當前我國經(jīng)濟發(fā)展迫切需要拉動內需，加大國內商品流通，而房地產(chǎn)業(yè)正是起到擴大內需的龍頭作用，以此帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。根據(jù)從經(jīng)濟到稅收的原則，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將促進該產(chǎn)業(yè)稅收的增長，那么當前外商投資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的納稅狀況如何？我們對此展開了調查，并引發(fā)了以下幾個問題的思考。

　　思考一：為什么外商投資房地產(chǎn)業(yè)一邊大面積虧損，一邊大規(guī)模資金投入

　　福州市城區(qū)現(xiàn)有外商投資房地產(chǎn)企業(yè)243戶，1998年企業(yè)自報實現(xiàn)房產(chǎn)收入36 763萬元，申報繳納企業(yè)所得稅僅305萬元，虧損企業(yè)220戶，虧損面達90.5%.而與上述情形形成反差的是，1998年福州市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)復蘇回升趨勢。中央取消福利分房政策、個人抵押購房貸款政策等相繼出臺，加上銀行利率連續(xù)調低，這些因素共同造就了福州市1998年房地產(chǎn)交易量的大幅度上升。外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)由1997年的189戶增至1998年的243戶，投資總額由1997年的6 .8億元增至1998年的18.5億元，增幅達172%.大面積虧損與大規(guī)模資金投入的矛盾，暴露出房地產(chǎn)業(yè)存在申報不實的普遍現(xiàn)象，對此，我們認為主要體現(xiàn)在以下幾方面：

　　一、收入不實。據(jù)福州市房產(chǎn)交易所統(tǒng)計，1998年福州市區(qū)商品房交易金額為26.15億元，以外商投資企業(yè)占全部房地產(chǎn)企業(yè)60%的比例，外資企業(yè)房地產(chǎn)交易額可達15.69億元，而實際僅申報3.67億元。主要原因是多數(shù)企業(yè)認為，經(jīng)營項目利潤尚未形成，或預計該項目由于未售出部分的影響，可能造成經(jīng)營虧損，因此，盡可能少申報收入。其主要形式有：一是以新造房屋折價銷售給拆遷戶的，其所取得的收入不作“銷售”收入，而是作為土地開發(fā)費用；二是售樓價格申報偏低。如福州市二環(huán)路一帶民用住宅樓市面售價一般為2000~2500元/平方米，但其房地產(chǎn)企業(yè)只申報1500元/平方米，計少報收入近300萬元。三是較多企業(yè)采用預收售房款的形式，因未開具正式發(fā)票，這部分予收款長期掛在賬上，不作收入。

　　二、成本虛列。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于工期長，與建安企業(yè)結算未了結，對成本采取支付多少，就列支多少，未按已售房面積、收入情況匹配列支成本；有的以預計數(shù)開具收款收據(jù)入賬，往往造成成本虛增。同時存在大量的不合法的憑證或沒有取得憑證。

　　三、費用列支不合理。我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍費用列支較高，尤其是交際應酬費，有的年高達數(shù)百萬元；有的企業(yè)列支了高于國有商業(yè)銀行同等利率水平的借款利息或向非金融機構的借款利息。

　　四、工程決算不及時。在調查中發(fā)現(xiàn)大部分開發(fā)項目已完工且也交付使用，除部分商場未出售外，住宅有的已全部銷售，該項目利潤理應得到體現(xiàn)，但目前多數(shù)項目工程均未辦理決算，無法核實其真實成本，因而也就無法真實反映企業(yè)盈虧情況。

　　思考二：現(xiàn)行外商投資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策和征管中存在問題

　　一、稅收政策不能適應企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和特點。福建省現(xiàn)有關于外商投資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的政策性文件是原福建省稅務局于1993年5月制訂的《關于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)若干稅收政策問題的通知》（閩稅外[1993]32號），該文規(guī)定：以同行業(yè)利潤率水平核定預征企業(yè)所得稅的作法僅限于中外合作房地產(chǎn)項目，其它期房項目一律要求根據(jù)企業(yè)收入、成本、費用情況計算其年度利潤率，若出現(xiàn)虧損，則不能征稅。由于目前企業(yè)申報多為虧損，在稅務機關尚未做到查賬落實的情況下，企業(yè)所得稅的征收面勢必狹窄，稅款也不多。國家稅務總局于1995年8月發(fā)出《關于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)[1995]53號），該文明確規(guī)定預售房地產(chǎn)所取得的預收款收入，當?shù)囟悇諜C關可按預計利潤率或其他合理辦法預計應納所得稅額，按季預征，待該項房地產(chǎn)產(chǎn)權轉移，銷售收入實現(xiàn)后，再按規(guī)定計算應納稅所得額和應納所得稅額，按預繳的所得稅額計算應補、應退稅額。該文同時要求各省、自治區(qū)、直轄市稅務機關制定具體的預征實施辦法及預計利潤率的確定方法報國家稅務總局備案，但我省尚未出臺這一實施辦法和利潤率確定方法。因此全省制定指導性文件，各地、市結合本地實際管征狀況制定合理利潤率報省局備案，這項工作已勢在必行。

