資產(chǎn)評(píng)估師《建筑工程》知識(shí)點(diǎn)：假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟

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　　知識(shí)點(diǎn)：假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟

　　（一）調(diào)查房地產(chǎn)的基本情況

　�。ǘ�）確定被估房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式

　　（三）預(yù)測(cè)房地產(chǎn)售價(jià)

　　1.出售的，采用市場(chǎng)比較法確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)。

　　2.出租的，首先采用市場(chǎng)法，確定所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益，再采用收益法將出租凈收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)總價(jià)。

　　估計(jì)以下要點(diǎn)：?jiǎn)挝唤ㄖ�面積月租金或年租金、房地產(chǎn)出租費(fèi)用水平、房地產(chǎn)還原利率、可出租的凈面積。

　�。ㄋ模┕浪愀黜�(xiàng)成本費(fèi)用 

　　【利息的計(jì)算】

　　預(yù)付地價(jià)款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付的價(jià)款按整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)工期計(jì)算。

　　開(kāi)發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)假設(shè)在建造期內(nèi)均勻投入，則利息以全部開(kāi)發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)為基數(shù)，按建造期的一半計(jì)算。

　　若有分年度投入數(shù)據(jù)，則可進(jìn)一步細(xì)化。如建造期兩年，第一年投入部分計(jì)息期為一年半，第二年投入部分計(jì)息期為半年等。

　　開(kāi)發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)在建設(shè)竣工后的空置及銷售期內(nèi)應(yīng)按全額全期計(jì)息。

　　（五）確定開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)

　　開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)一般以房地產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算。

　　計(jì)算基數(shù)：

　　投資回報(bào)利潤(rùn)率：一般為地價(jià)、開(kāi)發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)三項(xiàng)。

　　銷售利潤(rùn)率：一般為房地產(chǎn)售價(jià)。

　�。�六）估算待估對(duì)象價(jià)值

　　在運(yùn)用公式求取待估對(duì)象價(jià)值時(shí)需注意待估對(duì)象所對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)。