2012注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》復(fù)習(xí)：路線價(jià)法的應(yīng)用

第五章 房地產(chǎn)評(píng)估

　　知識(shí)點(diǎn)二十、路線價(jià)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

　　一、路線價(jià)法的含義和理論依據(jù)

　　（一）路線價(jià)法的含義

　　路線價(jià)估價(jià)法是根據(jù)土地價(jià)值高低隨距街道距離增大遞減的原理。在特定街道上設(shè)定單價(jià)，并依此單價(jià)配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來(lái)計(jì)算臨接同一街道的宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。

　?。ǘ┞肪€價(jià)法的理論依據(jù)

　　1.市區(qū)內(nèi)各宗土地的價(jià)值與其臨街深度大小關(guān)系很大，土地價(jià)值隨臨街深度而遞減，離開街道越遠(yuǎn)價(jià)值就會(huì)遞減。

　　2.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上也是市場(chǎng)法的一種，因此路線價(jià)的是理論基礎(chǔ)也是替代原理。

　　路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價(jià)，可看做比較實(shí)例，對(duì)路線價(jià)進(jìn)行的各種修正可視為因素修正。

　　二、路線價(jià)法的計(jì)算公式

　　 

　　如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等，則需按下列公式計(jì)算：

　　

　　三、路線價(jià)估價(jià)法的適用范圍

　　適宜同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行評(píng)估，特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對(duì)大量土地進(jìn)行評(píng)估的場(chǎng)合。

　　四、路線價(jià)估價(jià)法的程序

　　（一）路線價(jià)區(qū)段劃分

　　1.地價(jià)相等、地段相連的地段一般劃分為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段

　　2.路線價(jià)區(qū)段一般為帶狀地段

　　3.街道兩側(cè)接近性基本相等的地段長(zhǎng)度成為路線段長(zhǎng)度。路線價(jià)區(qū)段一般以路線價(jià)顯著增減的地點(diǎn)為界。

　　4.對(duì)同一路線價(jià)地段求取該段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均地價(jià)，附設(shè)于該路線段上。

　?。ǘ?biāo)準(zhǔn)宗地的確定

　　1.標(biāo)準(zhǔn)宗地是指從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀標(biāo)準(zhǔn)的宗地。標(biāo)準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度。臨街深度是指宗地離開街道的垂直距離

　　2.路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位價(jià)格，路線價(jià)的設(shè)定必須先確定標(biāo)準(zhǔn)宗地的面積

　?。ㄈ┞肪€價(jià)的評(píng)估

　　方法一：市場(chǎng)法等基本評(píng)估方法，各國(guó)通用

　　方法二：評(píng)分方式

　?。ㄋ模┥疃劝俜致时淼闹谱?

　　深度百分率是地價(jià)隨著臨街深度長(zhǎng)短變化的比例。

　?。ㄎ澹┯?jì)算宗地價(jià)值

　　依據(jù)路線價(jià)和深度百分率及其他條件修正率表，運(yùn)用路線價(jià)法計(jì)算公式，計(jì)算得到宗地價(jià)值。