接受采訪的專(zhuān)家們表示，29日出臺(tái)的九部委調(diào)控細(xì)則內(nèi)容上沒(méi)有新意，最大特點(diǎn)是量化了地方政府的責(zé)任。他們預(yù)計(jì)，細(xì)則的出臺(tái)有利于調(diào)控住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，但對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用不會(huì)很明顯。
量化地方政府責(zé)任
國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部主任范劍平表示，此次出臺(tái)的調(diào)控細(xì)則內(nèi)容不是很新鮮，最大的特點(diǎn)是給各地政府的調(diào)控責(zé)任予以了量化，比如在住房結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)方面的兩個(gè)70%的要求，對(duì)土地閑置的處理也明確要求。
范劍平認(rèn)為，此次細(xì)則的出臺(tái)消除了市場(chǎng)的懷疑態(tài)度。2004年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果并不大，一些開(kāi)發(fā)商也是一副不怕調(diào)控的態(tài)勢(shì)，老百姓在觀望中央政府的調(diào)控決心。從內(nèi)容上看，細(xì)則是對(duì)各地調(diào)控經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，可以引導(dǎo)消費(fèi)者的理性消費(fèi)。我國(guó)人多地少，90平米已經(jīng)使一個(gè)三口之家的居住水平達(dá)到了中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉認(rèn)為，新出臺(tái)政策的效果要看地方政府的執(zhí)行情況。他舉例說(shuō)，處置閑置土地，在執(zhí)行過(guò)程中就很容易被規(guī)避，開(kāi)發(fā)商很容易用一些手段來(lái)逃避調(diào)控。
也有業(yè)內(nèi)人士表示，限比重、限面積、限價(jià)格的“三限房”措施很像是給房地產(chǎn)企業(yè)下的定單，從產(chǎn)品規(guī)格、產(chǎn)品價(jià)格到產(chǎn)品數(shù)量一應(yīng)俱全。這樣的住房是否真正切合市場(chǎng)需求，還需要更科學(xué)的論證。
稅收力度仍待加強(qiáng)
盡管專(zhuān)家們對(duì)此次出臺(tái)的細(xì)則有許多好評(píng)，但他們也認(rèn)為，細(xì)則仍有不完善的地方：如沒(méi)有細(xì)分投資與投機(jī)———不能說(shuō)買(mǎi)90平米以下的都是自住的，是不是可以將自住理解成第一套住房，沒(méi)有提到對(duì)二次購(gòu)房的限制，也沒(méi)有涉及對(duì)外資炒房的限制。
中國(guó)國(guó)際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘認(rèn)為，在交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅，總體上力度較弱，“5.5%的稅率是不關(guān)痛癢的！”但他同時(shí)表示，由于營(yíng)業(yè)稅以房?jī)r(jià)為稅基，這對(duì)不同地方的效果不一樣，對(duì)漲價(jià)比較快的城市，高稅率可能有用，但對(duì)漲價(jià)比較慢的城市則打擊又比較大。
他建議，對(duì)房?jī)r(jià)的增量部分征收資本利得稅，就是對(duì)房子的增值部分征高額稅，這可以抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)猛。同時(shí)應(yīng)該對(duì)占地面積大、容積率低的住宅、豪宅征收高消費(fèi)稅，這些稅收收入可以用來(lái)支持廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。另外，有必要對(duì)內(nèi)資、外資區(qū)別對(duì)待。在人民幣升值的背景下，外資往往利用房產(chǎn)來(lái)套利。即使房子沒(méi)有增值，而人民幣升值，外資也會(huì)獲得較大利益。
事實(shí)上，去年6月1日由國(guó)稅總局、財(cái)政部和建設(shè)部三部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》中，早已規(guī)定了個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅。國(guó)家稅務(wù)總局也已經(jīng)幾次表示，二手房轉(zhuǎn)讓獲益部分應(yīng)繳納個(gè)人所得稅，但這一政策的執(zhí)行卻沒(méi)有到位。2005年6月，北京朝陽(yáng)區(qū)和東城區(qū)房地產(chǎn)交易中心聯(lián)手以“先稅后征”形式征收二手房交易個(gè)稅，但是當(dāng)月僅征得40多萬(wàn)元，并在半個(gè)月之后草草收?qǐng)觯渌囆写艘?guī)定的杭州和南京等城市也都不了了之。
或需進(jìn)一步調(diào)控手段
專(zhuān)家們幾乎一致認(rèn)為，房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲，任何一個(gè)調(diào)控措施都不可能解決所有的問(wèn)題，政府還會(huì)根據(jù)形勢(shì)的變化來(lái)繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)。范劍平說(shuō)，在世界貨幣流動(dòng)性過(guò)大的情況下，房?jī)r(jià)上漲已成世界普遍現(xiàn)象，同時(shí)在人民幣升值等背景下，細(xì)則對(duì)房?jī)r(jià)很難控制。
哈繼銘表示，細(xì)則沒(méi)有對(duì)高檔房的需求進(jìn)行限制，將來(lái)趨勢(shì)很有可能是高檔房供應(yīng)減少，刺激其價(jià)格上漲，但中低檔房?jī)r(jià)格會(huì)回落到合理空間。總體上對(duì)房?jī)r(jià)的上升會(huì)有抑制作用，但效果有限。
鐘偉認(rèn)為，加大對(duì)閑置土地的處置力度，會(huì)有兩方面的效果———平抑房?jī)r(jià)和讓房?jī)r(jià)漲得更多，但綜合比較還是平抑功能更強(qiáng)。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所專(zhuān)家易憲容建議，有效的調(diào)控對(duì)策是提高利率。低利率政策是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱、房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作嚴(yán)重而房?jī)r(jià)快速上漲的重要原因。盡管政府宏觀調(diào)控能夠使用的工具很多，但有的對(duì)市場(chǎng)影響不大，有的可能被地方政府抵制而效果弱化，只有通過(guò)加息來(lái)改變目前的低利率政策，才是宏觀調(diào)控的正確方向。
建設(shè)部政策研究中心主任陳淮也提醒，“利率是購(gòu)房者要承擔(dān)的最大風(fēng)險(xiǎn)”。他建議，應(yīng)該建立風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避制度為消費(fèi)者提供保障�，F(xiàn)在迫切需要建立的不是保護(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的政策體系和制度體系，而是保護(hù)購(gòu)房者的制度體系�，F(xiàn)在將所有的風(fēng)險(xiǎn)都加在了購(gòu)房者的身上，他們沒(méi)有辦法預(yù)料在未來(lái)二十年遇到的風(fēng)險(xiǎn)。
