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房地產(chǎn)開發(fā)商如何控制成本和費(fèi)用?
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目全過程成本控制
1.設(shè)計(jì)階段的成本控制
眾所周知規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對工程造價(jià)的影響非常大,據(jù)資料統(tǒng)計(jì),規(guī)劃設(shè)計(jì)階段影響項(xiàng)目投資的可能性為75%。因此加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制,確定合理的設(shè)計(jì)方案、成熟的工藝,減少在施工階段重大設(shè)計(jì)變更和方案變化的發(fā)生,對有效控制工程造價(jià)將起到十分重要的作用。因此,項(xiàng)目的投資者首先就要轉(zhuǎn)變觀念,在設(shè)計(jì)、規(guī)劃方案的評審階段,從對功能、外型、規(guī)模的過分追求中脫離出來,考慮質(zhì)量價(jià)格比以及功能價(jià)格比的取舍問題,從而有效的利用設(shè)計(jì)、規(guī)劃方案的評審階段控制工程項(xiàng)目成本。
2.招投標(biāo)階段的成本控制
通過招投標(biāo)來選擇施工單位或材料供應(yīng)商,這對項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)在招標(biāo)過程中,不要一味的追求最低的投標(biāo)報(bào)價(jià),而是對工程造價(jià)進(jìn)行了科學(xué)的計(jì)算之后,在確保施工企業(yè)獲得合理利潤以及保證施工質(zhì)量的前提下,通過競爭獲得合理低價(jià)。同時(shí),通過招標(biāo)詢價(jià),及時(shí)了解最新的人、材、機(jī)單價(jià),加強(qiáng)對成本的控制。
房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)做好定位、營運(yùn)方案,并向各有關(guān)職能部門及所委托的工程管理公司就營運(yùn)方案進(jìn)行技術(shù)交底,給出明確的各項(xiàng)成本控制指標(biāo),對成本控制、開發(fā)意圖有一個(gè)統(tǒng)一的意識(shí)。工程管理公司再將各項(xiàng)控制指標(biāo)細(xì)分到工程管理的各專業(yè)、各環(huán)節(jié),以指導(dǎo)下一步的設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)發(fā)包、現(xiàn)場管理等各項(xiàng)工作。
確定合理的容積率及明確設(shè)計(jì)范圍。在與設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí),應(yīng)明確具體設(shè)計(jì)范圍,特別是各種鋼結(jié)構(gòu)、幕墻等小配件的設(shè)計(jì)均應(yīng)在總體設(shè)計(jì)合同內(nèi),避免再由別的專業(yè)公司另行設(shè)造成設(shè)計(jì)費(fèi)用增加,及各工程配合不當(dāng)引起的預(yù)埋件后埋、裝飾圖紙立面設(shè)計(jì)與土建圖紙結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不吻合而造成的浪費(fèi)現(xiàn)象。另外,水電圖紙不能及供,特別是供配電圖紙往往在工程竣工驗(yàn)收前二、三個(gè)月才提供,會(huì)造成電梯調(diào)試、驗(yàn)收要另外拉接臨時(shí)電從而增加工程成本。上述現(xiàn)象在許多樓盤開發(fā)中都發(fā)生,應(yīng)力求避免。
3.項(xiàng)目實(shí)施階段的成本的控制
在項(xiàng)目實(shí)施階段,要強(qiáng)化成本控制主要從如下幾個(gè)方面著手:(1)加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、簽證的管理;(2)加強(qiáng)對施工單位的施工組織設(shè)計(jì)的審核;(3)重視分包的確定和管理;(4)加強(qiáng)成本與質(zhì)量、進(jìn)度之間的協(xié)調(diào)控制;(5)深入現(xiàn)場,收集和掌握施工有關(guān)資料;(6)編制合同臺(tái)賬,加強(qiáng)對合同的管理。通過上述措施,能夠有效的加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制。
4.審計(jì)階段的成本控制
為更仔細(xì)地做好審價(jià)結(jié)算,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以引用市場機(jī)制,與建設(shè)咨詢公司簽訂協(xié)議,聘用造價(jià)工程師長期駐守,專門協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)審復(fù)核各竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目的決算資料。并且明確告示各方:第一,該建設(shè)咨詢公司作為房地產(chǎn)企業(yè)聘請的審核審價(jià)專家,代表和協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)做審價(jià)復(fù)核工作;第二,結(jié)算階段聘用的建設(shè)咨詢公司不收取固定的費(fèi)用,其收益按審核后核減費(fèi)用的百分比率收取費(fèi)用;第三,建設(shè)咨詢公司初審的結(jié)果必須取得房產(chǎn)公司、該咨詢公司和被審施工單位的三方認(rèn)可,方能送交財(cái)政投資評審中心。通過這種方式,能夠有效的控制項(xiàng)目成本。
2020 04/08 19:14
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