各區(qū)縣（自治縣）地方稅務(wù)局，市局各直屬單位：

　　契稅征管工作啟動(dòng)以來，在政策執(zhí)行及實(shí)際征管中存在若干問題。為統(tǒng)一政策執(zhí)行，規(guī)范管理，經(jīng)研究，現(xiàn)就契稅政策執(zhí)行若干問題明確如下：

　　一、關(guān)于減免政策執(zhí)行問題

　?。ㄒ唬┓课莶疬w安置

　　依照城市房屋拆遷管理規(guī)定實(shí)施的房屋拆遷，被拆遷的單位或個(gè)人與拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議之后重新承受房屋，適用以下優(yōu)惠政策。

　　1.被拆遷房屋的個(gè)人依照拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議取得貨幣補(bǔ)償，重新購(gòu)置一處房屋的（即貨幣補(bǔ)償安置），購(gòu)房成交價(jià)款中未超出拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅；超出拆遷補(bǔ)償款的部分，應(yīng)按適用稅率征稅。其中，拆遷補(bǔ)償款包括：拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中約定的補(bǔ)償價(jià)款、搬遷補(bǔ)助、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)以及臨時(shí)安置補(bǔ)助等；適用稅率按照本次購(gòu)房的類型或房屋面積確定。

　　2.被拆遷房屋的單位和個(gè)人依照拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議重新承受還建房屋（即房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置），不補(bǔ)繳產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)款的，免征契稅；應(yīng)補(bǔ)繳產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)款的，對(duì)補(bǔ)繳款部分，按適用稅率征收稅。適用稅率按照本次換入房屋的類型或房屋面積確定。

　　被拆遷房屋的單位或個(gè)人包括被拆遷房屋的所有權(quán)人、房屋共有權(quán)人以及領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款的被拆遷公有住房的承租人。

　?。ǘ┺r(nóng)村居民購(gòu)買住房

　　擁有重慶市戶籍的農(nóng)村居民，在重慶市城鎮(zhèn)首次購(gòu)買一套建筑面積不超過90平方米的普通住房，免征契稅。首次購(gòu)房的證明由購(gòu)房當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T出具。

　　為便于政策落實(shí)和實(shí)際執(zhí)行，無論購(gòu)房單價(jià)是否超過本地商品房平均交易價(jià)格，以及對(duì)于已婚的農(nóng)村居民，無論其配偶是否已購(gòu)房，均適用上述政策。

　?。ㄈ┞毠べ?gòu)買公有住房

　　符合重慶市公有住房出售管理的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)縣以上房改部門審核批準(zhǔn)的公有住房出售，職工購(gòu)買單位公有住房的，根據(jù)契稅暫行條例的規(guī)定，可免征契稅。

　　（四）購(gòu)置標(biāo)準(zhǔn)廠房

　　根據(jù)《重慶市特色工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)實(shí)施意見》（渝辦發(fā)〔2007〕325號(hào)）的規(guī)定，入駐重慶市特色工業(yè)園區(qū)的企業(yè)購(gòu)買園區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房的，免征契稅。所稱標(biāo)準(zhǔn)廠房是指在經(jīng)市政府批準(zhǔn)的特色工業(yè)園區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，由符合要求的開發(fā)業(yè)主統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，用于出租或出售，達(dá)到建筑規(guī)模要求的通用工業(yè)廠房。標(biāo)準(zhǔn)廠房應(yīng)符合以下認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，取得由市園區(qū)辦核發(fā)的《標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)項(xiàng)目初步確認(rèn)書》。

　　開發(fā)業(yè)主：原則上應(yīng)為工業(yè)園區(qū)投資設(shè)立的建設(shè)開發(fā)公司和具有房地產(chǎn)開發(fā)四級(jí)以上資質(zhì)的各類開發(fā)企業(yè)。

　　建筑規(guī)模：原則上不低于5萬平方米，樓層不少于兩層。

　　容積率：“一圈”內(nèi)主城區(qū)不低于1.2，其他區(qū)縣不低于1.0：“兩翼”區(qū)縣（自治縣）不低于0.8；總體不超過3.0.

　　控制指標(biāo)：綠化率不超過30%；建筑密度不低于45%；生活配套設(shè)施不超過7%.

　　用途：用于出租或出售給工業(yè)企業(yè)，自用面積少于30%.

