貨的采購(gòu)成本均包括：(1)買(mǎi)價(jià)；(2)運(yùn)雜費(fèi)；(3)流通環(huán)節(jié)繳納的稅金；(4)采購(gòu)保管費(fèi)，即企業(yè)的材料物資供應(yīng)部門(mén)和倉(cāng)庫(kù)在組織材料物資采購(gòu)、供應(yīng)和保管過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。房地產(chǎn)和非工業(yè)性的施工企業(yè)不是增值稅的納稅義務(wù)人，外購(gòu)存貨支付的買(mǎi)價(jià)中若含有增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，是不允許抵扣的。而工業(yè)企業(yè)購(gòu)進(jìn)生產(chǎn)流通用存貨，若取得增值稅專用發(fā)票或海關(guān)完稅憑證，其進(jìn)項(xiàng)稅額是可以抵扣的，不構(gòu)成采購(gòu)成本。工業(yè)企業(yè)在組織材料物資采購(gòu)、供應(yīng)和保管過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用也不構(gòu)成存貨成本，而應(yīng)計(jì)入管理費(fèi)用。

　　三、借款費(fèi)用處理的比較

　　1．《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則———借款費(fèi)用》規(guī)定，為購(gòu)建固定資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)移非現(xiàn)金資產(chǎn)或者承擔(dān)帶息債務(wù)形式發(fā)生的資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生、借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生及為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)所必要的購(gòu)建活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始時(shí)，借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)開(kāi)始資本化。可見(jiàn)，工業(yè)企業(yè)借款費(fèi)用資本化的處理應(yīng)依此執(zhí)行。

　　2．《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則———建造合同》規(guī)定，對(duì)于建筑安裝、船舶制造、飛機(jī)制造等工程項(xiàng)目，企業(yè)因籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，不計(jì)入合同成本，而應(yīng)于發(fā)生時(shí)直接計(jì)入當(dāng)期損益。此規(guī)定適用于施工企業(yè)會(huì)計(jì)處理。

　　3．我國(guó)財(cái)政部另行規(guī)定，公司為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之前，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。對(duì)于更多依賴負(fù)債融資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，利息費(fèi)用是其開(kāi)發(fā)成本的一個(gè)重要組成部分，可以從產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售或經(jīng)營(yíng)的收入中予以補(bǔ)償。

　　四、成本核算的比較

　　這三個(gè)行業(yè)成本核算的基本原理和方法大致相同，具體運(yùn)用中還存在以下幾點(diǎn)區(qū)別：

　　1．成本核算對(duì)象的確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的確定方法，與單件小批生產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)和建筑安裝工程的成本核算對(duì)象基本相同。

　　2．成本項(xiàng)目的劃分。工業(yè)產(chǎn)品成本項(xiàng)目一般劃分為直接材料、直接人工、其他直接支出和制造費(fèi)用四部分；建筑安裝工程成本項(xiàng)目劃分為五部分，分別是人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和間接費(fèi)用；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本項(xiàng)目則劃分為六部分，即土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

　　3．成本計(jì)算方法。根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的不同，工業(yè)產(chǎn)品成本的計(jì)算有品種法、分批法、分步法、分類(lèi)法、定額法等多種方法可供選擇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和建筑安裝工程成本的計(jì)算方法相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的分批法。兩者成本計(jì)算期的確定也與單件小批生產(chǎn)方式下的工業(yè)產(chǎn)品成本計(jì)算期的確定方法相同，即在產(chǎn)品完工時(shí)，成本賬戶歸集的費(fèi)用就是完工產(chǎn)品的總成本，產(chǎn)品完工前不存在生產(chǎn)費(fèi)用在完工產(chǎn)品與在產(chǎn)品之間的分配問(wèn)題。

