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堅持不懈,才能找到更好的自己。正保會計網(wǎng)校每周精選《資產(chǎn)評估實務(wù)一》練習(xí)題,希望能夠?qū)Υ蠹业幕A(chǔ)知識進行一下檢測和鞏固!
1、多選題
一般情況下,不動產(chǎn)清查核實的內(nèi)容有( )。
A、實物狀態(tài)
B、權(quán)利狀態(tài)
C、市場利率
D、區(qū)位和交易狀況
E、會計核算情況
【正確答案】ABDE
【答案解析】一般情況下,不動產(chǎn)清查核實的內(nèi)容有實物狀態(tài)、權(quán)利狀態(tài)、區(qū)位和交易狀況、會計核算情況等四個方面。
2、多選題
對不動產(chǎn)的清查核實,通??梢圆捎玫氖侄伟ǎā。?/p>
A、目測
B、詢問
C、全部使用專業(yè)的不動產(chǎn)鑒定
D、查閱檔案
E、專業(yè)機構(gòu)鑒定意見
【正確答案】ABDE
【答案解析】通??梢圆捎媚繙y、詢問、查閱檔案、專業(yè)機構(gòu)鑒定意見等方式,對不動產(chǎn)進行清查核實,選項 ABDE是答案。只有當評估人員認為不能確定不動產(chǎn)狀態(tài)時,才需要考慮進行不動產(chǎn)的專業(yè)鑒定,而不是全部使用,選項 C不是答案。
3、單選題
對所評估的不動產(chǎn)進行清查核實時,要了解不動產(chǎn)的賬面原值、賬面凈值等情況,此屬于對(?。┻M行清查核實。
A、權(quán)利狀態(tài)
B、會計核算情況
C、實物狀態(tài)
D、區(qū)位和交易狀況
【正確答案】B
【答案解析】對所評估的不動產(chǎn)進行清查核實時,在會計核算情況的清查核實中,要了解待估對象的賬面價值,包括了解不動產(chǎn)的賬面原值、賬面凈值等情況。
4、多選題
運用收益法對不動產(chǎn)進行評估,需滿足的前提條件有(?。?/p>
A、被評估不動產(chǎn)的市場參照物及其相比較的指標、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的
B、收益期內(nèi),不動產(chǎn)權(quán)益擁有者獲得未來預(yù)期收益所承擔的風(fēng)險可以預(yù)測,并可用貨幣來衡量
C、被評估不動產(chǎn)的未來收益必須是可以預(yù)測并可用貨幣來衡量的
D、被評估不動產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測
E、被評估不動產(chǎn)的未來收益可以預(yù)測但無法用貨幣衡量
【正確答案】BCD
【答案解析】股票市場發(fā)育正常,股票自由交易,不存在非法炒作的情況下,此時,股票的市場價格可以代表評估基準日被評估股票的價值;否則,股票的市場價格就不能完全作為評估的依據(jù),因此選項A、選項B的說法不正確。在證券市場比較完善的條件下,股票的市場價格基本上是市場對公司股票內(nèi)在價值的一種客觀評價;當證券市場發(fā)育尚未成熟,股票市場的投機成分太大時,股票的市場價格就不能完全代表其內(nèi)在價值,因此選項C的說法不正確,選項D的說法正確。
5、單選題
某寫字樓年凈收益為420萬元,未來三年內(nèi)仍然維持該水平,預(yù)計三年后該寫字樓為現(xiàn)在價格的1.3倍,屆時將把寫字樓轉(zhuǎn)售,采用報酬資本化法,報酬率為13%。該寫字樓現(xiàn)在的價格最接近(?。?。
A、992萬元
B、3306萬元
C、10014萬元
D、12723萬元
【正確答案】C
【答案解析】在收益期內(nèi),采用將收益期折現(xiàn)的方法,收益期結(jié)束后轉(zhuǎn)售,選用持有加轉(zhuǎn)售模式進行評估,分兩階段評估價格。
評估值V=
【思路點撥】
計算過程如下:
V=420/13%×{1-1/[(1+13%)^3]}+V×1.3/[(1+13%)^3]
即,V=991.68409110+V×0.90096521
即,V-V×0.90096521=991.68409110
即,V×(1-0.90096521)=991.68409110
即,V=991.68409110/(1-0.90096521)
即,V=10013.49
注:計算過程中小數(shù)點位數(shù)的保留,會造成計算結(jié)果的尾差,但是不影響本題答案的選擇。
如:
計算過程中保留4位小數(shù),則計算過程如下:
V=420/13%×{1-1/[(1+13%)^3]}+V×1.3/[(1+13%)^3]
即,V=991.6841+V×0.9010
即,V-V×0.9010=991.6841
即,V×(1-0.9010)=991.6841
即,V=991.6841/(1-0.9010)
即,V=10017.01
6、單選題
某不動產(chǎn)開發(fā)項目建筑面積3850m2,建設(shè)期2年,根據(jù)市場調(diào)查分析,該項目建成時可售出50%,半年和一年后分別售出30%和20%,出售時的平均單價為2850元/m2,折現(xiàn)率為15%。開發(fā)完成后的不動產(chǎn)于建設(shè)期初的價值為(?。?。
A、572.21萬元
B、765.85萬元
C、791.24萬元
D、912.62萬元
【正確答案】C
【答案解析】3850×2850×(50%/1.15 2+30%/1.15 2.5+20%/1.15 3)=791.24(萬元)。
7、單選題
運用剩余法評估不動產(chǎn)價值時,下列關(guān)于預(yù)測開發(fā)完成后不動產(chǎn)開發(fā)價值的說法錯誤的是(?。?/p>
A、對于出售的寫字樓,用市場法確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總開發(fā)價值
B、對于出租的寫字樓,用市場法確定不動產(chǎn)出租的凈收益,再用收益法將出租凈收益折現(xiàn)為不動產(chǎn)總開發(fā)價值
C、對于出售的居住用商品房,用市場法確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總開發(fā)價值
D、對于出租的商業(yè)樓宇,用市場法確定不動產(chǎn)出租的總開發(fā)價值
【正確答案】D
【答案解析】對于出售的不動產(chǎn),如居住用商品房、商業(yè)樓宇、寫字樓、工業(yè)廠房等,可采用市場法確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總開發(fā)價值,選項A和選項C的說法正確。對于出租的不動產(chǎn),如寫字樓和商業(yè)樓宇等,首先采用市場法確定開發(fā)不動產(chǎn)出租的凈收益,然后采用收益法將出租凈收益折現(xiàn)為不動產(chǎn)總開發(fā)價值,選項B的說法正確,選項D的說法不正確。
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