財務與會計《投資性房地產(chǎn)》選材及典型案例解析

　　（1）常見客觀題選材

　　① 投資性房地產(chǎn)的界定；
　?、?投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理原則；
　?、?投資性房地產(chǎn)成本計量模式轉為公允價值計量模式的會計處理原則及關鍵核算指標的計算；
　　④ 公允價值計價的投資性房地產(chǎn)轉化為自用房地產(chǎn)或存貨時的會計處理原則，以及自用房地產(chǎn)或存貨轉換為以公允價值計價的投資性房地產(chǎn)時的會計處理原則；
　?、?投資性房地產(chǎn)在處置時的損益額的計算。

　?。?）典型案例解析

　　典型案例1－1【單項選擇題】乙公司于20×7年8月自行建造的辦公大樓達到了預定可使用狀態(tài)并投入使用，建設期間耗費工程物資1 638萬元，并領用了本企業(yè)生產(chǎn)的庫存商品一批，成本160萬元，計稅價格200萬元，增值稅稅率為17%，另支付在建工程人員薪酬362萬元。該辦公樓預計使用壽命為20年，預計凈殘值為94萬元，采用直線法計提折舊。20×9年1月1日乙公司將該辦公大樓租賃給丙公司，租賃期為10年，年租金為240萬元，租金于每年年末結清，乙公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量。與該辦公大樓同類的房地產(chǎn)在20×9年年初的公允價值為2 200萬元，20×9年年末的公允價值分別為2 400萬元。2×10年1月，乙公司以2 500萬元的價格將該項辦公大樓轉讓給丙公司，假定不考慮相關稅費。則辦公大樓由自用轉為出租時形成的增值應列入（　）。
　　A.貸記“資本公積”145萬元
　　B.貸記“公允價值變動損益”126萬元
　　C.貸記“公允價值變動損益”146萬元
　　D.貸記“資本公積”146萬元
　　『正確答案』D
　　『答案解析』
　?、?辦公大樓的入賬成本＝1 638＋160＋200×17%＋362＝2 194（萬元）；
　?、?20×7年辦公樓提取的折舊額度＝（2 194－94）÷20×4/12＝35（萬元）；
　?、?20×8年辦公樓提取的折舊＝（2 194－94）÷20＝105（萬元）；
　?、?20×9年因出租轉為以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時產(chǎn)生的暫時增值額＝2 200－（2 194－35－105）＝146（萬元）。

　　典型案例1－2【單項選擇題】資料同前，乙公司2×10年因此辦公樓產(chǎn)生的其他業(yè)務利潤為（?。┤f元。
　　A.300
　　B.200
　　C.446
　　D.346 　　

