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你好同學，不是這兩個。依據國稅發(fā)〔2009〕31號規(guī)定，房地產企業(yè)開發(fā)產品符合下列條件之一的，應視為已經完工： (一)開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。 (二)開發(fā)產品已開始投入使用。 (三)開發(fā)產品已取得了初始產權證明。 房地產企業(yè)銷售完工開發(fā)產品，通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規(guī)定確認： (一)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(權利)之日，確認收入的實現。 (二)采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。 (三)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。 (四)采取委托方式銷售開發(fā)產品的，應按以下原則確認收入的實現： 1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現。 2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現;如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現。 3.采取基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同。