詳解房地產公司納稅申報！超級實用！

來源: 正保會計網(wǎng)校編輯：fengjunyan 2020/07/24 11:08:21　　字體：大小

納稅申報是企業(yè)生產經營之中非常重要的一環(huán)，想要成為領導欣賞的會計，想要升職加薪，那就一定要搞清楚納稅申報的各種情況！今天正保會計網(wǎng)校-開放課堂就給大家講解下房地產公司的納稅申報吧！希望對您有所幫助，快來看下吧！

正常申報增值稅

一、增值稅納稅義務發(fā)生時間的判斷

《營業(yè)稅改增值稅試點實施辦法》（財稅2016年36號）第45條規(guī)定，納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天為納稅義務發(fā)生時間；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

房地產公司銷售不動產納稅義務發(fā)生時間如何確定？

納稅人發(fā)生應稅行為是納稅義務發(fā)生的前提。房地產公司銷售不動產，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發(fā)生的時間。

在具體交房時間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。

以交房時間作為房地產公司銷售不動產納稅義務發(fā)生時間，主要是基于以下幾點考慮：

1.可以解決稅款預繳時間與納稅義務發(fā)生時間不明確的問題；

2.是可以解決房地產公司銷項稅額與進項稅額發(fā)生時間不一致造成的錯配問題（如果按收到房屋價款作為納稅義務發(fā)生時間，可能形成前期銷項稅額大、后期進項稅額大、長期留抵甚至到企業(yè)注銷時進項稅額仍然沒有抵扣完畢的現(xiàn)象）。

3.可以解決從銷售額中扣除的土地價款與實現(xiàn)的收入匹配的問題。

所以，房地產企業(yè)在實際交房或合同約定交房前，收到購房款只需按預收款核算并預繳增值稅；待交房或合同約定交房時確認、計提增值稅，并按規(guī)定申報繳納，已預繳的增值稅可以從申報的應納稅款中抵減；

沒有收款的部分，在交房或按合同約定交房后，待收到款項或合同約定付款時確認、計提增值稅，并按規(guī)定申報繳納；

當然，以上判斷的前提是沒有開具發(fā)票的。先開發(fā)票的，增值稅納稅義務在開發(fā)票時發(fā)生。

二、正式納稅申報（完工交付，填《增值稅納稅申報表》）

按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施方法》的規(guī)定，納稅人采取預收款方式銷售不動產的，其納稅義務發(fā)生時間不再為收到預收款的當天，而是完成不動產銷售行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目適用一般計稅方法計稅，應按照增值稅納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。

一般納稅人、小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照增值稅納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。

增值稅納稅申報表為一張主表，四張附表。主表的數(shù)據(jù)主要從四張附表和減免稅表得來，所以在填表時要先填附表，最后填主表。

四張附表分別是：

附表一銷售情況明細表

附表二進項稅額明細表

附表三扣除項目明細表

附表四稅額抵減情況表

案例：假設A房開公司2019年8月完工交付，項目預售收入共計5000萬，當月全部開具增值稅普票；當月取得增值稅專票109萬（稅金9萬），計算出可以扣除的土地成本1500萬，項目已預繳增值稅120萬，期初留抵稅額100萬。

計算當月銷項稅額：（5000-1500）/(1+9%）*9%=289萬

當月應繳增值稅：289-（100+9）-120=60萬

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