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土地出讓金返還時，如何繳納房產(chǎn)稅？
企業(yè)競拍一塊土地3500萬元，也全額取得政府的政府土地出讓金專用收據(jù)！取得土地后，收到了政府的土地出讓金返還金額1000萬元。現(xiàn)在房子已經(jīng)建好打算投入使用了，在繳納房產(chǎn)稅時，能否按照扣除土地出讓金返還后的金額繳納房產(chǎn)稅呢？
一、觀點分析
1、觀點：可以扣除。
《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》財稅(2010]121號，以下簡稱121號文)明確，無論納稅人在會計上如何處理，計征房產(chǎn)稅的房屋原價必須包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。企業(yè)實際取得土地使用權(quán)支付的價款為扣除土地出讓金返還后的金額2500萬元。未支付就無需計入，類似于劃撥方式取得土地使用權(quán)的，計入房產(chǎn)原值的地價就為零。從土地增值稅政策執(zhí)行情況來看，目前各地一般不允許將政府已經(jīng)返還的地價計入“取得土地使用權(quán)支付金額”，即返還的地價必須沖減土地成本。例如《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2012〕1號）規(guī)定，納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款，在計算土地增值稅時，應(yīng)以納稅人實際支付土地出讓金（包括后期補(bǔ)繳的土地出讓金），減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟(jì)利益后予以確認(rèn)。本著各稅種的政策趨同，房產(chǎn)稅也應(yīng)該按照扣減后的土地價值確定。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2008]152號）的規(guī)定，“對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算。”從土地出讓業(yè)務(wù)實質(zhì)來看，企業(yè)按照招拍掛金額全額繳納的土地出讓金已經(jīng)取得全額票據(jù)，3500萬元計入土地受讓成本，政府給予的返還是政府補(bǔ)助，如果選擇凈額法核算，是沖減土地受讓成本，最終土地受讓成本為2500萬元。
2、觀點：不可以扣除。
政府補(bǔ)助準(zhǔn)則是2017年新修訂的，財稅[2008]152號文出臺時，并未考慮凈額法的情形，舊政府補(bǔ)助準(zhǔn)則中并無凈額法，而是均計入當(dāng)期損益。從企業(yè)所得稅上看，《關(guān)于財政性資金行政事業(yè)性收費政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》(財稅〔2008〕151號)規(guī)定，企業(yè)取得的各類財政性資金，除屬于國家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應(yīng)計入企業(yè)當(dāng)年收入總額?！蛾P(guān)于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》(財稅[2011]70號)規(guī)定，同時符合以下條件可以作為不征稅收入:(一)企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件;(二)財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求;(三)企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進(jìn)行核算。企業(yè)取得政府土地返還款不符合不征稅收入條件，因此，其取得的政府土地返還款應(yīng)作為收入總額處理，而不是作為土地成本的抵減。
二、總結(jié)
土地出讓金返還時，如何繳納房產(chǎn)稅，總局并沒有明確的政策規(guī)定，經(jīng)咨詢?nèi)舾傻胤蕉悇?wù)機(jī)關(guān)，大多認(rèn)為不可扣除土地出讓金返還。
在房產(chǎn)稅的相關(guān)政策中，確實不存在房產(chǎn)原值中直接減掉土地出讓金的政策依據(jù)。事實上，企業(yè)按照正常競拍程序競得土地后，按確定的競拍價全額繳納土地出讓金，企業(yè)取得的政府土地返還款，通常是以政府補(bǔ)助的形式返還回來，補(bǔ)助文件中通常也不體現(xiàn)是土地出讓金返還。
土地出讓金返還的目的大多是當(dāng)?shù)卣猩桃Y，吸引企業(yè)進(jìn)駐的方法，而土地本身的價值依舊是之前的3500萬元。所以，筆者認(rèn)為繳納房產(chǎn)稅時，不扣減土地出讓金返還也是符合房產(chǎn)稅的公平性。
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