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在實踐中,常常有這樣的情形:公司將自有辦公樓出租一部分。那么,租賃期間所發(fā)生的水電費用,該如何向承租方收取?實務中,往往有兩種處理方式,一種是按照轉售水電處理,另一種是采取分攤方式處理。不同的處理方式,稅務處理和稅負情況不同,企業(yè)需要根據(jù)實際情況作出選擇。
案例:自有辦公樓部分出租
乙公司與甲公司均為增值稅一般納稅人。乙公司作為單一承租方,向甲公司租賃房屋作為辦公用房。由甲公司負責對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理。甲公司采用公用水電表方式,與乙公司分攤其租賃合約期內發(fā)生的水電費用。
2019年8月,甲公司取得自來水公司按3%征收率開具的增值稅專用發(fā)票,價稅合計10300元。其中,自用水費含稅價格6180元,承租方使用水費含稅價格4120元。取得電力公司按13%稅率開具的增值稅專用發(fā)票,價稅合計22600元。其中,自用電費含稅價格13560元,承租方使用電費含稅價格9040元。那么,辦公用房在2019年8月發(fā)生的水電費支出,甲公司應如何向乙公司收取?
方案一:按照轉售水電處理
按照規(guī)定,增值稅納稅人超出經(jīng)營范圍銷售水電費,可按規(guī)定自開或代開專票。甲公司按照轉售水電,向乙公司收取相應的水電費用,并開具對應的增值稅專用發(fā)票。乙公司以此為稅前扣除憑證,進行相應處理。其中,對向乙公司收取的價稅合計4120元水費,甲公司應按規(guī)定,開具增值稅專用發(fā)票。同時,根據(jù)《國家稅務總局關于物業(yè)管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第54號)規(guī)定,甲公司為乙公司提供了物業(yè)管理服務,可以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額,按照簡易計稅方法依3%的征收率,計算繳納增值稅。
此時,甲公司應進行如下會計處理:
轉售水時,依據(jù)取得的增值稅專用發(fā)票,按照自用部分,計算抵扣進項稅額。
借:管理費用等成本費用科目 6000
應交稅費——應交增值稅(進項稅額) 300
其他業(yè)務成本 4120
貸:銀行存款 10300
應交稅費——應交增值稅(進項稅額轉出) 120
向乙公司收取水費,并開具相應的增值稅專用發(fā)票。
借:銀行存款 4120
貸:其他業(yè)務收入 4000
應交稅費——簡易計稅 120
按扣除其對外支付的自來水水費后的余額差額,進行相應賬務處理。
借:應交稅費——簡易計稅 120
貸:其他業(yè)務成本 120
轉售電力時,以取得的增值稅專用發(fā)票為扣除憑證,自用部分當月按規(guī)定計算抵扣進項稅額。
借:管理費用等成本費用科目 12000
其他業(yè)務成本 8000
應交稅費——應交增值稅(進項稅額) 2600
貸:銀行存款 22600
向乙公司收取電費,并開具相應的增值稅專用發(fā)票。
借:銀行存款 9040
貸:其他業(yè)務收入 8000
應交稅費——應交增值稅(銷項稅額) 1040
乙公司取得水電費增值稅專用發(fā)票,并據(jù)此作為成本費用進行財務和稅務處理。
支付水費并取得甲公司開具的增值稅專用發(fā)票時,按規(guī)定計算抵扣進項稅額。
借:管理費用等成本費用科目 4000
應交稅費——應交增值稅(進項稅額) 120
貸:銀行存款 4120
支付電費并取得電費專用發(fā)票時,按規(guī)定計算抵扣進項稅額。
借:管理費用等成本費用科目 8000
應交稅費——應交增值稅(進項稅額) 1040
貸:銀行存款 9040
方案二:采取分攤方式處理
根據(jù)《國家稅務總局關于發(fā)布〈企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2018年第28號)的規(guī)定,出租方采取分攤方式的,承租方以出租方開具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證。其中,其他外部憑證包括但不限于出租方支付水電費取得發(fā)票復印件、出租方出具水電費分割單或確認單、出租方支付水電費的憑證及房租協(xié)議等。
甲公司采取分攤方式收取水電費,乙公司以甲公司開具的其他外部憑證,作為稅前扣除憑證。此時,甲公司按照代收代付進行會計處理。
代收代付水費時,甲公司自用部分,以取得的增值稅專用發(fā)票為憑證,計算抵扣進項稅額。
借:管理費用等成本費用科目 6000
應交稅費——應交增值稅(進項稅額) 300
其他應收款 4120
貸:銀行存款 10300
應交稅費——應交增值稅(進項稅額轉出) 120
向乙公司收取水費,并提供其他外部憑證。
借:銀行存款 4120
貸:其他應收款 4120
代收代付電費時,甲公司自用部分,以取得的增值稅專用發(fā)票為憑證,計算抵扣進項稅額。
借:管理費用等成本科目 12000
其他應收款 9040
應交稅費——應交增值稅(進項稅額) 2600
貸:銀行存款 22600
應交稅費——應交增值稅(進項稅額轉出) 1040
向乙公司收取水費,并提供其他外部憑證。
借:銀行存款 9040
貸:其他應收款 9040
乙公司以甲公司開具的其他外部憑證,作為稅前扣除憑證進行財務和稅務處理。其中,水費支出4120元和電費支出9040元可在企業(yè)所得稅稅前扣除。此時,乙公司的會計處理如下:
取得水費支出的其他外部憑證,不能抵扣進項稅額。
借:管理費用等成本科目 4120
貸:銀行存款 4120
取得電費支出的其他外部憑證,不能抵扣進項稅額。
借:管理費用等成本科目 9040
貸:銀行存款 9040
對比分析:哪個方案更劃算
方案一中,如果承租方和出租方都是增值稅一般納稅人,那么,對于承租方來說,按規(guī)定取得增值稅專用發(fā)票,不僅可作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證,還可按規(guī)定抵扣增值稅進項稅額。如果承租方屬于《財政部 稅務總局 海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》(財政部 稅務總局 海關總署公告2019年第39號,以下簡稱39號公告)第七條所規(guī)定的生產、生活性服務業(yè)一般納稅人,還可享受增值稅加計抵減政策。
對于出租方來說,其向承租方收取水費時,要開具增值稅專用發(fā)票并按規(guī)定繳納增值稅。由于取得了自來水公司開具的增值稅發(fā)票,可以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額,按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。這種情況下,其收取的電費收入,需按規(guī)定計算繳納增值稅,由于取得了電力公司開具的增值稅專用發(fā)票,相應的進項稅額可按規(guī)定抵扣,其增值稅稅負并未增加。不僅如此,如果出租方是39號公告第七條所規(guī)定的生產、生活性服務業(yè)一般納稅人,電費對應的進項稅額還可享受增值稅加計抵減政策。
方案二中,對于承租方來說,其按規(guī)定取得的其他外部憑證,僅僅可作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證,不可據(jù)此計算抵扣增值稅進項稅額;對于出租方來說,向承租方提供其他外部憑證,僅視同代收代付水電費處理,不涉及增值稅的相關處理。實務中,以分割單作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證,各地稅務機關可能存在不同的執(zhí)行口徑,值得企業(yè)關注。
實務中,企業(yè)要綜合考慮增值稅納稅人類別、能否抵扣進項稅額等因素,選擇最適合企業(yè)的方案。
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