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房地產企業(yè)銷售期房與銷售現房財稅處理有何不同?

來源: 正保會計網校 編輯:yushaungsw 2020/08/28 11:30:41  字體:

房地產企業(yè)作為近幾年的大熱行業(yè),不少財務人都投身房地產行業(yè),發(fā)展前景好工資高,是大多數人所向往的,而想成為房產企業(yè)的會計必須要會它們的賬務處理,那我們就一起了解一下吧!

房地產企業(yè)銷售期房與銷售現房財稅處理有何不同?

房地產開發(fā)企業(yè)銷售期房的財稅處理

1.房地產開發(fā)企業(yè)銷售期房的會計核算

收到期房銷售款

借∶銀行存款

貸∶預收賬款/合同負債

預繳增值稅

借∶應交稅費—預交增值稅

貸︰銀行存款

2.房地產開發(fā)企業(yè)銷售期房的稅務處理

國稅局公告[2016]18號規(guī)定︰

一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

適用一般計稅方法計稅的,按照9%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的,按照5%的征收率計算。

【案例解析】

萬華房地產公司開發(fā)幸?;▓@二期項目,并于2020年5月開始預售,收到預售房款872萬元。

1.收到預收房款

借∶銀行存款                    8720000

貸∶預收賬款/合同負債     8720000

2.預繳增值稅

872/ ( 1+9%)*3%=24萬元

借∶應交稅費—預交增值稅      240000

貸:銀行存款       240000

房地產開發(fā)企業(yè)銷售現房的財稅處理

1.房地產開發(fā)企業(yè)銷售現房的會計核算

根據合同約定收到房款

借:銀行存款

貸:主營業(yè)務收入

應交稅費—應交增值稅(銷項稅額)

結轉成本

借︰主營業(yè)務成本

貸:開發(fā)產品

確認可抵減銷售額的土地價款

借∶應交稅費—應交增值稅(銷項稅額抵減)[土地價款/(1+9%)*9% ]

貸:主營業(yè)務成本

2.房地產開發(fā)企業(yè)銷售現房的稅務處理

國稅局公告[2016]18號規(guī)定∶房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目,適用一般計稅方法計稅,按照取得的全部價款和價外費用,扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

銷售額的計算公式如下:

銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+9%)

當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算:

當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款

【案例解析】

萬華房地產公司開發(fā)幸福花園一期項目,土地成本5000萬元,可售建筑面積10000平方米,已銷售8000平方米,并于2020年5月交房,實現房屋銷售收入15000萬元(不含稅收入),結轉成本6000萬元。

1.結轉主營業(yè)務收入

借∶預收賬款/合同負債     163500000

貸:主營業(yè)務收入             150000000

應交稅費—應交增值稅(銷項稅額)     13500000

2.結轉主營業(yè)務成本

借:主營業(yè)務成本       60000000

貸:開發(fā)產品              60000000

當期允許扣除的土地價款5000/10000*8000=4000萬元

可確認銷項稅抵減額4000/ ( 1+9%)*9%=330.28萬元

借:應交稅費—應交增值稅(銷項稅額抵減)        3302800

貸:主營業(yè)務成本         3302800

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