2014注冊稅務師考試《稅法二》預習：征稅范圍、納稅人和稅率

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　　第七章　契稅

　　知識點二、征稅范圍、納稅人和稅率

　　一、征稅范圍：

　　契稅的征稅對象為發(fā)生土地使用權和房屋所有權權屬轉移的土地和房屋。其具體征稅范圍包括：國有土地使用權出讓；土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；房屋買賣。

　?。ㄒ唬┮曂I賣房屋：

　　1.以房產抵債或實物交換房屋按房屋現值繳納契稅。

　　2.以房產作投資或作股權轉讓按投資房產價值或房產買價繳納契稅。（自有房產作股投入本人經營企業(yè)，免納契稅）

　　3.買房拆料或翻建新房，應照章征收契稅。

　　（二）房屋贈與：

　　房屋的受贈人要繳納契稅。以獲獎方式取得房屋產權的，其實質是接受贈與房產，應照章繳納契稅。

　　（三）房屋交換：

　　房屋產權相互交換，雙方交換價值相等，免納契稅，辦理免征契稅手續(xù)。其價值不相等的，按超出部分由支付差價方繳納契稅。

　?。ㄋ模┢髽I(yè)事業(yè)單位改制重組的契稅政策

　　1.企業(yè)公司制改造

　?。?）非公司制企業(yè)整體改建為有限責任公司或股份有限公司，有限責任公司整體改建為股份有限公司，股份有限公司整體改建為有限責任公司，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權屬，免征契稅。上述所稱改建是指不改變原企業(yè)的投資主體，并繼承原企業(yè)權利、義務的行為。

　　（2）非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責任公司，以其部分資產與他人組建新公司，且該國有獨資企業(yè)（公司）在新設公司中所占股份超過50%的，對新設公司承受該國有獨資企業(yè)（公司）的土地、房屋權屬，免征契稅。

　?。?）國有控股公司以部分資產投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份85%以上的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權屬，免征契稅。

　　2.公司股權（股份）轉讓

　　在股權轉讓中，單位、個人承受公司股權，公司土地、房屋權屬不發(fā)生轉移，不征收契稅。

　　3.公司合并

　　兩個或兩個以上的公司，合并改建為一個公司，且原投資主體存續(xù)的，對其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。

　　4.公司分立

　　依據法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或兩個以上原公司投資主體相同的公司，對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權屬，免征收契稅。

　　5.企業(yè)出售

　　國有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人按《勞動法》等國家有關政策妥善安置原企業(yè)職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權屬，減半征收契稅；與原企業(yè)全部職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的，免征契稅。

　　6.企業(yè)破產

　　企業(yè)破產后，債權人（包括破產企業(yè)職工）承受破產企業(yè)土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅；

　　對非債權人承受破產企業(yè)土地、房屋權屬，凡按照《勞動法》等國家有關法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權屬，減半征收契稅；與原企業(yè)全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，免征契稅。

　　7.債權轉股權

　　經國務院批準實施債權轉股權的企業(yè)，對債權轉股權后新設立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權屬，免征契稅。

　　8.資產劃轉

　　對承受縣級以上人民政府或國有資產管理部門按規(guī)定進行行政性調整、劃轉國有土地、房屋權屬，免征收契稅。

　　同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的無償劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征收契稅。

　　9.事業(yè)單位改制

　　事業(yè)單位按照國家有關規(guī)定改制為企業(yè)的過程中，投資主體沒有發(fā)生變化的，對改制后的企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權屬，免征契稅。

　　投資主體發(fā)生變化的，改制后的企業(yè)依法妥善安置原事業(yè)單位全部職工，其中與原事業(yè)單位全部職工簽訂服務年限不少于三年勞動用工合同的，對其承受原事業(yè)單位的土地、房屋權屬，免征契稅；與原事業(yè)單位30%以上職工簽訂服務年限不少于三年勞動用工合同的，對其承受原事業(yè)單位的土地、房屋權屬，減半征收契稅。

　　10.其他相關規(guī)定

　　以出讓方式或者國家作價出資（入股）方式承受原改制重組企業(yè)、事業(yè)單位劃撥用地的，不屬于免稅范圍，對承受方按規(guī)定征稅。

　?。ㄎ澹┓课莞綄僭O施有關契稅政策

　　1.對于承受與房屋相關的附屬設施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同）所有權或土地使用權的行為，征收契稅；對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉移的，不征收契稅。

　　2.采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規(guī)定的總價款計征契稅。

　　3.承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價的，按照當地確定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

　　4.對承受國有土地使用權應支付的土地出讓金，要征收契稅。不得因減免出讓金而減免契稅。

　　5.對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同的，應征收契稅。計稅依據為因改變土地用途應補繳的土地收益金及應補繳政府的其他費用。

　　6.土地使用者將土地使用權及所附建筑物、構筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、構筑物和其他附著物）轉讓給他人的，應按照轉讓的總價款計征契稅。

　　7.土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納契稅。

　　二、納稅人：

　　在境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。

　　三、稅率：

　　1.契稅實行幅度比例稅率，稅率幅度為3%～5%。

　　2.從2010年10月1日起，對個人購買90平方米及以下且屬家庭唯一住房的普通住房，減按1%稅率征收契稅。

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