企業(yè)經營運行最重要的就是成本管控，成本管控進行的越好，企業(yè)的利潤也就越高。那您知道房地產企業(yè)如何進行成本管控嗎？快來一起看下吧！

一、成本核算的基本流程 ：

確定成本核算對象----歸集開發(fā)成本（按“直接成本”、“間接成本”、“共同成本”歸集，把“當期實際發(fā)生各項支出 （稅法口徑）”和“預提費用、待攤費用”作為“應在當期稅前扣除費用”）----確定成本分攤方法----在成本對象間分攤成本----成本核算對象的開發(fā)總成本----正確劃分完工和在建產品間成本----完工產品成本（包括：“固定資產”；“開發(fā)產品”）---銷售成本。

二、成本核算對象的確定和核算

（一）計稅成本對象確定

國稅發(fā)[2009]31號第26條： 

1、可否銷售原則：開發(fā)產品能對外經營銷售的，應作獨立計稅成本對象核算；不能對外經營銷售的，可先作過渡性成本對象歸集，然后再將其相關成本攤入能對外經營銷售的成本對象。

案例：房地產企業(yè)開發(fā)A項目，其中住宅可對外出售，幼兒園根據規(guī)定需無償移交地方政府。根據是否可售原則，需將住宅作獨立計稅成本對象核算，將幼兒園作過渡性成本對象歸集，然后再將其相關成本攤入到住宅項目。

2、分類歸集原則：對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發(fā)項目，可作一個成本對象核算。

案例：開發(fā)A項目，其中開發(fā)的住宅分東區(qū)和西區(qū)，東區(qū)8萬平方米于2015年3月開始施工建造，于2017年6月完工；西區(qū)12萬平方米于2015年8月開始施工建造，于2018年2月完工。根據分類歸集原則，需將東區(qū)和西區(qū)作不同成本對象核算。 

3、功能區(qū)分原則：開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且有不同使用功能時，可作獨立成本對象核算。

案例：開發(fā)的A項目，在東區(qū)住宅沿街一側還開發(fā)兩棟商業(yè)樓，根據功能區(qū)分原則，需將兩棟商業(yè)樓作獨立成本對象核算。 

4、定價差異原則：開發(fā)產品因其產品類型或功能不同等導致其預期售價存在較大差異的，應分別作成本對象核算。

案例：開發(fā)的A項目，在東區(qū)住宅中，一棟住宅是回遷安置房，規(guī)定政府指導價12,000元/平方米，其他是普通住宅，單位平均售價40,000元/平方米，根據定價差異原則，需將回遷安置房、普通住宅分別作成本對象核算。

5、成本差異原則：開發(fā)產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。

案例：開發(fā)的A項目，在東區(qū)住宅中，一棟住宅是回遷安置房，規(guī)定政府指導價為12,000元/平方米，五棟是普通住宅，單位平均售價40,000元/平方米，另有三棟是精裝修高檔商品房，單位平均售價80,000元/平方米。根據成本差異原則，需將精裝修商品房分別作成本對象核算。（也適用定價差異原則）

6、權益區(qū)分原則：開發(fā)項目屬受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成本對象核算。

案例：開發(fā) A項目，在項目外，需為地方政府代建一座體育館，資金由政府按甲企業(yè)投入一定比例撥付。根據權益區(qū)分原則，需將代建的體育館單獨作成本對象核算。

計稅成本對象的管理：稅務總局公告2014年第35號 ：

房地產企業(yè)應依據計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產品成本對象，并就確定原則、依據，共同成本分配原則、方法，及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產品完工當年所得稅年度納稅申報時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關。

房地產企業(yè)將已確定的成本對象報送主管稅務機關后，不得隨意調整或相互混淆。如確需調整成本對象的，應就調整原因、依據和調整前后成本變化情況等出具專項報告，在調整當年所得稅年度納稅申報時報送主管稅務機關。

三、成本核算對象管理 ：

（1）單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列單項開發(fā)工程為成本核算對象。 

（2）對開發(fā)規(guī)模較大、工期較長開發(fā)項目，可結合項目特點和成本管理需要，按開發(fā)項目一定區(qū)域、周期劃分成本核算對象。在此基礎上，同一期或區(qū)域內有不同產品業(yè)態(tài)物業(yè)，還應按產品業(yè)態(tài)劃分成本核算對象。 

（3）不能對外經營或銷售的配套設施不作單獨成本核算對象，先作過渡性成本對象將發(fā)生的成本費用歸集，然后再將其相關成本分攤計入能對外經營銷售的成本核算對象。 

（4）成本核算對象一般應在開工前確定。一旦確定，不得隨意變更，以保證成本核算準確性。如不同成本核算對象同時開發(fā)，應由成本部門在成本支付時注明屬哪個成本核算對象， 以便財務人員準確核算。

還想學習更多財務知識嗎？

快來正保會計網校-開放課堂看

于仁德老師講解的

房地產項目稅負測算和全價值鏈籌劃應對吧！

1、掌握房地產企業(yè)項目啟動前和運營全程全稅種稅負測算方法和實施技巧，會利用測算模版高效準確地針對項目變化做出高效精準的稅負測算及分析；2、針對稅負測算發(fā)現問題結合行業(yè)特點和各稅種核算內在機理，通過業(yè)財深度融合，進行全價值鏈納稅管控和籌劃應對。心動不如行動，快來一起學習吧！點擊圖片即可報名>>