　　銷售限價(jià)：項(xiàng)目單獨(dú)核算，確定最高限價(jià)，稅前利潤(rùn)不超過銷售收入的10%（政策性減免、返還和獎(jiǎng)勵(lì)除外）。

　　二、關(guān)于征稅范圍界定問題

　?。ㄒ唬┗镜怯涱愋偷恼鞫惙秶缍?/p>

　　根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，土地房屋權(quán)屬的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅應(yīng)依法登記，國(guó)土房管部門將土地房屋權(quán)屬登記分為八大類，若干小類，大類包括：初始登記、 轉(zhuǎn)移登記、變更登記、 注銷登記、 抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記、其他登記。根據(jù)契稅暫行條例及其細(xì)則的規(guī)定，契稅征稅范圍包括：國(guó)有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（出售、贈(zèng)與和交換）；房屋轉(zhuǎn)讓（買賣、贈(zèng)與和交換）；以及視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或房屋買賣、贈(zèng)與的情形，包括以土地房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；以土地房屋權(quán)屬抵債；以獲獎(jiǎng)方式承受土地房屋權(quán)屬等。因此，涉及征收契稅的主要登記類型如下：

　　1.初始登記：出讓土地使用權(quán)初始登記；作價(jià)出資土地使用權(quán)初始登記（僅指國(guó)家批準(zhǔn)的以土地使用權(quán)作價(jià)出資）；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)出讓土地使用權(quán)初始登記。

　　2.轉(zhuǎn)移登記：國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移；土地使用權(quán)互換；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記 .

　　3.變更登記：土地房屋分割權(quán)屬登記。

　　其他登記類型凡屬于契稅暫行條例及其細(xì)則規(guī)定的征稅范圍的，應(yīng)按規(guī)定征收契稅。

　?。ǘ┨厥馇樾蜗抡鞫惙秶缍?/p>

　　1.土地房屋繼承

　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼承土地房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2004〕1036號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地房屋權(quán)屬，不征契稅。

　　上述不征契稅的法定繼承是指從被繼承人死亡時(shí)開始，具有法定繼承人身份個(gè)人實(shí)施繼承的行為。非法定繼承人繼承土地房屋，以及個(gè)人在被繼承人死亡前，承受其土地房屋屬于受贈(zèng)行為，應(yīng)按規(guī)定征收契稅。

　　不征契稅的法定繼承還包括：部分法定繼承人放棄繼承權(quán)，剩余法定繼承人進(jìn)行的繼承行為；夫妻雙方共同共有的土地房屋，一方去世后，由其他法定繼承人承受的行為。

　　2.共有土地房屋分割

　?。?）共同共有的土地房屋權(quán)屬分割，是房產(chǎn)共有權(quán)的變動(dòng)，非產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為，因此，不屬于契稅征稅范圍。

　　其中，夫妻雙方共同共有的土地房屋，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間或者離婚時(shí)，無論確權(quán)到任何一方，均不屬于契稅征稅范圍。

　?。?）按份共有的土地房屋權(quán)屬分割時(shí)，共有人未超過應(yīng)得份額承受權(quán)屬，不征契稅；若共有人超過應(yīng)得份額承受權(quán)屬，對(duì)超過部分應(yīng)按規(guī)定征稅。

　　上述共同共有與按份共有是指按我國(guó)物權(quán)法以及婚姻法的相關(guān)規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)的情形。

　　3.土地房屋權(quán)屬增減權(quán)利人

　　土地房屋權(quán)屬增加或者減少權(quán)利人，屬于轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)與行為（婚姻關(guān)系的共同共有權(quán)屬人增減以及法定繼承除外），對(duì)權(quán)屬承受人（增加的權(quán)利人或剩余權(quán)利人），應(yīng)按所承受的份額，適用規(guī)定的稅率征稅。

　　4.土地房屋用途改變

　　土地房屋用途改變不涉及權(quán)屬轉(zhuǎn)移，但承受土地房屋原用途屬于減免稅范圍，改變?yōu)榉敲舛愑猛镜模瑧?yīng)補(bǔ)繳契稅。

　　5.農(nóng)村土地承包

　　根據(jù)契稅暫行條例的規(guī)定，征收契稅的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。因此，采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，不屬于契稅征稅范圍。

　　三、關(guān)于若干計(jì)稅依據(jù)問題

　?。ㄒ唬┩恋厥褂脵?quán)出讓計(jì)稅依據(jù)

