2004年“8.31”后，“招拍掛”成為唯一合法的土地出讓方式，但由于前期協(xié)議出讓土地的大量存在和“招拍掛”制度本身有一個(gè)逐步完善的過程，因此該制度雖主導(dǎo)了一級(jí)土地供應(yīng)市場(chǎng)，使發(fā)展商對(duì)土地資源的競(jìng)爭(zhēng)更加透明和激烈，但對(duì)實(shí)際住宅供應(yīng)的控制力并未充分展現(xiàn)，反而由于轉(zhuǎn)型期供應(yīng)總量的減少而成為近年房價(jià)快速上漲的原因之一。不過，合富輝煌有關(guān)研究人士認(rèn)為，隨著“招拍掛”制度的不斷創(chuàng)新和完善，該制度有望成為政府調(diào)控樓市的有效新手段。
據(jù)合富輝煌研究人士介紹，“招拍掛”土地出讓制度設(shè)立的本意，是為了促進(jìn)土地供應(yīng)市場(chǎng)化，使土地價(jià)格充分體現(xiàn)價(jià)值，減少房地產(chǎn)企業(yè)在土地資源競(jìng)爭(zhēng)中的非市場(chǎng)因素。但從近期的制度創(chuàng)新來看，調(diào)控樓市的政策性需求也被納入了“招拍掛”土地出讓制度的作用中。近期中央出臺(tái)的幾項(xiàng)關(guān)于土地供應(yīng)新政策也反映出“招拍掛”制度的創(chuàng)新和完善正成為政府調(diào)控樓市的重要新手法。
“限房?jī)r(jià)”和“限戶型”其實(shí)是“招拍掛”制度的重要?jiǎng)?chuàng)新，由原來只是在地價(jià)一頭進(jìn)行競(jìng)標(biāo)，轉(zhuǎn)為房?jī)r(jià)、地價(jià)和戶型幾個(gè)方面同時(shí)或分別控制。合富輝煌研究人士認(rèn)為，限房?jī)r(jià)以不高于同地段同類型住宅產(chǎn)品的70％為上限，意在控制房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)；限戶型往往以90平方米為面積上限，意在確保供應(yīng)套數(shù)有相應(yīng)增加。這些新方法改變了以往“招拍掛”單項(xiàng)競(jìng)地價(jià)的出讓方式，修正了房地產(chǎn)市場(chǎng)追高求大的競(jìng)爭(zhēng)傾向，這不僅是對(duì)開發(fā)商的決策能力的一種考驗(yàn)，也為非上市公司增加了拿地的機(jī)會(huì)。
加速完善“招拍掛”制度有利于確保住宅供應(yīng)總量。調(diào)節(jié)供應(yīng)有以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：一是通過擴(kuò)大土地供應(yīng)量增加住宅供應(yīng)；二是縮小新增住宅戶均面積增加住宅供應(yīng)套數(shù)；三是嚴(yán)格控制住宅開發(fā)周期，確保特定時(shí)間住宅供應(yīng)。在宏觀調(diào)控環(huán)境下，地方政府對(duì)“招拍掛”制度開始進(jìn)行創(chuàng)新。比如廣州今年拍出的9塊爛尾地就采取了“肥瘦搭配”的方式，有效盤活了爛尾地資源，增加住宅供應(yīng)。
可以預(yù)期，“招拍掛”將在未來繼續(xù)作為土地出讓基本制度存在，制度本身的完善和宏觀調(diào)控要求下的創(chuàng)新仍是近期政府主管部門的主要努力方向。這種舉措也可能延續(xù)到物業(yè)稅的全面實(shí)施，才會(huì)將一次性支付的地價(jià)改為逐年繳付的稅費(fèi)。
