稅務機關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入如何確認？

來源: 正保會計網(wǎng)校編輯：yushaungsw 2020/05/28 18:33:50　　字體：大小

好多人都好奇稅務機關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入怎么確認？關(guān)于房地產(chǎn)收入的確認是會計工作中的重點，希望大家都能掌握。

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稅務機關(guān)對開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認

1.稅務機關(guān)重點關(guān)注企業(yè)所得稅簽訂合同時是否應確認收入或預繳稅款

房地產(chǎn)企業(yè)取得預收賬款，簽訂合同時根據(jù)合同的不同結(jié)算方式確認完工前收入，按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品完工后結(jié)算計稅成本再行調(diào)整。

分析：訂金、誠意金、會員費、優(yōu)惠卡等，如未簽訂合同，企業(yè)所得稅不確認收入。

國家稅務總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)[2009]31號）

第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：（1）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。

（2）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

（3）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。

（4）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應在收到代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。

問題：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購房人的定金、訂金、誠意金、意向金時，是否視同收到預收款按照3%的預征率預繳增值稅？

分析：

定金、訂金、意向金、誠意金中，只有“定金”具有法律約束力，而訂金、意向金、誠意金都不是法律概念，無論當事人是否違約，支付的款項均需返還。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購房人的定金，可視同收到預收款；收到訂金、意向金、誠意金，不應視同收到預收款。

2.稅務機關(guān)對未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率的規(guī)定：

（1）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%；

（2）開發(fā)項目位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%；

（3）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%；

（4）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

案例：

某房地產(chǎn)企業(yè)2019年取得不含稅預收賬款10000萬元，預計毛利率為20%。

該項收入同時繳納城建稅及附加160萬元，預繳土地增值稅100萬元。當期管理費用200萬元，廣告費業(yè)務宣傳費500萬元。會計利潤=-160-100-200-500=-960（萬元）。

年應納稅所得額：10000×20%－960=1040（萬元）

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