　　4．工程施工成本的結(jié)轉(zhuǎn)更具特殊性。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——建造合同》和《施工企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法》的規(guī)定，為符合國(guó)際慣例，增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的有用性，施工企業(yè)成本的結(jié)轉(zhuǎn)不再沿襲過(guò)去的將開(kāi)單結(jié)算和收入確認(rèn)合并在一起進(jìn)行的方法，而是將工程價(jià)款結(jié)算和收入的確認(rèn)分開(kāi)來(lái)處理。這樣“工程施工”賬戶就能夠反映自工程開(kāi)工以來(lái)累計(jì)發(fā)生的工程成本和合同毛利。施工企業(yè)為結(jié)算價(jià)款向發(fā)包方提交的已完工工程量，通過(guò)工程成本相關(guān)賬戶進(jìn)行核算，施工企業(yè)采用完工百分比法等方法及時(shí)計(jì)算與成本相配比的合同收入，但確認(rèn)收入的同時(shí)并不同期結(jié)轉(zhuǎn)“工程施工”成本賬戶，而是通過(guò)單獨(dú)設(shè)置“工程施工——合同毛利”和“工程結(jié)算”賬戶解決這一差異，當(dāng)期將合同收入與合同費(fèi)用的差額確認(rèn)為合同毛利（或虧損），借記（或貸記）“工程施工——合同毛利”賬戶。同時(shí)，另設(shè)“工程結(jié)算”賬戶，核算根據(jù)合同完工進(jìn)度已向客戶開(kāi)出工程價(jià)款結(jié)算賬單辦理結(jié)算的價(jià)款。工程合同完工后，“工程施工”總賬應(yīng)與“工程結(jié)算”賬戶對(duì)沖后結(jié)平。

　　五、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入核算的比較

　　1．收入確認(rèn)的原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)商品房、商業(yè)性配套設(shè)施對(duì)外銷(xiāo)售收入的確定，按照商品銷(xiāo)售收入確認(rèn)的原則進(jìn)行，與工業(yè)企業(yè)收入的確認(rèn)一樣。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)如果符合建造合同的條件，并且在有不可撤銷(xiāo)的建造合同的情況下，也可依據(jù)建造合同收入確認(rèn)的原則，按照完工售收入確認(rèn)的原則進(jìn)行，與工業(yè)企業(yè)收入的確認(rèn)一樣。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)如果符合建造合同的條件，并且在有不可撤銷(xiāo)的建造合同的情況下，也可依據(jù)建造合同收入確認(rèn)的原則，按照完工百分比法確認(rèn)收入，這與提供建造安裝勞務(wù)的施工企業(yè)一樣，收入的確認(rèn)由《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——建造合同》來(lái)規(guī)范。

　　2．主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的范圍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)完工的建設(shè)場(chǎng)地和房屋用于出租經(jīng)營(yíng)取得的租金收入歸入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入范疇。工業(yè)企業(yè)、施工企業(yè)卻不存在將產(chǎn)品或工程出租獲取租金的業(yè)務(wù)，即使兩者有將房屋建筑物等出租的行為，也應(yīng)將租金收入作為其他業(yè)務(wù)收入核算。

　　3．與主營(yíng)業(yè)務(wù)有關(guān)的稅金。工業(yè)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)為銷(xiāo)售商品或提供加工、修理修配等工業(yè)性勞務(wù)，屬于增值稅納稅義務(wù)人。生產(chǎn)、委托加工應(yīng)稅消費(fèi)品的工業(yè)企業(yè)同時(shí)還要計(jì)繳消費(fèi)稅。作為提供建筑、安裝、修繕、裝飾等工程作業(yè)的施工企業(yè)和以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)及從事租賃業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均屬于營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)人。但施工企業(yè)按建筑業(yè)稅目適用3%的營(yíng)業(yè)稅稅率，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)適用5%的營(yíng)業(yè)稅稅率。但要注意的是，《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)收的購(gòu)房款，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付前在會(huì)計(jì)上是作為一項(xiàng)負(fù)債而不是作為收入處理的，但按稅法規(guī)定應(yīng)于預(yù)收購(gòu)房款的當(dāng)月依法申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　最后要注意的是，三種類(lèi)型的企業(yè)每月都要計(jì)算并繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。