　　1.出讓國(guó)有土地使用權(quán)，受讓人應(yīng)納契稅的計(jì)稅依據(jù)為為取得該土地使用權(quán)而支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)等全部經(jīng)濟(jì)利益，包括土地出讓金、征地費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償（補(bǔ)助）費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)以及土地閑置費(fèi)等。

　　2.劃撥國(guó)有土地使用權(quán)改為出讓國(guó)有土地使用權(quán)，受讓人應(yīng)納契稅的計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。

　　3.因改變土地使用權(quán)出讓合同確定的土地用途，或者提高出讓合同約定的建筑容積率，增加建筑面積，受讓人補(bǔ)繳土地出讓金的，補(bǔ)繳額應(yīng)計(jì)入契稅計(jì)稅依據(jù)。

　?。ǘ┩恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)稅依據(jù)

　　土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物），受讓人應(yīng)納契稅的計(jì)稅依據(jù)為取得土地使用權(quán)而支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)等全部經(jīng)濟(jì)利益，包括受讓人支付給轉(zhuǎn)讓方的價(jià)款，以及其他應(yīng)支付的拆遷安置補(bǔ)償（補(bǔ)助）費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及城市建設(shè)配套費(fèi)等。

　?。ㄈ┩恋厥找娼鹕婕坝?jì)稅依據(jù)

　　土地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)的房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓方按規(guī)定繳納的土地收益金不屬于承受方應(yīng)支付的款項(xiàng)，不計(jì)入承受方契稅計(jì)稅依據(jù)，但根據(jù)契稅暫行條例細(xì)則的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)以繳納的土地收益金為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)算補(bǔ)繳契稅。

　　四、關(guān)于稅率問題

　?。ㄒ唬┏惺芷胀ㄗ》慷惵?/p>

　　個(gè)人購(gòu)置普通住房，可按規(guī)定享受契稅優(yōu)惠稅率；單位購(gòu)置住房以及單位或個(gè)人通過贈(zèng)與、交換等非購(gòu)置行為承受普通住房，應(yīng)統(tǒng)一適用法定稅率3%.

　?。ǘ┗镜怯泦卧惵?/p>

　　《重慶市土地房屋權(quán)屬登記條例》規(guī)定，房屋所有權(quán)以房屋的幢、層、套（間）等權(quán)屬界限明確的部分為基本登記單元。房屋基本登記單元包括多套住房或者既包括住房又包括非住房，同一房屋權(quán)屬證書上分別記載房屋用途信息的，應(yīng)統(tǒng)一適用法定稅率3%.

　　房屋及其附屬設(shè)施（如停車位、車庫(kù)等）若分別作為基本登記單元登記的，無論附屬設(shè)施是否單獨(dú)計(jì)價(jià)，均應(yīng)按核定的金額，分別適用規(guī)定的稅率。

　　五、其他政策執(zhí)行問題

　?。ㄒ唬┏鞘薪ㄔO(shè)配套費(fèi)契稅管理

　　承受土地的項(xiàng)目開發(fā)人按照重慶市城市建設(shè)配套費(fèi)征繳辦法以及區(qū)縣級(jí)以上政府規(guī)定的征收標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算繳納的城市建設(shè)配套費(fèi)，應(yīng)按原規(guī)定的方式計(jì)入受讓土地契稅的計(jì)稅依據(jù)。

　　根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理的相關(guān)規(guī)定，辦理城市建設(shè)配套費(fèi)繳費(fèi)手續(xù)（以當(dāng)期實(shí)際工程建設(shè)規(guī)模）應(yīng)在其完成土地權(quán)屬登記之后，因此，承受土地的項(xiàng)目開發(fā)人在各期配套費(fèi)繳納環(huán)節(jié)，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳契稅。

　?。ǘ?quán)屬轉(zhuǎn)移撤銷涉及契稅退還

　　房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移撤銷，若未完成房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，對(duì)已納契稅應(yīng)予以退還；若已辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記，房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移已經(jīng)完成的，已繳稅款不予退還，但若屬于經(jīng)法院判決的無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，撤銷土地房屋權(quán)屬登記后，已納稅款應(yīng)予以退還。

　?。ㄈ﹥?yōu)惠政策適用

　　契稅稅率減免、計(jì)稅依據(jù)扣除以及稅額免征等各項(xiàng)優(yōu)惠政策，可同時(shí)適用于同一符合優(yōu)惠條件的納稅人。

　　二○一○年二月十一日