2012注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》復(fù)習(xí)：深度百分率表

第五章 房地產(chǎn)評估

　　知識點二十一、深度百分率表

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　　現(xiàn)在假設(shè)有一臨街寬度m米，深度n米的長方形宗地，每平方米平均單位為A元，則該項宗地的總價格為mnA元。

　　

　　圖：5-1土地價值與地塊臨街距離關(guān)系

　　對圖5-1中的宗地，沿道路的平行方向，將深度以某單位區(qū)分成n個細(xì)片土地，從臨街方向起依次每片土地的單位面積價格為a1，a2，……an-1，an，因為地塊愈接近道路，利用價值愈高。雖然深度同為1米之差，但其地價不同，即a1與a2之差最大，a2與a3之差次之，依次縮小，土地價值與地塊臨街距離關(guān)系曲線，由此土地總價值為：

　　mnA=ma 1+ma2+……+man-1+man

　　從而：

　　A=（a 1+a2+……+an-1+an）/n

　　注意：每片土地的總價格是標(biāo)準(zhǔn)寬度（m）乘以ai（i=1、2、…… n）得到的，所以“每片土地的單位面積價格ai”指的是該地塊的深度下，每單位寬度的平均價格。即該深度下：ai[元/（寬度）米。該地塊深度]，該價格的描述條件包含該地塊的深度。

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　　1.定義

　　如將確定路線價的標(biāo)準(zhǔn)宗地為標(biāo)準(zhǔn)，大小為標(biāo)準(zhǔn)宗地深度一定比例的各小地塊（該地塊的深度是確定的）面積價格占路線價的百分率，即為單獨深度百分率。

　　

　　注意：這里的單獨深度百分比實質(zhì)上指的是在標(biāo)準(zhǔn)寬度下，各個小的地塊的深度不同，則該地塊的價格不同，深度越深（舉例道路越遠(yuǎn)），則價格越低。單獨深度百分率為40%，表示該深度的價格占標(biāo)準(zhǔn)深度的價格的40%，即如果標(biāo)準(zhǔn)深度的價格是100[元/（標(biāo)準(zhǔn)寬度）米。100米標(biāo)準(zhǔn)深度]，忽略標(biāo)準(zhǔn)寬度，就可以寫作：100[元/100米標(biāo)準(zhǔn)深度].則該深度的價格是40[元/（標(biāo)準(zhǔn)寬度）米。該地塊深度]，忽略標(biāo)準(zhǔn)寬度，就可以寫作：40[元/該地塊深度]，所以該地塊的單獨深度百分率為40%。

　　2.制作深度百分率表，需要考慮以下幾個方面：

　?。?）確定標(biāo)準(zhǔn)深度

　?。?）確定級距

　　（3）確定單獨深度百分率

　?。?）根據(jù)需要采用累計或者平均深度百分率

　　3.深度百分率分三種：

　　第一種：單獨深度百分率。

　　如：第一段叫A1，第一個25英尺，單獨深度百分率，40%.第二段叫 A2，25英尺，30%.第三段A3，20%.第四段A4，10%.第五段A5，9%，第六段A6，8%.是呈遞減的。

　　第二種：累計深度百分率。

　　第一段 A1 單獨深度百分率是百分之四十。累計到這為止，它的深度百分率也是 40% ，如果加上第二段，A2是30%，那么累計深度百分率是 70% .

　　累計深度百分率=∑各段單獨深度百分率

　　第三種：平均深度百分率。

　　一般來說，將標(biāo)準(zhǔn)深度的平均深度百分率設(shè)為100%，平均濃度百分率與累計深度百分率之間的關(guān)系就表現(xiàn)為：

　　平均深度百分率 = 累計深度百分率×標(biāo)準(zhǔn)深度÷宗地深度

　　平均深度百分率可用來衡量平均臨街的程度