企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量主要采用兩種模式：一種是成本模式，一種是公允價(jià)值計(jì)量模式。兩種核算模式對(duì)企業(yè)會(huì)產(chǎn)生不同的影響。

　　一、影響資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和利潤(rùn)

　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定，企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變并滿足一定條件時(shí)，應(yīng)該將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

　　在轉(zhuǎn)換后采用成本模式計(jì)量的，將轉(zhuǎn)換前的資產(chǎn)賬面價(jià)值直接作為轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值。因此，采用成本模式核算，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)沒(méi)有影響。

　　在轉(zhuǎn)換后采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的，按轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，差額計(jì)入所有者權(quán)益，杜絕了通過(guò)改變方法來(lái)操縱利潤(rùn)。根據(jù)目前的房地產(chǎn)公允價(jià)值總體持續(xù)增加情況下，選用公允價(jià)值模式來(lái)計(jì)量其早些年購(gòu)入（或建造）的投資性房地產(chǎn)，必將大大增加其賬面凈資產(chǎn)，使原來(lái)“隱形”的資產(chǎn)得到了“顯形”，改變了報(bào)表結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)償債能力。

　　如果采用成本法，則對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表利潤(rùn)無(wú)影響。

　　如果采用公允價(jià)值法，由于無(wú)需計(jì)提折舊或攤銷，就降低了企業(yè)當(dāng)期的成本費(fèi)用。同時(shí)，每年年末的評(píng)估增值額應(yīng)該持續(xù)為正值，對(duì)當(dāng)年的凈利潤(rùn)將會(huì)產(chǎn)生正值貢獻(xiàn)，因此采用公允價(jià)值核算模式對(duì)企業(yè)利潤(rùn)會(huì)有很大的提升空間。

　　因此，在滿足條件前提下，為增加企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表的利潤(rùn)，建議采取公允價(jià)值模式計(jì)量。根據(jù)《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》，企業(yè)可通過(guò)市場(chǎng)法或收益法評(píng)估得到公允價(jià)值。即企業(yè)在每年年底資產(chǎn)負(fù)債表日可通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估師出具的評(píng)估報(bào)告確認(rèn)其公允價(jià)值。

　　二、投資性房地產(chǎn)核算的建議

　　采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)，平時(shí)不計(jì)提折舊，也不進(jìn)行攤銷，雖然公允價(jià)值變動(dòng)損益在資產(chǎn)處置之前不涉及到企業(yè)所得稅，但少計(jì)提的固定資產(chǎn)折舊會(huì)增加企業(yè)應(yīng)納稅所得額，額外增加企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。有沒(méi)有更好的方法呢？

　　【案例】：

　　A公司為管理咨詢公司，企業(yè)所得稅率為25%。幾年前在市中心繁華地帶自建房屋建筑物一幢，建筑面積56000平方米，建造成本1.6億元，房屋竣工驗(yàn)收后，計(jì)入固定資產(chǎn)核算。房屋除自用部分外全部對(duì)外出租，年租金為1500萬(wàn)元，稅金及附加262.5萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用900萬(wàn)元，折舊費(fèi)用800萬(wàn)元，其他管理費(fèi)用100萬(wàn)元，會(huì)計(jì)利潤(rùn)為-562.5萬(wàn)元。

　　2011年6月，經(jīng)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師采用收益法評(píng)估，該幢建筑物評(píng)估值為3.8億元。由于該房屋的租金全部歸該企業(yè)，且成本能夠可靠計(jì)量。因此，符合投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件，同時(shí)，該地段有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，企業(yè)決定采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)該投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

　　但如果純粹采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式不計(jì)提折舊，雖然會(huì)計(jì)報(bào)表利潤(rùn)增加了，但企業(yè)所得稅也增加了。在其他條件不變的情況下，不計(jì)提折舊的應(yīng)納稅所得額為237.5萬(wàn)元，企業(yè)將因此增加企業(yè)所得稅59.375萬(wàn)元。

　　為了避免多上繳企業(yè)所得稅，同時(shí)按公允價(jià)值體現(xiàn)房產(chǎn)的價(jià)值，因此，采取以下方式進(jìn)行賬務(wù)處理：

　　為方便核算，“投資性房地產(chǎn)”下設(shè)3個(gè)二級(jí)科目，分別為成本、公允價(jià)值變動(dòng)、累計(jì)折舊。

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本　1.6億

　　　　投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)　2.6億

　　　　累計(jì)折舊　0.4億

　　　貸：固定資產(chǎn)　1.6億

　　　　　投資性房地產(chǎn)——累計(jì)折舊　0.4億　

　　　　　資本公積——其他資本公積（轉(zhuǎn)換日房產(chǎn)公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額）2.6億

　　此筆會(huì)計(jì)分錄后，企業(yè)凈資產(chǎn)增加2.6億元，為房產(chǎn)增值形成。

　　根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定，企業(yè)固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用可以稅前扣除，但須以資產(chǎn)的歷史成本為計(jì)稅基礎(chǔ)。因此，雖然企業(yè)將房屋計(jì)入“投資性房地產(chǎn)”，但該資產(chǎn)按歷史成本計(jì)提的折舊費(fèi)用仍然可以稅前扣除。為方便核算，每月可按以下分錄進(jìn)行處理：

　　借：管理費(fèi)用——折舊　66.67萬(wàn)（年折舊費(fèi)用為800萬(wàn)）

　　　貸：投資性房地產(chǎn)——累計(jì)折舊　66.67萬(wàn)

　　資產(chǎn)負(fù)債表日，按投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值差額調(diào)整投資性房地產(chǎn)價(jià)值，并假設(shè)該差額與年折舊費(fèi)用相等。

　　借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)　800萬(wàn)

　　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益　800萬(wàn)

　　通過(guò)以上賬務(wù)處理，A公司會(huì)計(jì)報(bào)表利潤(rùn)約237.5萬(wàn)元，比計(jì)入“固定資產(chǎn)”科目時(shí)利潤(rùn)增加了800萬(wàn)元，但其中公允價(jià)值變動(dòng)損益800萬(wàn)元作為納稅調(diào)整后，應(yīng)納稅所得額為負(fù)，企業(yè)不會(huì)多上繳企業(yè)所得稅。