　　『正確答案』C
　　『答案解析』
　?、?20×9年末因公允價值調整產(chǎn)生的暫時增值額＝2 400－2 200＝200（萬元）；
　?、?2×10年出售辦公樓時產(chǎn)生的其他業(yè)務收入＝2 500（萬元）；
　?、?2×10年出售辦公樓時產(chǎn)生的其他業(yè)務成本＝2 400（萬元）；
　　④ 2×10年出售辦公樓時由暫時增值額轉為的其他業(yè)務成本＝146＋200＝346（萬元）；
　　⑤ 2×10年出售辦公樓產(chǎn)生的其他業(yè)務利潤＝2 500－2 400＋346＝446（萬元）。
　　
　　典型案例2【單項選擇題】甲于20×7年7月1日開始對一生產(chǎn)用廠房進行改擴建，改擴建前該廠房的原價為2 000萬元，已計提折舊200萬元，已計提減值準備100萬元。在改擴建過程中領用工程物資400萬元，領用生產(chǎn)用原材料200萬元，原材料的進項稅額為34萬元。發(fā)生改擴建人員薪酬50萬元，用銀行存款支付其他費用66萬元。該廠房于20×7年12月20日達到預定可使用狀態(tài)。該企業(yè)對改擴建后的廠房采用雙倍余額遞減法計提折舊，預計尚可使用年限為8年，預計凈殘值為50萬元。20×9年12月10日，由于所生產(chǎn)的產(chǎn)品停產(chǎn)，甲決定將上述廠房以經(jīng)營租賃方式對外出租，租賃期為2年，每年末收取租金，每年租金為400萬元，起租日為20×9年12月31日，到期日為2×11年12月31日，對租出的投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量，租出后，該廠房仍按原折舊方法，折舊年限和預計凈殘值計提折舊。稅法規(guī)定，租金收入應按5%標準收取營業(yè)稅。則2×10年因出租此廠房產(chǎn)生的其他業(yè)務利潤為（?。┤f元。
　　A.25.34875
　　B.35.46875
　　C.20.21875
　　D.35.28775
　　『正確答案』B
　　『答案解析』
　?、?20×7年末該廠房的原價＝2 000－200－100＋400＋200＋34＋50＋66＝2 450（萬元）；
　?、?20×8年廠房的折舊＝2 450×25%＝612.5（萬元）；
　?、?20×9年廠房的折舊＝（2 450－612.5）×25%＝459.375（萬元）；
　?、?2×10年廠房的折舊＝（2 450－612.5－459.375）×25%=344.53125（萬元）；
　　⑤ 2×10年的租金收入為400萬元；
　　⑥ 2×10年因租金收入交納的營業(yè)稅為20萬元（=400×5%）
　?、?2×10年因出租廠房產(chǎn)生的其他業(yè)務利潤＝400－344.53125－20＝35.46875（萬元）。
　　
　　典型案例3【多項選擇題】下列有關投資性房地產(chǎn)的論斷中錯誤的是（?。?。
　　A.自用房產(chǎn)轉化為公允價值模式的投資性房地產(chǎn)時如果產(chǎn)生了增值則列入“資本公積”，待房產(chǎn)轉讓時再列入“投資收益”
　　B.由公允價值模式的投資性房地產(chǎn)轉化為自用房產(chǎn)時，不論增、貶值均列入當期的“公允價值變動損益”，其中增值部分在房產(chǎn)處置時轉入“其他業(yè)務收入”，貶值部分轉入“其他業(yè)務成本”
　　C.以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)在計提減值準備后不得在其價值恢復時轉回
　　D.同一企業(yè)可以同時采用兩種計量模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量
　　E.成本模式轉為公允價值模式應當作為會計政策變更，采用追溯調整法進行處理
　　『正確答案』ABD
　　『答案解析』
　　備選答案A：自用房產(chǎn)轉化為公允價值模式的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的增值在房產(chǎn)處置時應轉入“其他業(yè)務成本”而非“投資收益”；
　　備選答案B：無論增值還是貶值均轉入“其他業(yè)務成本”；
　　備選答案D：同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。
　　
　　典型案例4【單項選擇題】M公司是一家大型物流企業(yè)，適用所得稅稅率為25%，采用資產(chǎn)負債表債務法核算所得稅，每年按凈利潤的10%提取法定盈余公積。20×2年～2×12年發(fā)生如下經(jīng)濟業(yè)務：
　?、?M公司于20×2年12月31日購置一棟辦公樓，買價為1 000萬元，相關稅費34萬元，預計使用壽命為50年，假定土地使用權與地上建筑物無法合理分割。該房產(chǎn)預計殘值收入40萬元，預計清理費用6萬元。M公司采用直線法對此房產(chǎn)提取折舊。稅務認可此折舊口徑。
　?、?20×6年1月1日M公司將該辦公樓對外出租，租期10年，每年初收取租金30萬元，當天即為出租日。因同地段的房地產(chǎn)交易不活躍，無法合理獲取房產(chǎn)的公允價格，M公司采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。
　　③ 20×8年末因國家宏觀調控，此辦公樓發(fā)生事實貶值，預計可收回價值為550萬元，預計使用期限未變，但預計凈殘值調整為22萬元。
　?、?2×10年初因M公司所在城市在此辦公樓附近建開發(fā)區(qū)，帶來周邊房產(chǎn)交易活躍，M公司據(jù)此將投資性房地產(chǎn)的計量模式改為公允計量模式，根據(jù)2×10年初周邊房產(chǎn)的市場價格推定此辦公樓的公允價值為1 000萬元。
　　⑤ 2×10年末此辦公樓公允價值為1 020萬元；
　?、?2×11年末此辦公樓的公允價值為1 015萬元；
　?、?2×12年初M公司將該辦公樓在房地產(chǎn)交易所出售，成交價為1 300萬元，營業(yè)稅按5%計算，假設不考慮其他相關稅費。
　　根據(jù)上述資料，完成以下問題解答：
　?。?）M公司20×8年末提取辦公樓的減值準備額為（?。┤f元。
　　A.350
　　B.340
　　C.364
　　D.325
　　【答案】C 　　

