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某天,甲房地產(chǎn)公司王會(huì)計(jì)和稅務(wù)干部小劉發(fā)生了以下對(duì)話:
王會(huì)計(jì):你好小劉,我公司把原來的售樓處租給別人使用了,房產(chǎn)稅是不是自交付次月起按租金收入而不是房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅?
小劉:是的,不過我記得你們的售樓處面積挺大的,租賃合同上有沒有規(guī)定免租期?
王會(huì)計(jì):規(guī)定了,畢竟要給對(duì)方修整、裝修的時(shí)間。
小劉:那免租期內(nèi)房產(chǎn)稅仍需要按照房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。
第一步:癥狀分析
癥狀情況:甲公司為房地產(chǎn)開發(fā)公司(該公司為增值稅一般納稅人、非小型微利企業(yè)),擁有售樓處一棟,房產(chǎn)原值為2000萬,2023年1月與乙公司簽訂租賃合同,合同約定租賃期為2022年6月-2023年12月,月租金為5萬元(不含增值稅),并約定2022年6-8月為免租期,全部租金80萬于2022年9月初一次性支付。房產(chǎn)余值扣除比例為30%.
診斷項(xiàng)目:在不考慮其他法定減免稅的情況下,免租期內(nèi)如何計(jì)算繳納房產(chǎn)稅?
第二步:診斷意見
關(guān)于出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅問題:對(duì)出租房產(chǎn),租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
第三步:處方建議
1. 《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》(國(guó)稅發(fā)〔1986〕90號(hào))第二條規(guī)定,房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。
第三條規(guī)定,房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的,由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。
第四條規(guī)定,房產(chǎn)稅的稅率,依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的,稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的,稅率為12%。
2. 《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅〔2010〕121號(hào))第二條規(guī)定,對(duì)出租房產(chǎn),租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
本案例中甲公司應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為:
免租期2022年6月~8月需繳納房產(chǎn)稅=2000×(1-30%)÷12×3×1.2%=4.2(萬元);
2022年9月~12月需繳納房產(chǎn)稅=(5×4)×12%=2.4(萬元);
2023年需繳納房產(chǎn)稅=(5×12)×12%=7.2(萬元)。
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