　　二、企業(yè)納稅意識淡薄，稅務機關征管缺乏力度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資大、周期長、利潤反映不實，欠繳企業(yè)所得稅，是福州市外商投資企業(yè)普遍存在的問題。一方面是企業(yè)納稅意識淡薄，另一方面也暴露出稅收管征上的不足。目前，稅務機關對外商房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)所得稅征收工作，主要在工程項目完工后匯算及一年一度的企業(yè)所得稅匯算清繳期間進行。日常的季度申報基本上根據(jù)企業(yè)申報數(shù)錄入電腦。而匯算期間由于時間緊，戶數(shù)多，工作量較大，很少能到企業(yè)實地查看項目施工、銷售狀況，大部分以納稅人報送資料，稅務機關案頭邏輯審核為主，等項目結算后查賬征收。這不利于稅務機關及時掌握企業(yè)開發(fā)經(jīng)營、虧盈狀況等基本狀況，缺乏有效的監(jiān)控手段。

　　思考三：如何進一步加強對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的管征

　　由于房地產(chǎn)業(yè)具有開發(fā)投入大，建設周期長的特點，工程決算一般需跨好幾個年度。根據(jù)現(xiàn)行外商投資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅有關政策，我們認為應結合福州市外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的實際狀況，制定核定合理的利潤率預繳企業(yè)所得稅的管征措施，其所得額的計算可分別處理如下：

　　一、現(xiàn)房銷售所得額的計算

　　1.根據(jù)成本費用與收入相匹配的原則，銷售收入以當期實際收取數(shù)確定，銷售成本費用按單位售房面積的成本和費用，乘以實際銷售的房屋面積，計算企業(yè)當期所得額。另外，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的特點，凡工程完工量90%的，稅務機關可視其為現(xiàn)房。

　　2.現(xiàn)房銷售并取得收入的，企業(yè)應及時結轉銷售成本，相應的成本和費用應取得合法憑證。凡因特殊原因未能按時結轉收入的，經(jīng)企業(yè)申請，稅務機關批準，可以按“期房銷售所得額的計算”辦法計算所得額。

　　二、期房銷售所得額的計算

　　1.開發(fā)經(jīng)營高層（10層及10層以上）寫字樓、住宅、商住樓并取得期房預收款收入的，由企業(yè)根據(jù)所得稅法規(guī)及其他有關規(guī)定自查。凡企業(yè)自報銷售利潤高于4%的，按實際申報數(shù)繳納企業(yè)所得稅，自報銷售利潤低于4%的，一律按4%的銷售利潤率計算應納稅所得額，預征企業(yè)所得稅。

　　2.開發(fā)經(jīng)營9層及9層以下寫字樓、住宅、商住樓并取得期房預收款收入的，由企業(yè)根據(jù)所得稅法規(guī)及其他有關規(guī)定自查。凡企業(yè)自報銷售利潤高于6%的，按企業(yè)實際申報數(shù)繳納企業(yè)所得稅，自報銷售利潤低于6%的，一律按6%的銷售利潤率計算應納稅所得額，預征企業(yè)所得稅。

　　3.外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在商品房產(chǎn)權轉移、銷售收入實現(xiàn)后，應及時向稅務機關提出申請，依照稅法規(guī)定計算企業(yè)實應納稅所得額及應納稅所得額，對已預繳的企業(yè)所得稅進行結算，多退少補。

　　三、屬下列情形，企業(yè)可以向稅務機關提出書面申請報告，經(jīng)審核后確屬虧損的，可暫緩預征企業(yè)所得稅

　　1.取得的預收款占項目預計總收入50%以下，并且工程完成工作量在50%以下的，工程項目分期開發(fā)的，須以工期為計算單位；

　　2.開發(fā)經(jīng)營高層寫字樓滯銷，預計屬于虧損的；

　　3.建設周期過長，利息支出龐大，預計屬于虧損的；

　　4.因收過橋費等原因導致樓價下跌的；

　　5.其他經(jīng)稅務機關審核確有有利因素導致企業(yè)虧損的。

　　此外，稅務機關需進一步加強對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的日常征管和檢查，具體包括：（1）加強稅務登記管理，與工商、房管等有關部門建立登記底冊報送制度，杜絕管征漏戶；（2）進一步用活審核評稅制，對企業(yè)的收入、成本、費用出現(xiàn)異常的，要求企業(yè)提供資料或依法實地檢查；（3）建立重點稅源跟蹤管理。對立項項目大、投資規(guī)模大的房地產(chǎn)企業(yè)應列為稅務機關的重點稅源，做好日常管理和稅源跟蹤工作。對已完成工程結算企業(yè)，重點稅源管理員應及時敦促企業(yè)依法申請辦理企業(yè)所得稅結算，嚴防企業(yè)逃稅；（4）對發(fā)現(xiàn)納稅申報異?；蚱渌樾蔚?，稅務機關應加強對房地產(chǎn)企業(yè)的日常檢查。