　　【解析】M公司20×8年末提取辦公樓的減值準備時
　　借：資產(chǎn)減值損失　　　　364（＝1 034－20×6－550）
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)減值準備　　　　364
　?。?）M公司20×9年提取的折舊額為（?。┤f元。
　　A.15
　　B.20
　　C.22
　　D.12
　　【答案】D 　　

　　【解析】M公司20×9年提取折舊額＝（550－22）÷44＝12（萬元）
　?。?）M公司2×10年初成本模式轉為公允模式時應貸記“利潤分配――未分配利潤”（　）萬元。（假定稅法認可M公司的原折舊口徑）
　　A.311.85
　　B.364
　　C.315.8
　　D.346.5
　　【答案】A 　　

　　

　　

　　 　

　　【解析】M公司2×10年初成本模式轉為公允模式時
　　借：投資性房地產(chǎn)――成本　　　　1 000
　　　　投資性房地產(chǎn)累計折舊　　　　　132（＝20×6＋12）
　　　　投資性房地產(chǎn)減值準備　　　　　364
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)　　　　　　　　　　 1 034
　　　　　　遞延所得稅資產(chǎn)　　　　　　　　　　　89（＝356×25%）
　　　　　　遞延所得稅負債　　　　　　　　　　26.5｛＝［1000－（1034－20×7）］×25%｝
　　　　　　盈余公積　　　　　　　　　　　　 34.65
　　　　　　利潤分配――未分配利潤　　　　　311.85
　　（4）2×12年M公司處置此房產(chǎn)時形成的其他業(yè)務利潤為（?。┤f元。
　　A.215
　　B.220
　　C.235
　　D.312
　　『正確答案』C
　　『答案解析』
　　2×12年M公司處置此房產(chǎn)時的分錄如下：
　　借：銀行存款　　　　　　　　　1 300
　　　　貸：其他業(yè)務收入　　　　　　　　　　1 300
　　借：其他業(yè)務成本　　　　　　　1 015
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)――成本　　　　　　1 000
　　　　　　　　　　　　――公允價值變動　　　 15
　　借：營業(yè)稅金及附加　　　　　　　 65（＝1 300×5%）
　　　　貸：應交稅費――應交營業(yè)稅　　　　　　 65
　　借：公允價值變動損益　　　　 　　15
　　　　貸：其他業(yè)務成本　　　　　　　　　　　 15
　　由此認定其他業(yè)務利潤＝1 300－1 015－65＋15＝235（萬元）。
　　
　　典型案例5【多項選擇題】甲公司從事土地開發(fā)與建設業(yè)務，與土地使用權及地上建筑物相關的交易或事項如下：
　?。?）20×5年1月10日，甲公司取得股東作為出資投入的一宗土地使用權及地上建筑物，取得時，土地使用權的公允價值為5 600萬元，地上建筑物的公允價值為3 000萬元，上述土地使用及地上建筑物供管理部門辦公使用，預計使用50年。
　?。?）20×7年1月20日，以出讓方式取得一宗土地使用權，實際成本為900萬元，預計使用50年。20×7年2月2日，甲公司在上述地塊上開始建造商業(yè)設施，建成后作為自營住宿、餐館的場地。20×8年9月20日，商業(yè)設施達到預定可使用狀態(tài)，共發(fā)生建造成本6 000萬元。該商業(yè)設施預計使用20年。
　　因建造的商業(yè)設施部分具有公益性質。甲公司于20×8年5月10日收到國家撥付的補助資金30萬元。
　?。?）20×7年7月1日，甲公司以出讓方式取得一宗土地使用權，實際成本為1 400萬元，預計使用70年。20×8年5月15日，甲公司在該地塊上開始建設一住宅小區(qū)，建成后對外出售。至20×8年12月31日，住宅小區(qū)尚未完工，共發(fā)生開發(fā)成本12 000萬元（不包括土地使用權成本）。
　?。?）20×8年2月5日，以轉讓方式取得一宗土地使用權，實際成本1 200萬元，預計使用50年，取得當月，甲公司在該地塊上開工建造辦公樓。至20×8年12月31日，辦公樓尚未達到可使用狀態(tài)，實際發(fā)生工程成本3 000萬元。
　　20×8年12月31日，甲公司董事會決定辦公樓建成后對外出租，該日，上述土地使用權的公允價值為1 300萬元，在建辦公樓的公允價值為3 200萬元。
　　甲公司對作為無形資產(chǎn)的土地使用權采用直線法攤銷，對作為固定資產(chǎn)的地上建筑物采用年限平均法計提折舊，土地使用權及地上建筑物的預計凈殘值均為零，對投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量。
　　要求：根據(jù)上述資料，不考慮其他因素，回答下列問題：
　　（1）下列各項關于甲公司土地使用權會計處表述中，正確的有（?。?br />　　A.股東作為出資投入的土地使用權取得時按照公允價值確認為無形資產(chǎn)
　　B.商業(yè)設施所在地塊的土地使用權取得時按照實際成本確認為無形資產(chǎn)
　　C.住宅小區(qū)所在地塊的土地使用權取得時按照實際成本確認為無形資產(chǎn)
　　D.在建辦公樓所在地塊的土地使用權取得時按照實際成本確認為無形資產(chǎn)
　　E.在建辦公樓所在地塊的土地使用權在董事會決定對外出租時按照賬面價值轉為投資性房地產(chǎn)
　　『正確答案』ABD
　　『答案解析』
　　選項C，應計入開發(fā)成本；選項E，因辦公樓尚未達到預定可使用狀態(tài)，故不能在決定出租時轉為投資性房地產(chǎn)。
　　
　?。?）下列各項關于甲公司地上建筑物會計處理的表述中，正確的有（?。?br />　　A.股東作為出資投入的地上建筑物確認為固定資產(chǎn)
　　B.股東作為出資投入的地上建筑物20×8年計提折舊60萬元
　　C.住宅小區(qū)20×8年12月31日作為存貨列示，并按照12 000萬元計量
　　D.商業(yè)設施20×8年12月31日作為固定資產(chǎn)列示，并按照5 925萬元計量
　　E.在建辦公樓20×8年12月31日作為投資性房地產(chǎn)列示，并按照3 000萬元計量
　　『正確答案』ABD
　　『答案解析』
　　選項C，存貨的計量金額還應包括土地使用權的價值；選項E，因辦公樓尚未達到預定可使用狀態(tài)，尚未轉入投資性房地產(chǎn)，故期末不存在投資性房地產(chǎn)的列示問題。
　　
　?。?）下列各項關于甲公司上述交易或事項會計處理的表述中，正確的有（?。?br />　　A.政府補助收到時確認為遞延收益
　　B.收到的政府補助于20×8年9月20日開始攤銷并計入損益
　　C.在建辦公樓所在地塊的土地使用權20×8年12月31日按照1 200萬元計量
　　D.住宅小區(qū)所在地塊的土地使用權地建設期間的攤銷金額不計入住宅小區(qū)開發(fā)成本
　　E.商業(yè)設施所在地塊的土地使用權在建設期間攤銷金額計入商業(yè)設施的建造成本
　　『正確答案』AB
　　『答案解析』
　　選項C，在20×8年末董事會做出決議之前，應該作為無形資產(chǎn)攤銷，因此20×8年末土地使用權不應按照1 200萬元計量；選項D，土地使用權的價值應計入開發(fā)成本；選項E，商業(yè)設施所在地塊土地使用權的攤銷額不計入商業(yè)設施的建造成本。